Inwestorzy wyceniajÄ… poczucie wiÄ™kszego bezpieczeÅ„stwa na nieco ponad 1 pkt proc. Tyle bowiem wynosi różnica pomiÄ™dzy rentownoÅ›ciÄ… obligacji zabezpieczonych, a niezabezpieczonych.

Emitenci obligacji z detalicznego rynku Catalyst, którzy dziaÅ‚ajÄ… w branży nieruchomoÅ›ci pÅ‚acÄ… inwestorom Å›rednio 10,13 proc. odsetek rocznie w bieżącym okresie odsetkowym. Stopa ta jest zbliżona zarówno dla instrumentów dÅ‚użnych zabezpieczonych, jak i niezabezpieczonych. Jednak to pierwsze z nich cieszÄ… siÄ™ znacznie wiÄ™kszym powodzeniem, ponieważ w wiÄ™kszoÅ›ci handlowane sÄ… powyżej wartoÅ›ci nominalnej – ich rentowność brutto jest Å›rednio niższa od oprocentowania o 0,82 p.p., co jest oznakÄ… zwiÄ™kszonego popytu. 

WÅ›ród niezabezpieczonych obligacji spóÅ‚ek z rynku nieruchomoÅ›ci da siÄ™ natomiast zauważyć co najmniej osiem przypadków, w których rentowność przekracza bieżące oprocentowanie (papiery handlowane sÄ… poniżej wartoÅ›ci, po której zostanÄ… w przyszÅ‚oÅ›ci wykupione). Dotyczy to gÅ‚ównie spóÅ‚ki Gant Development – nie tylko ze wzglÄ™du na brak zabezpieczenia i wysokÄ… wartość obligacyjnego zadÅ‚użenia, ale również z powodu krótkiego terminu do wykupu.

Różnica pomiÄ™dzy rentownoÅ›ciÄ… brutto obligacji zabezpieczonych, a niezabezpieczonych spóÅ‚ek zwiÄ…zanych z dziaÅ‚alnoÅ›ciÄ… deweloperskÄ… siÄ™ga 1,04 pkt proc. W uproszczeniu odzwierciedla ona, jakÄ… wartość ma dla inwestorów wiÄ™ksze poczucie bezpieczeÅ„stwa nabywanych papierów. ReguÅ‚a ta dotyczy caÅ‚ego rynku obligacji, na którym można znaleźć obecnie 58 serii (bez BGK) zabezpieczonych instrumentów dÅ‚użnych – różnić siÄ™ może tylko cena relatywnie wiÄ™kszego spokoju.

Zabezpieczenie obligacji gwarantuje spóÅ‚ce Å‚atwiejsze uplasowanie emisji (a czÄ™sto również niższy koszt). Dlatego przedsiÄ™biorstwa takie mogÄ… pozwolić sobie również na wiÄ™kszÄ… wartość emisji. I tak na przykÅ‚ad przeciÄ™tna wartość emisji zabezpieczonych papierów dÅ‚użnych spóÅ‚ek z rynku nieruchomoÅ›ci wynosi 28,6 mln zÅ‚, podczas gdy emitenci instrumentów niezabezpieczonych wypuszczajÄ… Å›rednio obligacje o wartoÅ›ci 19 mln zÅ‚. NajczÄ™stszÄ… formÄ… zabezpieczenia sÄ… nieruchomoÅ›ci. WÅ›ród 33 analizowanych serii obligacji deweloperów wyjÄ…tek stanowiÄ… wyÅ‚Ä…cznie niektóre papiery dÅ‚użne warszawskiej spóÅ‚ki Marvipol, które zabezpieczone sÄ… akcjami notowanymi GPW.

Jak zwykle na rynku można znaleźć również wyjÄ…tki. SÄ… nimi obligacje wprowadzone do obrotu przez spóÅ‚ki budowlano-deweloperskie po Nowym Roku. WÅ‚odarzewska Development zapÅ‚aci inwestorom 7 p.p. marży ponad kwartalny WIBOR. GC Investment oferuje 7,5 p.p. powyżej póÅ‚rocznej stawki WIBOR (po ustanowieniu hipoteki marża spada do 6,5 p.p.), co daje obecnie odsetki na poziomie 12,42 proc. Natomiast Religa Development pÅ‚aci 14 proc. przy oprocentowaniu staÅ‚ym. SÄ… to stawki znacznie powyżej Å›redniego kosztu dÅ‚ugu korporacyjnego, mimo że wszystkie emisje zabezpieczone sÄ… hipotekÄ…. Może to być zapowiedź wyższych marż od obligacji, które bÄ™dÄ… emitowane w 2012 roku. A przyczyny prawdopodobnie należaÅ‚oby poszukiwać w malejÄ…cym dostÄ™pie do kredytów bankowych dla firm.


Michał Sadrak, Open Finance

mp