Rentowność najmu nadal spada

14.02.2019 10:49  Nieruchomości
Rentowność najmu nadal spada Stawki najmu nie nadążają za wzrostem cen mieszkań, rośnie też konkurencja. W efekcie rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada. Średnio dla największych miast jest to obecnie 5,02 proc. netto w skali roku, podczas gdy jeszcze pół roku temu wartość ta przekraczała 5,3 proc.

W zdecydowanej większości badanych miast rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada. Źródeł tego trendu należy szukać w dynamicznym wzroście cen mieszkań w ostatnim roku. Z obliczeń Home Brokera wynika, że w 2018 r. ceny w największych miastach Polski wzrosły o prawie 15 proc. Stawki czynszów rosną trochę wolniej, co przekłada się na spadek oczekiwanej rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem.

– Na spadek rentowności wpływ ma też z pewnością coraz większa konkurencja – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Tą konkurencją są nie tylko mieszkania już kupione specjalnie pod inwestycje, ale i coraz liczniejsze condohotele konkurujące z najmem krótkoterminowym. Rynek jest coraz bardziej nasycony, zwłaszcza że najem długoterminowy to jednak margines branży nieruchomości w Polsce, choć bez dwóch zdań dynamicznie się rozwijający – dodaje ekspert.

Według najnowszych danych osoba decydująca się na zakup mieszkania na wynajem może średnio liczyć na 5,02 proc. zysku netto w skali roku. Netto, czyli po opłaceniu podatku, czynszu i z założeniem, że przez 1,5 mies. w roku lokal stoi pusty bez najemców. Wskaźnik ten jest naturalnie różny dla poszczególnych miast, a i w nich następuje bardzo duże zróżnicowanie.

Zobacz także: Jak przygotować się do rozmowy o kredycie hipotecznym

Gdańsk najbardziej atrakcyjny dla inwestorów

Na podstawie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance oraz danych zebranych z portalu Domiporta.pl policzyliśmy rentowność najmu dla poszczególnych miast. Z kalkulacji wynika, że najlepiej wróży zakup nieruchomości w Gdańsku. Średnia oczekiwana rentowność najmu netto wynosi tam 5,81 proc. w skali roku. To sporo, acz jeszcze kilka miesięcy temu było to 6,14 proc. Rozważając taką inwestycję warto pamiętać o dużym zróżnicowaniu trójmiejskiego rynku związanym z dostępem do morza. Lokale położone w pasie nadmorskim rządzą się zupełnie innymi prawami niż te zlokalizowane na obrzeżach miasta.

Smaczku trójmiejskiemu rynkowi dodaje popularny nad morzem najem krótkoterminowy – spora liczba turystów sprawia, że nie brakuje chętnych na wynajęcie mieszkania na kilka dni lub tydzień. Dla inwestorów to kusząca propozycja, bo zyski są tu nieporównywalnie wyższe. – Ten rodzaj najmu jest jednak mocno oparty na ruchu turystycznym, który w niektórych lokalizacjach sezonowo zamiera – zwraca uwagę Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. Dodatkowo należy pamiętać o znacznie większym ryzyku dodatkowych kosztów związanych z częstszymi remontami oraz większym nakładzie pracy jakiego wymaga najem krótkoterminowy – lokal taki wymaga niemal codziennej obsługi. Można to oczywiście komuś zlecić, ale wtedy należy się pogodzić z dodatkowymi kosztami.

Warszawa i Wrocław też zyskowne

Więcej niż 5 proc. w skali roku rentowność najmu wynosi jeszcze w Warszawie (5,46 proc.) i Wrocławiu (5,27 proc.). Największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się rynek warszawski, gdzie można liczyć na niesłabnący popyt ze strony zarówno przedstawicieli biznesu, świata akademickiego, jak i nieustannie napływających do stolicy nowych jej mieszkańców. Ceny zakupu są zdecydowanie najwyższe spośród dużych miast (aktualna stawka za metr kwadratowy do niemal 8,2 tys. zł), co przekłada się na najwyższe stawki najmu. Wyliczona na podstawie ofert z portalu Domiporta.pl mediana czynszu obniżona dla urealnienia o 5 proc. wynosi nieco ponad 55 zł miesięcznie za metr kwadratowy.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lutym 2019 roku

Miasto

Mediana ceny
zakupu mkw.
mieszkania

Mediana stawki
najmu (za mkw.)
pomniejszona o 5%

Rentowność
najmu netto

Białystok

4 952 zł

28,04 zł

4,47%

Gdańsk

6 665 zł

46,55 zł

5,81%

Katowice

6 128 zł

35,30 zł

4,56%

Kielce

4 156 zł

24,85 zł

4,59%

Kraków

7 100 zł

41,56 zł

4,61%

Lublin

5 609 zł

34,20 zł

4,79%

Łódź

5 071 zł

30,52 zł

4,84%

Poznań

6 301 zł

35,11 zł

4,40%

Rzeszów

5 474 zł

31,91 zł

4,72%

Szczecin

5 679 zł

33,56 zł

4,62%

Warszawa

8 187 zł

55,25 zł

5,46%

Wrocław

6 402 zł

42,59 zł

5,27%



Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance ze stycznia 2019 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl ze stycznia 2019 r. obniżone o 5 proc


Zyski nie bez ryzyka

Na najniższe zyski liczyć mogą inwestorzy z Białymstoku i Poznaniu, w obu lokalizacjach oczekiwana rentowność najmu netto nie przekracza 4,5 proc. w skali roku. I choć nawet te najniższe zyski wyglądają atrakcyjnie w zestawieniu z lokatami w bankach (średnio poniżej 1,4 proc. netto), to należy pamiętać o zupełnie różnym profilu ryzyka bankowego depozytu i inwestycji w mieszkanie na wynajem. W przypadku lokaty z góry wiadomo jakie odsetki i kiedy zostaną wypłacone. W przypadku mieszkania zarobić można więcej, ale nie jest to zarobek pewien, do tego dochodzą trudne do przewidzenia problemy z najemcami, dodatkowe remonty czy choćby kwestia wyposażenia lokalu. Z drugiej jednak strony kupujący nieruchomość liczą na dodatkowy zysk związany ze wzrostem jej wartości – to jednak także jest nieprzewidywalne.

Podejmując decyzję o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy też pamiętać, że obliczenia rentowności oparte są na statystyce, co oznacza, że część inwestorów zarobi więcej, a część mniej. Okazyjnie kupiony i dobrze wynajęty lokal przyniesie najwyższe dochody. Pod warunkiem oczywiście, że nie pojawią się nieoczekiwane kłopoty z najemcami. – Inwestycyjny zakup mieszkania nadal może być dobrym sposobem ulokowania gotówki, ale trzeba się na tym znać bądź oddać nieruchomość w ręce sprawdzonych specjalistów – podsumowuje Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl.

Jak wyliczana jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Zobacz także: Grunty inwestycyjne nadal będą drożeć w 2019 r., jednak kryzysu nie będzie

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie, zależnie od miasta), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.


Marcin Krasoń, Home Broker
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl



Obejrzyj koniecznie materiały wideo od inwestorzy.tv:
 
Makroekonomia Okiem ANALITYKA #38, Wojciech Bartosik (25.01.2019)   SARE SA, Dariusz Piekarski - Prezes Zarządu, #320 ZE SPÓŁEK
 

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

   → Zobacz wszystkie

Najnowsze

  • Nie nie wiem, ja wynajmuję od trzech lat nowe mieszkanie od Robyga w Warszawie i nie narzekam na przychody z tego tytułu. Niedługo zwróci mi się cena mieszkania, wynajmujacy to porządni fajni ludzie, nie mam na co narzekać

    ~piotr   (18 lutego o 11:39)   Zgłoś spam
    Oceń komentarz:
    50%

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie