Jesteś w: Strona główna » Inwestowanie » Nieruchomości


Przez 5 lat spadły czynsze w metropoliach

25.11.2015 11:19  Nieruchomości
Przez 5 lat spadły czynsze w metropoliach Relatywnie wysoki poziom czynszów w największych miastach jest czynnikiem, który skłania wiele osób do zaciągnięcia ryzykownego kredytu na 25 lat - 30 lat. Dane NBP wskazują jednak, że od początku 2010 r. do końca 2014 r. mieliśmy do czynienia z obniżką kosztów wynajmu mieszkań w takich miastach jak Kraków, Łódź, Wrocław i Poznań. Jeśli weźmiemy pod uwagę inflację z lat 2010 - 2014, to spadki średnich stawek za wynajem 1 mkw. okażą się jeszcze większe.

Relacja czynszów i cen mieszkań pozostaje względnie stabilna

Badanie średniego poziomu czynszów to jeszcze trudniejsze zadanie od zbierania informacji dotyczących cen mieszkań. Narodowy Bank Polski jest jedną z nielicznych instytucji, które regularnie analizują rynek najmu. W monografii do „nieruchomościowego” raportu NBP za 2014 r. można znaleźć m.in. dane dotyczące średnich transakcyjnych stawek czynszów na terenie wiodących metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk). Poniższy wykres prezentuje te wartości, które zostały przeliczone na 1 mkw. powierzchni lokalu (zobacz linie ciągłe).

Nietrudno zauważyć, że Warszawa wyróżnia się pod względem średniego kosztu wynajęcia 1 mkw. mieszkań. Od I kw. 2010 roku do I kw. 2015 roku, przeciętna miesięczna stawka za wynajem lokalu w stolicy, oscylowała na poziomie 41 zł/mkw. - 44 zł/mkw. Trzeba podkreślić, że podane koszty wynajmu uwzględniają już rabat w stosunku do wartości ofertowej.

W analizowanym okresie (I kw. 2010 r. - I kw. 2015 r.), najniższym poziomem miesięcznego czynszu wyróżniała się Łódź. Na terenie tego miasta, średni transakcyjny koszt wynajęcia lokalu wynosił od 18 zł/mkw. do 29 zł/mkw. Jeszcze większe wahania (21 zł/mkw. - 37 zł/mkw.) były widoczne we Wrocławiu (patrz ciągła czerwona linia). Na terenie trzech pozostałych miast (Krakowa, Poznania, Gdańska), przeciętny koszt wynajmu 1 mkw. był bardziej stabilny i zwykle osiągał poziom zbliżony do 28 zł/m-c - 30 zł/m-c.

Dzięki danym NBP można również sprawdzić, jak zmieniał się stosunek między średnim transakcyjnym czynszem za 1 mkw. i kosztem zakupu 1 mkw. mieszkania (patrz przerywane linie na poniższym wykresie). Cenowa relacja czynszu i kosztów zakupu „M” była najbardziej stabilna na warszawskim rynku. W stolicy od I kw. 2012 r. średni miesięczny koszt wynajęcia 1 mkw. jest około 170 - 180 razy niższy od przeciętnej ceny, którą trzeba zapłacić za 1 mkw. mieszkania. Na pięciu mniejszych rynkach, relacja cenowa między miesięcznym najmem i „gotówkowym” zakupem mieszkania, zmieniała się znacznie częściej – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Analizowany stosunek kosztów wynajmu i kupna mieszkania, zwykle nie wykraczał jednak poza przedział 180 - 220.

Dla osób kupujących lokale na kredyt, relacja kosztowa między najmem i własnością mieszkaniową, przedstawiała się nieco inaczej. Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, widoczny od końca 2012 roku, zwiększył atrakcyjność zakupu lokali w porównaniu do wynajmu. Po powrocie WIBOR-u do historycznej średniej, taka kosztowa relacja będzie bardziej korzystna dla najemców. Trzeba jednak pamiętać, że wiele osób kupujących mieszkania na kredyt, bierze pod uwagę tylko aktualną wysokość raty.





Po uwzględnieniu inflacji spadki czynszów wynoszą 6% - 16% …

Na powyższym wykresie możemy również zauważyć, że średnie miesięczne stawki czynszów z I kw. 2015 r. znacząco nie odbiegają od wyników, które notowano pięć lat wcześniej. Przed wyciągnięciem bardziej dokładnych wniosków, trzeba jednak obliczyć średnioroczny poziom czynszów dla 2010 r. i 2014 r. Po wykonaniu takiej operacji okazuje się, że do 2010 r. do 2014 r. przeciętny koszt wynajęcia mieszkania zmniejszył się w:

Krakowie (-7,84%)
Łodzi (-6,75%)
Wrocławiu (-3,40%)
Poznaniu (-5,61%)

Niewielkie wzrosty w stosunku do 2010 r. są widoczne na terenie Warszawy (+1,07%) i Gdańska (+1,79%). 


Sześć krajowych metropolii: nominalne i realne zmiany średnich czynszów (2010 r. - 2014 r.)

Analizowana wartość →

Nazwa miasta

2010 rok: średnia transakcyjna stawka czynszu za 1 mkw.

2014 rok: średnia transakcyjna stawka czynszu za 1 mkw.

Zmiana średniego czynszu za 1 mkw. (2010 r. - 2014 r.)

Zmiana średniego czynszu (2010 r. - 2014 r.) z uwzględnieniem inflacji

Warszawa

42,00 zł

42,45 zł

+1,07%

-7,35%

Kraków

30,95 zł

28,53 zł

-7,84%

-15,53%

Łódź

23,70 zł

22,10 zł

-6,75%

-14,56%

Wrocław

30,13 zł

29,10 zł

-3,40%

-11,47%

Poznań

29,43 zł

27,78 zł

-5,61%

-13,44%

Gdańsk

27,90 zł

28,40 zł

+1,79%

-6,37%




Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i GUS

Nie można zapominać o inflacji CPI, która zmniejszała realny poziom czynszów. Od I kw. 2010 r. do IV kw. 2014 r. jej skumulowana wartość wyniosła około 10,50%. Jeśli uwzględnimy czynnik inflacyjny, to okaże się, że we wszystkich metropoliach nastąpiła obniżka realnego poziomu czynszów (patrz powyższe zestawienie). Spadki w stosunku do 2010 r. wynoszą:

7,35% (Warszawa)
15,53% (Kraków)
14,56% (Łódź)
11,47% (Wrocław)
13,44% (Poznań)
6,37% (Gdańsk)

Na terenie czterech metropolii, realna obniżka czynszów była zbliżona do spadku cen mieszkań, który również obliczono z uwzględnieniem inflacji. Tylko w Warszawie i Gdańsku, czynsze spadały znacznie wolniej niż ceny mieszkań. Ta zależność sugeruje, że wymienione miasta są bardziej atrakcyjnym celem migracji dla studentów i młodych pracowników, niż cztery pozostałe metropolie.


Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl


  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl nk.pl blip.pl twitter.com

Komentarze

   → Zobacz wszystkie

Najnowsze

  • U mnie jakoś czynsze nie spadają, wręcz przeciwnie, stale rosną podobnie jak opłaty. Może dotyczy to innych lokalizacji i mieszkań. Bliska Wola będzie pięknym i nowoczesnym ekologicznym osiedlem, tam się opłaca kupić mieszkanie pod wynajem z pewnością.

    ~alicja   (27 listopada 2015 o 10:39)   Zgłoś spam
    Oceń komentarz:
    50%

Dodaj komentarz

inwestowanie