W 2012 popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Polsce będzie utrzymywał tendencję wzrostową. Warszawa nadal pozostanie liderem pod względem wynajętej powierzchni, ale miasta regionalne również będą rozwijać ten segment nieruchomości. Ważnym trendem mogą stać się umowy typu pre-let, które w minionym roku stanowiły ponad 1/5 wszystkich transakcji zawartych na tym rynku.

Dobra sytuacja makroekonomiczna Polski sprzyja aktywności inwestorów, którzy nadal chętnie lokują u nas swój kapitał. Liczba transakcji zawartych w minionym roku potwierdza utrzymujący się już ponad 5 lat trend rosnącego popytu na powierzchnie biurowe, który w tym okresie wzrósł o blisko 40 proc. Pozwala to sądzić, że polski rynek wynajmu powierzchni biurowych nadal pozostanie jednym z najmocniejszych w regionie.

O zainteresowanie najemców nie muszą się martwić właściciele warszawskich biurowców.

W 2011r. padł tu historyczny rekord wynajętej powierzchni biurowej - blisko 600 000 mkw, a mimo to podaż wciąż nie zaspokaja potrzeb wszystkich najemców. Brakuje szczególnie nowoczesnych powierzchni pożądanych głównie przez zagranicznych klientów. Firmy swoje siedziby chętnie lokują także we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu, gdzie w 2012 planowane są kolejne inwestycje. Niewystarczająca podaż i utrzymująca się wysoka dynamika popytu może spowodować w tych miastach lekki wzrost czynszów, w szczególności za najbardziej nowoczesne powierzchnie. Szczególnie dotyczy to powierzchni w dobrze skomunikowanych częściach miasta, z odpowiednią infrastrukturą i dobrze zaprojektowanej najmowanej powierzchni.

Biura na miarę potrzeb, czyli co może dać firmom umowa przednajmu?

Już w III kwartale minionego roku mogliśmy obserwować coraz częstsze zawierane umów przednajmu. W obecnej sytuacji rynkowej pre-lease jest rozwiązaniem korzystnym zarówno dla najemcy, jak i dewelopera lub zarządcy inwestycji. W sytuacji, gdy uzyskanie kredytu bankowego na inwestycję biurową wymaga dużego pre-leasu, zarządzający inwestycją i przyszły najemca muszą ze sobą współpracować już na etapie rozpoczęcia budowy.

Niedostateczna podaż odpowiedniej powierzchni biurowej sprawia, że klienci wolą zabezpieczyć sobie najlepsze powierzchnie np. kondygnacje z ciekawym widokiem lub tarasem już na etapie budowy, a coraz częściej nawet zanim ona ruszy. Jest to szczególnie ważne dla tych przedsiębiorstw, które potrzebują dużych modułów np. ok. 4-5 tys. mkw lub planują dalszy intensywny rozwój. Umowy takie często, bowiem gwarantują firmom możliwość wynajęcia dodatkowej powierzchni w biurowcu i zarezerwowania najbardziej odpowiadających im powierzchni. 

Zawarcie umowy pre-let daje możliwość szybszego rozpoczęcia realizacji inwestycji z zagwarantowanym najmem i źródłem finansowania spłaty kredytu na budowę, a najemca ma możliwość już na etapie budowy odpowiednio zaplanować i dostosować powierzchnie przeznaczone pod swoją działalność. Często też najemca z umową pre-let staje się głównym najemcą budynku, co pozwala mu umieścić logo na fasadzie, a także w przypadku stosunkowo dużej powierzchni najmu zmienić nazwę projektu. Oczywiście nie bez znaczenia pozostaje aspekt finansowy takiego rozwiązania, a mianowicie dużo bardziej atrakcyjne stawki czynszów. W kontekście analiz mówiących o utrzymujących się stawkach czynszu na niezmienionym poziomie oraz presji na ich podwyższenie, w roku 2012 wielu przyszłych najemców może przekonać się do wybrania rozwiązania pre-let.

Komentarz Rafała Krzemienia, Członka Zarządu Grupy PHN S.A.

es