Czynsze rosną wraz z cenami lokali

17.07.2018 14:52  Nieruchomości
Czynsze rosną wraz z cenami lokali Wszystkie wiarygodne źródła danych wskazują na wzrost cen polskich mieszkań. Ten wzrostowy trend można określić jako długotrwały, ponieważ rozpoczął się w 2013 roku. Systematyczne wzrosty cen metrażu powinny wywierać wpływ na koszty wynajmu lokali (m.in. dlatego, że najem stanowi alternatywę dla kredytu hipotecznego).

Warto sprawdzić, czy relacja pomiędzy poziomem cen lokali i kosztami najmu rzeczywiście jest widoczna. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl, opierając się na danych NBP, wzięli pod lupę kilkanaście ważnych rynków mieszkaniowych. 

Koszty najmu mieszkań wzrastają nie tylko w metropoliach


Analiza rynkowych czynszów w Polsce jest utrudniona ze względu na kilka czynników. Pierwszy z nich to stosunkowo niewielki rozmiar oferty najmu lokali na wolnym rynku. W lokum wynajmowanym od prywatnego właściciela (osoby prywatnej lub firmy), obecnie mieszka tylko co dwudziesty Polak. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl to wynik znacznie niższy od średniej unijnej. Kolejną kwestią jest spora skala nieopodatkowanego wynajmu, który ze względu na brak obciążeń podatkowych może się cechować niższym kosztem dla najemcy. Pomimo wspomnianych trudności, Narodowy Bank Polski systematycznie analizuje średni poziom czynszów za wynajem 1 mkw. mieszkania w największych miastach kraju. Zgodnie z metodologią NBP, te miasta zostały podzielone na trzy grupy: Warszawę czyli zdecydowanie największy rynek, sześć pozostałych dużych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) oraz dziesięć mniejszych rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra). Poniższy wykres przedstawia zmiany średniego czynszu za 1 mkw. dla trzech wymienionych kategorii miast.

Informacje NBP uwzględnione na wykresie, obejmują okres od III kw. 2006 r. do IV kw. 2017 r. Najbardziej interesujące wydają się lata 2013 - 2017. W tym czasie widoczny był bowiem wzrost średnich stawek czynszowych za wynajem 1 mkw. lokalu. Mówimy tutaj o sporych dodatnich zmianach, które pomiędzy IV kw. 2013 r. i IV kw. 2017 r. wyniosły:

  • Warszawa - 18% (zmiana z 45,5 zł/mkw. do 53,5 zł/mkw.)
  • sześć pozostałych dużych rynków - 24% (zmiana z 29,7 zł/mkw. do 36,7 zł/mkw.)
  • dziesięć mniejszych rynków regionalnych - 17% (zmiana z 25,2 zł/mkw. do 29,5 zł/mkw.)

Informacje z poniższego wykresu udowadniają, że wzrost kosztów najmu lokali na wolnym rynku dotyczył nie tylko największych krajowych metropolii. Czasowy związek pomiędzy wzrostami czynszów i podwyżkami cen mieszkań, na pewno nie był przypadkowy. Najem stanowi alternatywę dla zakupu mieszkania, więc jego koszty są dodatnio skorelowane z cenami metrażu. Warto również zdawać sobie sprawę, że wzrost cen mieszkań stanowi motywację do ustalania wyższych ofertowych czynszów przez inwestorów rozpoczynających najem. Podwyższona stawka czynszu umożliwia bowiem osiągnięcie założonej rentowności najmu. Na rosnące ceny mieszkań zwracają uwagę również osoby wynajmujące lokal od dłuższego czasu. Dla tych inwestorów kusząca może być perspektywa sprzedaży swojego lokum po wyższej cenie. Jeżeli inwestor nie zdecyduje się na zakończenie najmu i zrealizowanie zysku ze sprzedaży mieszkania, to prawdopodobnie będzie oczekiwał wyższego czynszu.





Relacja cen metrażu i czynszów jest korzystna dla inwestora


Przez ostatnie lata ceny mieszkań i stawki czynszowe zmieniały się w różnym zakresie. Warto zatem sprawdzić, gdzie takie zmiany były najbardziej korzystne dla inwestorów wynajmujących lokale. Poniższa tabela odpowiada na wspomniane pytanie. To zestawienie pokazuje, jak od IV kw. 2013 r. do IV kw. 2017 r. zmieniała się relacja pomiędzy średnią transakcyjną ceną 1 mkw. nowego mieszkania i średnim czynszem za wynajem 1 mkw. lokalu. Spadek analizowanej relacji (średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania/średni czynsz za 1 mkw.), sygnalizuje wzrost rentowności najmu i możliwość pokrycia kosztów zakupu lokalu przy pomocy mniejszej liczby miesięcznych czynszów. 



Zmiany relacji pomiędzy poziomem czynszów i cenami nowych mieszkań (IV kw. 2013 r. - IV kw. 2017 r.)

Kwartał

Średnia cena transakcyjna 1 mkw. nowego mieszkania/średnia stawka czynszu za wynajem 1 mkw. mieszkania

Warszawa

Sześć największych rynków poza Warszawą*

Dziesięć rynków regionalnych**

IV kw. 2013 r.

163

191

182

I kw. 2014 r.

161

192

184

II kw. 2014 r.

159

192

188

III kw. 2014 r.

161

182

184

IV kw. 2014 r.

157

188

174

I kw. 2015 r.

159

189

173

II kw. 2015 r.

159

183

184

III kw. 2015 r.

159

182

177

IV kw. 2015 r.

153

173

182

I kw. 2016 r.

152

175

178

II kw. 2016 r.

151

170

179

III kw. 2016 r.

153

176

175

IV kw. 2016 r.

146

179

170

I kw. 2017 r.

146

170

169

II kw. 2017 r.

148

178

171

III kw. 2017 r.

148

174

170

IV kw. 2017 r.

145

172

171

*- Sześć największych rynków poza Warszawą to: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław.

**- Dziesięć rynków regionalnych to: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra.




Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS / RynekPierwotny.pl

Informacje zaprezentowane w powyższej tabeli sygnalizują, że na terenie Warszawy oraz mniejszych miast wzrosty czynszów rekompensowały wyższe ceny mieszkań deweloperskich. Właśnie dlatego 2017 r. upłynął pod znakiem niskich wartości analizowanego wskaźnika (średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania/średni czynsz za 1 mkw.). W całym okresie analizy (IV kw. 2013 r. - IV kw. 2017 r.), największą obniżkę średniego stosunku cen nowych mieszkań i czynszów odnotowano dla Warszawy (-11%) oraz sześciu pozostałych dużych rynków (-10%).

Na rynkach regionalnych ta korzystna dla właścicieli mieszkań poprawa relacji cen metrażu i kosztów najmu, okazała się prawie dwukrotnie mniejsza. W dziesięciu miastach regionalnych mniej widoczne było działanie ważnego czynnika, który poprawia opłacalność najmu. Mowa o napływie zagranicznych pracowników (głównie z Ukrainy).   


Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie