Jesteś w: Strona główna » Biznes » Prawo

Prawo pierwokupu gruntów pod śródlądowymi wodami strojącymi

02.10.2018 08:09  Prawo
Prawo pierwokupu gruntów pod śródlądowymi wodami strojącymi W ostatnim czasie w prawie polskim pojawiło się wiele nowych przepisów dotyczących ustawowego prawa pierwokupu. O znaczeniu pojawienia się takiego nowego przepisu oraz konsekwencjach jego nieznajomości nie trzeba szeroko się rozpisywać.

Dokonanie bezwarunkowej sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której sprzedaż winna zostać dokonana pod warunkiem, że uprawniony nie wykona ustawowego prawa pierwokupu, prowadzi do nieważności takiej czynności prawnej dokonanej bez zachowania ustawowego prawa pierwokupu. A zatem skutkuje najdalej idącą sankcją na gruncie prawa cywilnego, czy szerzej prawa prywatnego.

Z niepokojem trzeba zauważyć, że ustawodawca polski nie przyjął modelu systemowego regulacji wszystkich ustawowych praw pierwokupu w jednym prawnym. Są one rozproszone w szeregu aktów prawnych, podczas gdy w przypadku wielu nieruchomości potencjalnie może ich dotyczyć wiele praw pierwokupu opartych na różnych podstawach prawnych.
Ponieważ nieznajomość prawa w tym zakresie może być bardzo dotkliwa, dlatego w przypadku pojawienia się każdego nowego typu ustawowego prawa pierwokupu trzeba popularyzować wiedzę o jego zaistnieniu, aby ograniczyć krąg osób, które mogłyby zostać potencjalnie dotknięte skutkami nieznajomości prawa w tym zakresie.
 
Na podstawie art. 217 ust. 13 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2018 r., do polskiego systemu prawnego został wprowadzony kolejny przypadek ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z przytoczonym powyżej przepisem Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Przedmiotowe prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.  
 
Pomimo stosunkowo prostego brzmienia przepisu wprowadzającego, nowe prawo pierwokupu od początku budzi pewne wątpliwości. Wątpliwości te prawdopodobnie będą jeszcze narastać w miarę stosowania tej nowej instytucji prawa. Już dziś jednak pomocniczo warto sięgnąć do „prawa powielaczowego”, które pojawiło się w związku z pierwszymi wątpliwościami, a mianowicie do opinii przygotowanej przez Ministerstwo Ochrony Środowiska i dostępnej na stronie Ministerstwa (https://www.mos.gov.pl/fileadmin/user_upload/mos/Aktualnosci/2018/styczen_2018/Opinia_Ministerstwa_Srodowiska_w_sprawie_interpretacji_art._217_ust._13_ustawy_z_dnia_20_lipca_2017_r._Prawo_wodne__Dz._U._z_2017_r._poz._1566_i_2180_.pdf).
W przedmiotowej opinii Ministerstwo zebrało i stara się udzielić pewnych wytycznych co do stosowania nowego prawa pierwokupu.  
 
Po pierwsze, jak wyjaśniono, przedmiotem prawa pierwokupu jest grunt pokryty śródlądowymi wodami stojącymi, który w ewidencji (rejestrze) gruntów oznaczony jest symbolem „Ws”. Jest to istotna wskazówka dla stron umów sprzedaży, ale także innych osób zaangażowanych w transakcję, gdyż już samy wypis z ewidencji (rejestru) gruntów może przesądzić o tym, czy mamy do czynienia z nieruchomością, której dotyczy prawo pierwokupu z wyżej wzmiankowanego art. 217 ust. 13 ustawy – Prawo wodne.
 
Po drugie, dla rozwiania pewnych wątpliwości Ministerstwo w opublikowanej opinii wyjaśnia, iż śródlądowe wody stojące zdefiniowane są w art. 23 ww. ustawy. Przy czym zagłębień, o których mowa w ww. art. 23 nie stanowią m. in. rowy, sztuczne stawy, jak również baseny, ogrodowe oczka wodne, gdyż zgromadzona w nich woda jest skutkiem działania człowieka, nie jest pochodzenia naturalnego i stąd nie podlega ochronie na podstawie ustawy – Prawo wodne.
 
Wobec powyższego właściciele wszystkich posesji, w ramach których zrealizowano basen, ogrodowe oczko wodne albo inną formę gromadzenia wody przez człowieka dla potrzeb wypoczynkowych, rekreacyjnych czy tez sportowych mogą odetchnąć z ulgą. Kiedy postanowią sprzedać swoją nieruchomość, nie będzie ona przedmiotem prawa pierwokupu Skarbu Państwa, co znacznie uprości i przyspieszy transakcję (chyba, że w granicach nieruchomości znajduje się inny, naturalny zbiornik wodny).

Cenną wskazówką wynikającą z opinii Ministerstwa jest też wskazanie, iż:
 
    • przedmiotowe „prawo pierwokupu znajduje zastosowanie jedynie przy sprzedaży gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi nabytych od Skarbu Państwa po dniu wejścia w życie ustawy, w trybie wskazanym w art. 217” (tj. nowej ustawy – Prawo wodne), a nadto
    • prawo to nie dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi.

 
Z powyższych wskazówek płyną dwie istotne konstatacje: pierwsza – użytkownicy wieczyści mogą spać spokojnie, dopóki ich prawo nie zostanie przekształcone w prawo własności. I druga – tak naprawdę zakres zastosowania tego prawa pierwokupu dopiero będzie się tworzył wskutek rozporządzeń dokonywanych przez Skarb Państwa w trybie art. 217 ustawy.
Ale już dziś warto pamiętać o jego istnieniu i zwracać baczna uwagę, ilekroć w wypisie z ewidencji (rejestru) gruntów pojawi się symbol „Ws”.
 

Marcin Jakubaszek
radca prawny, wspólnik zarządzający JF Legal Jakubaszek & Fogo Sp.k.

Jeśli zainteresował Cię ten artykuł, już teraz możesz zapisać się do naszego newslettera:

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

biznes