Średnia rentowność najmu mieszkań spadła w styczniu do 4,45 proc. z 4,63 proc. miesiąc wcześniej. To efekt wciąż coraz niższych cen ofertowych najmu.

W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca tylko w Warszawie rentowność z inwestycji w mieszkanie pod wynajem nieznacznie (o sześć setnych procenta) wzrosła, co jest efektem spadku cen transakcyjnych w stolicy przy niezmienionych stawkach najmu. Jednocześnie w większości miast wzrosła liczba ogłoszeń, co może wskazywać, że właściciele mieszkań wciąż mogą mieć kłopoty ze znalezieniem najemców. Jest to czynnik sezonowy, miesiące zimowe nie są najlepsze dla właścicieli niewynajętych mieszkań.

Miasto	Cena (w PLN za m2)	Stawka najmu (w PLN za m2)	Rentowność brutto (w proc.)	Rentowność netto (w proc.)
Gdańsk	5788	34,20	5,38	4,86
Gdynia	5425	31,35	5,18	4,67
Kraków	6364	31,35	4,23	3,79
Łódź	4876	27,55	4,94	4,44
Poznań	5812	29,45	4,49	4,04
Warszawa	7694	44,65	5,16	4,64
Wrocław	6129	36,10	5,20	4,68
Średnia	-	-	4,94	4,45

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za styczeń; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 60 dni (od 8 lutego wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Mimo pogarszającej się rentowności inwestycji, zakup mieszkania pod wynajem wciąż daje lepszy zwrot od inwestycji w lokaty bankowe, których przeciętne oprocentowanie ponownie obniżyło się w styczniu. Przy czym przewaga inwestycji w mieszkanie pod wynajem wynika przede wszystkim z niższej stopy podatku ryczałtowego (8,5 proc. wobec 19 proc. podatku od zysków kapitałowych).

Nadal – ze względu na wyższą w grudniu inflację i utrzymanie wysokich marż – bezkonkurencyjna w klasie inwestycji bezpiecznych pozostaje inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe. Co więcej, za miesiąc – o ile sprawdzi się prognoza inflacji Ministerstwa Finansów, które zakłada utrzymanie dynamiki tempa wzrostu cen konsumenckich – statystyka także będzie przemawiała za nabyciem obligacji skarbowych. Dopiero kolejne miesiące mogą zmienić sytuację, w miarę jak spadać będzie inflacja, a na rynku mieszkaniowym wzrośnie liczba transakcji.

Należy przy tym pamiętać, że powyższe obliczenia mają wyłącznie charakter poglądowy i opierają się na średnich. W rzeczywistości zaś na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Rodzaj inwestycji	Rentowność brutto (w proc.)	Rentowność netto (w proc.)
Zakup mieszkania na wynajem	4,94	4,45
Roczna lokata bankowa	5,20	4,21
Obligacje 10-letnie*	6,25	5,06

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe. Źródło: obliczenia Open Finance.