Jesteś w: Strona główna » Inwestowanie » Fundusze Inwestycyjne


Polski REIT 2.0

02.02.2017 13:13  Fundusze Inwestycyjne
Polski REIT 2.0
Rząd nie ustaje w wysiłkach zmierzających do wprowadzenia na nasz rynek wehikułów inwestycyjnych typu REIT (Real Estate Investment Trust), umożliwiających czerpanie zysku z najmu nieruchomości.

Zorganizowana niedawno w Ministerstwie Finansów konferencja uzgodnieniowa po raz kolejny ukazała jednak szereg problemów, z jakimi ustawodawca będzie musiał się zmierzyć, jeśli nadal będzie forsował swą koncepcję REIT-u jako spółki. Sześćdziesiąt stron uwag zgłoszonych do zeszłorocznego projektu ustawy wyraźnie wskazuje, że w obecnym kształcie propozycje resortu nie spełniają pokładanych w nich nadziei.

Wprowadzenie na rynek polskich REIT-ów w formule proponowanej przez Ministerstwo Finansów wymaga bowiem wszechstronnej modyfikacji systemu prawnego, co oznacza, że proces legislacyjny prawdopodobnie będzie długi, a jego implementacja – kosztowna. Tymczasem zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem jest wykorzystanie, z drobnymi modyfikacjami, już istniejących przepisów, odnoszących się do dobrze znanego i zrozumiałego mechanizmu działania funduszy inwestycyjnych zamkniętych (FIZ), inwestujących bezpośrednio w nieruchomości.

Aktualne założenia
Względem zeszłorocznego projektu ustawy przedstawiciele takich podmiotów jak NBP, KNF, GPW, KDPW, BCC, UOKiK czy IZFiA zgłosili łącznie 142 propozycje zmian. Spośród nich resort finansów szczególnie wnikliwie rozważa obecnie rozszerzenie możliwości inwestycyjnych REIT-ów o segment mieszkaniowy, jednoznacznie jednak opowiadając się za zakazem działalności deweloperskiej, a więc budowy nieruchomości na własny rachunek. Z kolei wysoki wymóg 60 mln zł kapitału zakładowego być może zostanie przeformułowany na wymóg kapitału własnego o tej samej wysokości.
 
Nic nie wiadomo natomiast o ewentualnych zmianach w odniesieniu do najważniejszych parametrów definiujących REIT, a więc: minimalnego udziału wartości nieruchomości w wartości ogółu aktywów (70 proc. według zeszłorocznego projektu), minimalnego poziomu zysku generowanego z najmu i sprzedaży nieruchomości (70 proc.) czy w końcu – minimalnego procentu zysku wypłacanego inwestorom warunkującego zwolnienie z opodatkowania CIT (90 proc.).
 
Niestety jedno pozostaje niezmienne – niechęć resortu do umożliwienia funkcjonowania REIT-ów w formie FIZ-ów, pomimo że rozwiązanie to byłoby o wiele prostsze w implementacji niż obecnie forsowany pomysł REIT-ów jako spółek. Co więcej, struktura FIZ ma wiele zalet, wynikających z samej natury tego rodzaju funduszu inwestycyjnego.
 
Potencjał do wykorzystania
Przede wszystkim głównym celem FIZ-ów jest realizacja zysku dla inwestorów, podczas gdy dla spółek jest nim prowadzenie i rozwój działalności gospodarczej, a niekoniecznie natychmiastowa i regularna realizacja zobowiązań względem udziałowców. Co istotne, zyski uczestników funduszu nie muszą być im przekazywane w drodze wykupów certyfikatów inwestycyjnych, ale np. poprzez wypłacanie jego dochodów, a nawet przychodów.

W ten sposób inwestorzy mogą zachować swój udział w funduszu, a jednocześnie czerpać z niego regularne zyski. Dla spółki z kolei jedyną możliwością jest wypłata zysków, która z różnych względów może być ograniczana. Jednym z nich jest chociażby konieczność stosowania się do wymogów międzynarodowych standardów rachunkowości, ściśle wiążących fluktuacje wartości nieruchomości z zyskami spółki.
 
Ponadto fundusze inwestycyjne są zwolnione z obowiązku płacenia podatku od osiągniętego zysku. Ten obowiązek dotyczy za to ich uczestników, ale dopiero w momencie, gdy realizują zysk. Dzięki temu unikają oni podwójnego opodatkowania. Jeśli nic się nie zmieni, na podobnej zasadzie mają działać REIT-y. Wprowadzenie takiego rozwiązania wymagać będzie jednak odpowiednich zmian w prawie podatkowym, co nie będzie konieczne w przypadku REIT-ów działających w formie FIZ-ów, inwestujących bezpośrednio w nieruchomości.
 
Przejrzystość i kontrola inwestycji
Forma funduszu inwestycyjnego zamkniętego zakłada również dużą transparentność inwestycji oraz ochronę interesów inwestorów. FIZ-y umożliwiają bowiem bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości, dające posiadaczom certyfikatów poczucie przejrzystości i namacalności aktywów, które fundusz może w dowolnym momencie zbyć, uzyskując w ten sposób pożądaną płynność. Jest to istotne zwłaszcza w kontekście wymaganej znacznej dywersyfikacji portfela funduszu, która w założeniu ma zwiększać bezpieczeństwo inwestorów.
 
Warto także zaznaczyć, że fundusz inwestycyjny jest szczególnym typem osoby prawnej, którego organem jest inna osoba prawna – Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych (TFI). Rozwiązanie to ma na celu uzyskanie odrębności majątkowej funduszu i TFI, a tym samym oddzielenie majątku uczestników od majątku podmiotu zarządzającego funduszem.
 
Co więcej, przy konstrukcji i realizacji projektów inwestycyjnych wymagających specjalistycznej wiedzy, np. w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, TFI korzysta ze wsparcia jeszcze innej osoby prawnej – wyspecjalizowanego podmiotu, posiadającego stosowną wiedzę i doświadczenie, umożliwiające mu realizację zakładanego przedsięwzięcia.

Często temu podmiotowi przekazywane jest zarządzanie portfelem inwestycyjnym funduszu celem oddzielenia działalności zarządczej od inwestycyjnej. TFI bezpośrednio nadzoruje wypełnianie obowiązków umownych przez taki podmiot i w razie konieczności może go nawet wymienić. Kompetencje, które w funduszach dzielone są pomiędzy TFI i zarządzającego portfelem, w przypadku spółki są połączone, co zasadniczo uniemożliwia zmianę podmiotów mających wpływ na decyzje inwestycyjne, nawet w przypadku ich rażącej nieefektywności.
 
Nad bezpieczeństwem inwestorów funduszu czuwają także instytucje zewnętrzne: KNF oraz bank  – depozytariusz, pełniący funkcje kontrolne w zakresie sposobu wydatkowania środków pieniężnych pozyskanych do funduszu i dbający tym samym o interes jego uczestników. Dzięki temu ryzyko związane z procesem inwestycyjnym, mogące negatywnie odbić się nie tylko na inwestorach, ale też na stabilności całego rynku finansowego, jest monitorowane już na etapie wdrażania decyzji inwestycyjnych. Profesjonalni zarządzający, depozytariusz oraz inne niezależne podmioty dbają także o wysokie standardy obligatoryjnych wycen aktywów i ich audytów. Dla porównania – w spółce akcyjnej zakres nadzoru KNF jest węższy, a podmiotu pełniącego na bieżąco funkcję kontrolną (np. depozytariusza) w ogóle nie ma.

Większa elastyczność
 
Specyfika funduszu inwestycyjnego zamkniętego zapewnia większą elastyczność inwestycyjną w porównaniu z REIT-em działającym w formie spółki. Wykorzystanie modelu FIZ-u,  po wprowadzeniu stosownych zmian legislacyjnych, może umożliwić tworzenie różnych rodzajów funduszy: nie tylko czysto nieruchomościowych (mieszkaniowych lub komercyjnych), ale też np. hipotecznych (opartych o stosunkowo bezpieczne, pracujące, jeszcze niewymagalne wierzytelności), funkcjonujących za granicą pod nazwą „mortgage REIT”. Oznacza to, że inwestorzy mieliby szansę na skorzystanie z produktów finansowych zróżnicowanych pod kątem ryzyka, a przez to również – na adekwatne do jego wysokości zyski.
 
Warto również zwrócić uwagę, że FIZ-ów, których certyfikaty są dostępne w ofercie publicznej,  nie obowiązują wymogi dotyczące minimalnego wkładu, wynoszącego dla osób fizycznych równowartość 40 tys. euro. Fundusze te są więc dostępne dla szerszego grona inwestorów, obejmującego także tych z mniejszym portfelem, pozwalając im czerpać zyski z prestiżowych rozwiązań inwestycyjnych. FIZ-y niepubliczne z kolei, charakteryzujące się możliwością szybszego reagowania na oczekiwania rynku, przez co często realizujące bardzo dochodowe przedsięwzięcia inwestycyjne, w dalszym ciągu pozostają zarezerwowane dla osób zamożnych. W kontekście prac nad finalnym charakterem REIT-ów warto rozważyć uelastycznienie tych różnic, np. poprzez zniesienie lub znaczne obniżenie progu minimalnej inwestycji.
 
REIT jako FIZ to lepsza z alternatyw
 
REIT-y od lat stanowią popularną formę inwestowania na zachodzie Europy czy w USA. Ze względu na postrzegane wysokie bezpieczeństwo inwestycji i jej immanentną długoterminowość znajdują się one w portfelach 75% funduszy emerytalnych z całego świata, stanowiąc nawet 10% ich aktywów. Już dziś inwestują one także w nieruchomości w Polsce. Jeśli chcemy, by z inwestycji tego typu skorzystali także nasi inwestorzy, najwyższa pora im to umożliwić, najlepiej w formie znanej i najszybszej do wprowadzenia.
 
Taką formą jest niezaprzeczalnie fundusz inwestycyjny zamknięty, także ze względu na argumenty przedstawione powyżej: transparentność inwestycji, oddzielenie zarządzającego funduszem od zarządzającego portfelem, kontrolę ze strony instytucji dbających o interesy inwestorów, wysokie standardy wyceny i audytu itp. Oparcie działalności REIT-ów na strukturze FIZ nie wymaga żmudnego procesu tworzenia nowych regulacji prawnych, a jedynie dostosowania już istniejących przepisów do nowego dla naszego rynku sposobu inwestowania. Warto o tym pamiętać, zwłaszcza gdy wprowadzenie REIT-ów w formie spółek po raz kolejny już się opóźnia.
 
Artur Rawski, Wiceprezes Zarządu – Dyrektor Generalny  Forum TFI S.A

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl nk.pl blip.pl twitter.com

Komentarze

   → Zobacz wszystkie

Najnowsze

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie