Ziemia na kredytJeszcze dwa lata termu z zakupem działki na kredyt było dużo problemów, o tyle dziś jest to już łatwiejsze. Najłatwiej oczywiście dostać kredyt na działkę budowlaną, łatwo będzie także zdobyć finansowanie zakupu działki rekreacyjnej lub siedliskowej – czyli działki rolnej której część przeznaczona jest pod zabudowę. Kredyt na zakup takiej działki można otrzymać w większości banków. Najtrudniejszy będzie zakup działki rolnej większej niż 2 hektary. Na zakup takich działek, a właściwie już ziemi, kredyty możemy otrzymać tylko w BGś oraz DomBanku. Co ciekawe kredytu takiego nie otrzyma rolnik, bowiem może być to tylko osoba, która nie uzyskuje dochodów z produkcji rolnej. W ten sposób banki zabezpieczają się przed wykorzystaniem kredytów mieszkaniowych do powiększania gospodarstw rolnych.
Kredyt na zakup działki może być zaciągnięty w złotych lub w walucie obcej – obecnie najpopularniejszą z nich jest frank szwajcarski. Oprocentowanie kredytów na zakup działek jest takie samo, jak kredytów mieszkaniowych – na ten temat piszemy w następnym punkcie raportu.
W wypadku działek wiele banków stosuje natomiast krótsze okresy kredytowania niż w wypadku mieszkań. Na przykład w Invest-Banku będzie to 10 lat, podczas gdy kredyt na mieszkanie lub dom, możemy spłacać 25 lat. Gdy bank stosuje zasady takie jak w wypadku zwykłych kredytów mieszkaniowych to okres kredytowania może sięgnąć nawet 50 lat (np. BOŚ, Millennium).
Niektóre z banków wymają od kupujących działki posiadania wkładu własnego. Na przykład w GE Money Banku kredytobiorca musi z własnej kieszeni wyłożyć 20 % ceny działki, w Pekao SA jest to 40 %, natomiast w PKO Banku Polskim 15 % w wypadku działki budowlanej i 40 % rekreacyjnej (kredyt w złotych). Pozostałe banki traktują zakup działki tak samo jak każdej innej nieruchomości i są gotowe pożyczyć pieniądze na 100 % wartości kupowanego gruntu. W Banku Pocztowym, mBanku, Multibanku, Dominet Banku i Eurobank będzie to nawet więcej niż 100 %, bowiem są one gotowe skredytować opłaty związane z zakupem nieruchomości. Wysokość koniecznego wkładu własnego zostanie wyznaczona na podstawie wyceny działki dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Trzeba pamiętać, że wycena taka może różnić się od ceny transakcyjnej. W większości banków wycena będzie dokonana gratis przez wyznaczonego przez bank rzeczoznawcę, w innych trzeba za to zapłacić. W tym drugim wypadku rzeczoznawcę można wybrać z listy wszystkich rzeczoznawców majątkowych lub też z listy rzeczoznawców zatwierdzonych przez bank.
Kredyt na budowę domu można zaciągnąć dopiero po otrzymaniu pozowanie na budowę. Uzyskanie pozwolenia trwa natomiast kilkanaście miesięcy. W tej sytuacji budujący ma dwie możliwości: może podnieść kwotę kredytu, który zaciągnął na zakup działki albo zaciągnąć nowy kredyt, refinansując jednocześnie kredyt na działkę. Nie ma natomiast możliwości, by kredyt na działkę i na budowę były zaciągnięte w różnych bankach. Zabezpieczeniem w obu wypadkach jest hipoteka działki. A żaden bank nie zgodzi się by jego hipoteka widniała w księdze wieczystej na drugiej, czyli gorszej pozycji.
W przypadku zakupu ziemi najważniejsze znacznie ma lokalizacja, która jest głównym wyznacznikiem ceny. W pojęciu „lokalizacji” mieszczą się zarówno walory przyrodnicze samej działki i okolicy, jak również kwestie infrastruktury transportowej, a przede wszystkim możliwość szybkiego dotarcia do miejsca jej położona.
Gdy klient znajdzie działkę, której lokalizacja mu odpowiada, koniecznie musi sprawdzić jej status. Badanie działki należy rozpocząć od sprawdzenia jej stanu prawego oraz możliwości postawienie na niej domu. Klient weryfikuje, czy sprzedający działkę dysponuje prawem własności czy użytkowaniem wieczystym. Działka może być także współwłasnością kilku osób, wtedy wszystkie te osoby muszą brać udział w transakcji sprzedaży.
To czy na działce istniej możliwość zbudowania całorocznego lub letniego domu zależy od tego, jak teren został sklasyfikowany w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej działka jest od razu przez sprzedającego określana jako budowlana, rekreacyjna, siedliskowa, rolna lub leśna. Kupujący powinien jednak, poza księgą wieczystą, sprawdzić także lokalny plan, by stwierdzić, czy działka rzeczywiście nadaje się do zabudowy. Jeśli planu nie ma, do budowy konieczne będą warunki zabudowy wydane na podstawie studium zagospodarowania przestrzennego.
Wtórny rynek nieruchomości w perspektywie rocznej
Nieznaczne spadki cen (od 0,8% do 2%), które nastąpiły w II kwartale 2008, we wszystkich sześciu prezentowanych lokalizacjach, doprowadziły do sytuacji, w której średnie ceny są porównywalne z analogicznym okresem zeszłego roku. Miastami, gdzie czerwcowa średnia cena jest o kilkadziesiąt złotych wyższa niż w ubiegłym roku są Wrocław i Katowice. We Wrocławiu w tym roku zapłacimy o 65 złotych więcej niż w czerwcu 2007, a w Katowicach o 45 złotych więcej. Na niemal identycznym poziomie jak w 2007 roku jest średnia cena w Warszawie: różnica wynosi 15 złotych „in minus” oraz w Gdańsku –67 złotych, czyli -1%. Większe spadki w skali roku nastąpiły w Krakowie i Poznaniu. O 6,5% obniżyła się średnia cena w Poznaniu. Miały tu miejsce poważne zmiany w strukturze cenowej sprzedawanych mieszkań: z 27% w zeszłym roku do 48% w II kwartale 2008 wzrosła tu oferta mieszkań w cenie do 6 tysięcy za metr. Ponad 2 razy mniej jest zaś mieszkań w najwyższych cenach, powyżej 8 tysięcy za metr kwadratowy – nie zawyżają, więc w poważnym stopniu rynkowej średniej. Kolejny, wart odnotowania, spadek o 3,6% w ciągu roku miał miejsce w Krakowie i oznacza to, że płaci się tam to o 289 złotych mniej za metr.
W ciągu ostatnich miesięcy ukazało się wiele informacji o stagnacji na rynku i znacznych obniżkach cen. W prezentowanych danych, szczególnie tych o charakterze bardzo ogólnym/zbiorczym, czyli na przykład w przypadku średnich cen dla całych miast, spadków tak dużych wcale nie zauważamy. Warto wyjaśnić przyczynę, ponieważ prawdą jest, że w tym momencie sprzedaż mieszkania jest znacznie trudniejsza niż przed rokiem i że w przypadku niektórych nieruchomości obniżki sięgają 20%. Średnia to przykład danej bardzo zagregowanej, na którą, w przypadku obliczeń przeprowadzanych przez Szybko.pl, składają się tysiące pojedynczych cen. Nawet 20% spadki cen (a tych nie ma wiele) w przypadku pojedynczych danych, nie wpłyną w znacznym stopniu na ostateczny wynik. Poza tym jest wiele nieruchomości, które utrzymują swoje ceny a także takie, których ceny nadal rosną. Większe ruchy cenowe widać w przypadku danych bardziej szczegółowych: cen w dzielnicach, czy też zmianach cen w zależności od wielkości mieszkania. Dobrym przypadkiem do wyjaśnienia złożoności sytuacji jest warszawska dzielnica Ursynów. Zajmuje ona powierzchnię 44,6 km2, co stanowi 8,6% ogólnej powierzchni m.st. Warszawy i daje jej trzecie miejsce pod względem wielkości powierzchni w mieście. W założeniach była to dzielnica mieszkalna i nie bez powodu uznawana jest za największą „sypialnię stolicy”. W związku z tym jest to jeden z najważniejszych rejonów na warszawskim rynku nieruchomości. Nie jest on jednak jednorodny. Część północna, tzw. stary Ursynów to przede wszystkim bloki z wielkiej płyty, w tym także wielopiętrowe wieżowce. Z drugiej strony, wraz z powstaniem linii metra, Ursynów został znacznie rozbudowany w kierunku południowym. W tej części dominują budynki powstałe w ciągu ostatnich 10 lat, najczęściej 4-5 piętrowe, budowane z cegły, z zagospodarowanym otoczeniem (zielenią, placami zabaw dla dzieci), często na chronionych, zamkniętych osiedlach. Ceny tych nieruchomości różnią się nawet o 4 do 5 tysięcy złotych na metrze kwadratowym. Konkretnym przykładem może być 63 metrowe mieszkanie w 10-piętrowym bloku z płyty do remontu, które jest oferowane w cenie 6667 złotych za metr kwadratowy. Z drugiej strony 24 metrowa kawalerka, zlokalizowana na Pileckiego na zamkniętym osiedlu z widokiem na Las Kabacki, w bloku z 2001 roku, która osiąga cenę ofertową 11292 złotych za metr. Obie te ceny składają się na ursynowską średnią. Jednak w ciągu ostatnich miesięcy ceny tych dwóch nieruchomości zachowywały się różnie. Można to zobrazować zmianami średniej ceny w dwóch różnych częściach Ursynowa. Średnia cena dla całego Ursynowa najwyższy poziom 9709 złotych osiągnęła we wrześniu 2007 roku. W czerwcu 2008 wynosi 9051 złotych, co oznacza spadek o prawie 7%. W tym samym czasie średnia cena na Kabatach, południowej części Ursynowa, zbudowanej w 90% w ciągu ostatnich 10 lat, obniżyła się o 1,9% z poziomu 10 253 złotych we wrześniu 2007 do 10 065 w czerwcu 2008. Analizując zmiany średnich cen oraz przypadki konkretnych nieruchomości można powiedzieć, że obecne spadki cen dotyczą w przeważającej mierze „nieruchomości z problemem”, czyli wybudowanych w kiepskiej technologii, nieatrakcyjnie położonych (np. na zapleczu dużego supermarketu). Jeśli w rozpatrywanym przypadku Ursynowa nastąpił spadek ceny o 7%, oznacza to, iż cena mieszkania w bloku z wielkiej płyty mogła spaść o 15% w porównaniu z zeszłym rokiem, a małe mieszkanie w kameralnym bloku mogło w tym czasie zyskać na wartości. Można prognozować, że wysokie obniżki rzędu 10-20% nadal będą dotyczyć głównie najmniej atrakcyjnych ofert. Natomiast mieszkania wybudowane i wykończone w dobrym standardzie, atrakcyjnie zlokalizowane będą znajdowały nabywców bez potrzeby obniżania ceny o 5 czy 10%.
...pełny raport z wykresami i tabelami w załączniku na dole strony.
Raport Szybko.pl i Expandera
