Jesteś w: Strona główna » Biznes » Prawo

Umowa przedwstępna : zadatek, czy zaliczka

07.03.2012 14:04  Prawo
Umowa przedwstępna : zadatek, czy zaliczka Umowa przedwstępna jest instytucją prawną przygotowującą zawarcie właściwej umowy między stronami. Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się jednej ze stron lub obu stron do zawarcia w przyszłości konkretnie oznaczonej umowy. Świadczenie w tym przypadku polegać ma na złożeniu w przyszłości przez stronę lub strony odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności niezbędnych do zwarcia uzgodnionej umowy.

Umowa ta określana jest mianem umowy przyrzeczonej, ostatecznej lub stanowczej. W praktyce najczęściej spotykane są przypadki zawierania umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Należy jednak pamiętać, iż przedmiotem umowy przedwstępnej mogą być wszelkiego rodzaju umowy zobowiązujące oraz zobowiązująco-rozporządzajace. Nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, aby strony o ile tylko taka jest ich wola zawarły umowę przedwstępną najmu lokalu użytkowego, umowę przedwstępną pożyczki czy kredytu, umowę przedwstępną sprzedaży akcji a nawet przedwstępną umowę o pracę. Przyczyny, dla których strony zawierają umowę przedwstępną mogą być bardzo różne. Najczęściej strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w przypadkach, gdy z powodu określonych przeszkód natury faktycznej lub prawnej zawarcie umowy stanowczej nie jest w danym momencie jeszcze możliwe lub dla nich dogodne.

Przykładem takich przeszkód natury faktycznej może być konieczność uzyskania przez potencjalnego nabywcę nieruchomości kredytu lub pożyczki na zakup nieruchomości, chwilowy brak odpowiednich surowców do produkcji itp. Często przeszkodę dla zawarcia konkretnej umowy przyrzeczonej stanowi brak zezwolenia właściwych władz administracyjnych na zawarcie transakcji (np. wymóg uzyskania zezwolenia MSWiA za zakup nieruchomości przez cudzoziemców, wymóg uzyskania zezwolenia Komisji Nadzoru Bankowego na zakup określonego pakietu akcji banku, czy też konieczność uzyskania zezwolenia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji Konsumentów na przekroczenie określonego progu koncentracji), mimo że uzyskanie tego zezwolenia jest spodziewane przez strony w przyszłości.

Zgodnie z treścią art. 389 k.c. – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jak zatem widać dla ważności umowy przedwstępnej konieczne jest określenie w jej treści istotnych postanowień ( tzw. essentialia negotii) umowy przyrzeczonej – np. w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży samochodu – do takich istotnych elementów umowy należeć będą w szczególności typ i marka pojazdu, numer silnika, numer rejestracyjny oraz oznaczenie ceny lub sposobu jej ustalenia w przyszłości. W umowie przedwstępnej wskazane jest też określenie terminu, do którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został określony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Dla ważności umowy przedwstępnej nie jest natomiast wymagane zachowanie żadnej szczególnej formy (pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi, czy też notarialnej), nawet gdyby forma taka była zastrzeżona dla ważności umowa, która ma być zawarta między stronami w przyszłości.

Zawierając umowę przedwstępną strony, oprócz elementów wymaganych dla jej ważności, wymienionych w art. 389 k.c. mogą zamieścić w jej treści zastrzeżenia o charakterze uzupełniającym, mające na celu zabezpieczenie ich interesów lub uelastycznienie stosunku prawnego wiążącego wierzyciela z dłużnikiem. Treść takich dodatkowych zastrzeżeń umownych, ze względu na obowiązującą na gruncie przepisów kodeksu cywilnego, swobodę umów może być bardzo różnorodna. Zwykle jednak chodzi tu o dodatkowe postanowienia dotyczące : zadatku, umownego prawa odstąpienia, odstępnego, czy też odszkodowania umownego (tzw kary umownej).
Przepisy kodeksu cywilnego, zwłaszcza przepisy (art. 393-394 k.c.) regulujące zagadnienia dotyczące umowy przedwstępnej nie zajmują się kwestią dodatkowych zastrzeżeń umownych, w szczególności nie rozstrzygają czy w umowach przedwstępnych należy stosować zapisy dotyczące zadatku, czy też zaliczki.

Problem ten ustawodawca pozostawił woli stron. Należy jednak podkreślić, iż w przypadku umów przedwstępnych instytucja zadatku jest zdecydowanie bardziej popularna niż zaliczki. Wynika to przede wszystkim z odmiennego charakteru obu tych instytucji prawnych. Zadatek w ścisłym tego słowa znaczeniu, tj. znaczeniu nadanym mu przez art. 394 k.c., oznacza w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, surogat odszkodowania na wypadek, gdyby umowa zawarta między stronami nie została wykonana.

Rola zadatku polega tu na wzmocnieniu pozycji strony, która dąży do wykonania umowy przedwstępnej. W razie nie wykonania umowy przez drugą stronę może ona bowiem bez konieczności udzielania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i pobrany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zgodnie bowiem z art. 394 § 1  k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała ,może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Generalnie wiec zadatek stanowi rodzaj zabezpieczenia wykonania świadczenia.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie jest surogatem odszkodowania na wypadek, gdyby umowa zawarta miedzy stronami nie została wykonana. Również prawne skutki zastrzeżenia przez strony zaliczki nie zostały w kodeksie cywilnym uregulowane. Rola zaliczki sprowadza się bowiem do tego że zaliczka poza tym, że zarachowuje się ją na poczet przyszłego świadczenia tego, kto ją dał, nie wywołuje żadnych szczególnych skutków prawnych. Zaliczka stanowi zatem jedynie kwotę przypadającą na rachunek przyszłych należności wierzyciela i w przeciwieństwie do zadatku nie stanowi surogatu odszkodowania na wypadek nie wykonania umowy. Dalsza różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką ujawnia się w razie nie dojścia umowy do skutku. W przypadku zaliczki, przy braku odmiennych postanowień umownych w tym zakresie, w razie nie wykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej wysokości. Niezależnie od tego strona, która poniosła szkodę może dochodzić jej naprawienia na zasadach określonych w art. 390 § 1 k.c. tj. naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Skutki prawne a także funkcja gospodarcza zadatku są inne. Ujawniają się one szczególnie wyraźnie w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron. I tak, jeżeli dłużnik nie wykonał umowy z powodu okoliczności, za które ponosi wyłączną odpowiedzialność wierzyciel (strona wierna umowie) może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić. Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej zadatku zwalnia więc wierzyciela z konieczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania, co wynika z ogólnej reguły określonej w art. 491 § 1 k.c. przewidzianej dla umów wzajemnych (np. w przedwstępnej umowie sprzedaży, przedwstępnej umowie najmu, dzierżawy itp.) 
Wierzyciel nie musi jednak korzystać z przysługującego mu uprawnienia do odstąpienia od umowy, lecz może domagać się wykonania umowy według ogólnych zasad. W takim przypadku strona, która nie wykonała umowy nie może zwolnić się od spełnienia świadczenia przez zrzeczenie się zadatku lub zapłatę sumy dwukrotnie wyższej, albowiem to strona wierna umowie decyduje o dochodzeniu wykonania umowy przedwstępnej lub o żądaniu odszkodowania.

Jeżeli wierzyciel odstępuje od umowy, wówczas może zachować otrzymany zadatku, a gdy go dał – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przykładowo jeżeli  przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący dał sprzedającemu zadatek w wysokości 20.000 złotych to w razie, gdy umowa przyrzeczona nie została zawarta na skutek okoliczności, za które odpowiedzialności ponosi kupujący – sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać kwotę 20.000 złotych. Jeżeli zaś umowa nie doszła do skutku z przyczyn za które odpowiedzialność ponosi sprzedający, to kupujący odstępując od umowy może żądać sumy dwukrotnie wyższej czyli 40.000 złotych. Gdyby jednak zamiast zadatku kupujący wręczył sprzedającemu zaliczkę w wysokości 20.000 złotych to mógłby domagać się jedynie zwroty nominalnej kwoty zaliczki, czyli 20.000 złotych. Roszczenia o zatrzymanie kwoty otrzymanego zadatku lub roszczenie o zwrot sumy dwukrotnie przewyższającej kwotę zadatku nie są zależne od tego, czy wierzyciel w danym wypadku rzeczywiście poniósł szkodę wskutek niewykonania zobowiązania przez dłużnika oraz jaka była wysokość tej szkody.

Dlatego też nie spoczywa na nim ciężar udowodnienia tych okoliczności, co stawia go w zdecydowanie lepszej sytuacji, od tej w jakiej znajduje się wierzyciel, który dochodzi odszkodowania na zasadach ogólnych. Strona, która żąda sumy dwukrotnie wyższej od wartości danego zadatku (w przedstawionym powyżej przykładzie kupujący), ponosi ciężar dowodu tylko, co do okoliczności, że dała tytułem zadatku określoną kwotę pieniędzy. Jeżeli stroną odstępującą od umowy jest strona, która otrzymała zadatek, jest ona ponadto zwolniona z konieczności dochodzenia swoich roszczeń przed sądem. Może bowiem po prostu zatrzymać kwotę otrzymanego zadatku mocą własnej tylko decyzji. Inaczej przedstawia się sytuacja strony dającej zadatek, która domaga się sumy dwukrotnie wyższej od kwoty zadatku. W tym przypadku strona w celu wyegzekwowania dochodzonych roszczeń będzie z reguły musiała wystąpić na drogę sądową.

Należy jednak pamiętać, że art.394 k.c. reguluje samodzielnie i w sposób wyczerpujący konsekwencje odstąpienia od umowy, która zawarta została z zastrzeżeniem zadatku. Oznacza to, z jednej strony, iż w razie odstąpienia od umowy zadatek może być zatrzymany przez wierzyciela niezależnie od tego czy i w jakiej wysokości poniósł on szkodę, z drugiej jednak strony kwota zadatku ( w przypadku dającego zadatek kwota dwukrotnie wyższa) stanowi górną granicę odpowiedzialności, ponieważ nie można domagać się sumy wyższej od zadatku, choćby poniesiona szkoda w rzeczywistości sumę tę przewyższała. Dlatego też strona odstępująca od umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono zadatek nie może domagać się uzupełniającego odszkodowania na zasadach ogólnych, ani zrzec się przysługujących z tytułu zadatku uprawnień i dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Zastrzeżenie zadatku chroni więc również w pewnych wypadkach interesy dłużnika, który nie wykonał swoich obowiązków, ponieważ niewykonanie umowy nie spowoduje już dla niego skutków bardziej dotkliwych od tych, jakie określone zostały w zadatku. Przykładowo, jeżeli potencjalny nabywca lokalu przy podpisywaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu dał sprzedającemu zadatek w wysokości np. 10.000 złotych, to w razie niewykonania przez niego umowy konsekwencją będzie to, iż sprzedający będzie mógł od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek w wysokości 10.000 złotych niezależnie od tego jaką szkodę poniósł.

Jeżeli natomiast zamiast zadatku kupujący wręczyłby sprzedającemu przedpłatę zwaną  zaliczka w wysokości 10.000 złotych to w razie nie dojścia umowy przyrzeczonej do skutku kupujący ma co do zasady prawo żądać zwrotu kwoty wpłaconej zaliczki. Niezależnie od tego stronom przysługują roszczenia wynikające z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy przedwstępnej w szczególności żądanie odszkodowania lub zawarcia umowy przyrzeczonej w zależności od stany faktycznego.

W razie wykonania umowy rola zadatku jest prosta. Podlega on bowiem (podobnie jak zaliczka) zaliczeniu na poczet świadczenia tej strony, która go dała. Jeżeli zatem przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży samochodu kupujący dał sprzedającemu zadatek w wysokości 1.000 złotych, to kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny jaką kupujący zapłaci sprzedającemu. Podobnie jest w przypadku zaliczki. Zaliczenie zadatku na poczet świadczenia drugiej strony jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy i świadczenie i zadatek wyrażone są w pieniądzu lub w rzeczach tego samego rodzaju. W przeciwnym wypadku zadatek podlega zwrotowi zgodnie z art. 394 § 2 k.c. Przykładowo jeżeli strony zawarły przedwstępną umowę zamiany lokali mieszkalnych i zastrzegły na tę okoliczność zadatek w formie pieniężnej (należy bowiem nadmienić, że przedmiotem zadatku, jakkolwiek jest to o wiele rzadziej praktykowane, mogą być również rzeczy np. strona przekazuje kontrahentowi tytułem zadatku dwie tony węgla, towary w magazynie itp.)  to w razie zawarcia przyrzeczonej umowy zamiany kwota zadatku powinna podlegać zwrotowi.

W razie rozwiązania umowy na skutek zgodnego w tej mierze oświadczenia woli stron zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art.394  § 3 k.c.). Podobnie ma się sytuacją wówczas, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności ( np. z powodu niemożliwości świadczenia przewidzianej w art. 475 § 1 k.c. lub wystąpienia okoliczności zwalniających z art. 471 k.c. np. strony przewidziały, że w razie wystąpienia przypadku sily wyższej umowa ulega rozwiązaniu) albo gdy odpowiedzialność ponoszą obie strony lub, gdy umowa okazała się nieważna (art.58 k.c.).

Zaliczka i zadatek nie są instytucjami prawnymi, które wzajemnie by się wykluczały. Niemniej jednak ich „wspólne” występowanie w umowach przedwstępnych jest raczej sporadyczne. Zdarzają się, co prawda przypadki umów, zwłaszcza umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, w których sprzedający starają się „podzielić” kwotę wnoszonej przez kupującego przedpłaty na część zwaną zaliczką i część zwaną zadatkiem. Oczywiście z punktu widzenia sprzedającego ma to swój sens gdyż w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z powodów, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający kupujący będzie mógł żądać zwrotu w podwójnej wysokości jedynie zadatku. Zaliczka zaś będzie zwrócona w wysokości nominalnej. Natomiast z punktu widzenia interesów kupującego podział taki nie wydaje się wskazany, gdyż w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z powodu okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający nie będzie on mógł żądać zwrotu wpłaconych kwot w podwójnej wysokości, tak jak by to miało miejsc, gdyby strony uznały ją w całości za zadatek.

Problem wysokości zaliczki lub zadatku nie jest uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. Kwestia ta pozostawiona została woli stron. Oczywiście swoboda umów w zakresie ustalania wysokości zadatku czy też zaliczki musi mieścić się w granicach zwyczajowo przyjętych i nie może mieć na celu obejście prawa. W szczególności kwota zadatku (zaliczki) nie może być zbliżona do wartości przedmiotu świadczenia, które ma być wykonane lub spełnione. Z taką sytuacją będziemy zaś mieli do czynienia wówczas, gdy wysokość zaliczki lub zadatku oscyluje pomiędzy 80-90 % wartości przedmiotu umowy (ceny). Jeśli chodzi o określenie dolnej wysokości zaliczki lub zadatku, to należy powiedzieć, że panuje tu całkowita swoboda ograniczona jedynie wolą umawiających się stron. Nie ma zatem najmniejszego problemu aby zaliczka czy zadatek wynosiły np. :0,5%,  1% czy 5 % wartości przedmiotu umowy. Nie ma również problemu, aby wysokość zaliczki (zadatku) określić kwotowo w oderwaniu od wartości przedmiotu transakcji. W praktyce jednak wysokość zadatku (zaliczki) ustalanego w umowach przedwstępnych waha się pomiędzy 10% do 40% wartości przedmiotu transakcji (ceny).



Wojciech Ostrowski
Radca prawny
Rachelski i Wspólnicy

az


  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl nk.pl blip.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz

biznes