Ceny mieszkań - raport Metrohouse

20.02.2018 12:11  Raporty rynku nieruchomości
Ceny mieszkań - raport Metrohouse
KREDYTY HIPOTECZNE

Marże kredytowe rosły niemal nieustannie od 2012 r. Dane  z ostatnich miesięcy wskazują, że ten trend być może wreszcie się zakończy. Od sierpnia ubiegłego roku regularnie obserwujemy niewielkie obniżki. Obecnie średnia marża dla kredytów 
z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi 2,05%,  a z najniższym (10%) - 2,31%. Sześć miesięcy temu było to odpowiednio 2,17% i 2,38%.
 
Wysokość marży kredytowej jest najważniejszym parametrem kredytu hipotecznego. Po dodaniu do niej stawki WIBOR otrzymujemy bowiem oprocentowanie. Tymczasem, w przepadku kredytów mieszkaniowych to odsetki są największą częścią kosztów, gdyż są naliczane przez 20-30 lat. Trzeba jednak dodać, że marża jest stała i jej wysokość jest wpisywana do umowy kredytowej. Obserwowane w ostatnich miesiącach obniżki dotyczą więc jedynie nowo udzielanych kredytów. 
 
Niższa wysokość marży przekłada się na analogiczny spadek oprocentowania, które dla kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi średnio 3,8%. 
 
W przyszłości to się jednak zmieni. Marże mogą dalej spadać, ale oprocentowanie nie będzie dużo niższe niż obecnie, a w przyszłości będzie rosnąć. Banki na większe obniżki marż mogą się zdecydować gdy NBP podwyższy stopy procentowe lub gdy ta chwila będzie się zbliżała, czyli najprawdopodobniej w przyszłym roku. Połączenie tych dwóch elementów sprawi, że oprocentowanie nowo udzielanych kredytów będzie rosło, ale wolniej niż stopy NBP.
 
Rosnące w przyszłości oprocentowanie będzie powodowało spadek zdolności kredytowej. Uzyskanie kredytu będzie więc coraz trudniejsze. Wzrost oprocentowania będzie powodował również, że coraz wyższe będą raty zarówno nowo udzielanych kredytów jak i tych już spłacanych. Dlatego zadłużając się obecnie nie należy przesadzać z wysokością kredytu. Za kilka lat możemy bowiem nie poradzić sobie ze spłatą wyższych rat.
 
Tab. 1. Kredyty z wkładem własnym 25%

Nazwa banku

Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty

Marża

Oprocentowanie

BGŻ BNP PARIBAS

51 163 zł

1,80%

3,52%

Raiffeisen Polbank

56 148 zł

1,69%

3,41%

PKO Bank Polski

56 217 zł

1,84%

3,56%

ING Bank Śląski

56 352 zł

1,80%

3,61%

Bank Pekao

56 663 zł

1,80%

3,52%

Credit Agricole

56 746 zł

1,80%

3,52%

Millennium

56 961 zł

2,20%

3,92%

mBank

59 111 zł

1,99%

3,72%

BOŚ

61 174 zł

2,00%

3,81%

Euro Bank

64 010 zł

2,39%

4,11%

BZ WBK

64 910 zł

2,19%

4,11%

Deutsche Bank

65 093 zł

2,10%

3,83%

Alior Bank

74 325 zł

3,00%

4,72%

Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, luty, 2018r.
 
Tab. 2. Kredyty z wkładem własnym 10%

Nazwa banku

Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty

Marża

Oprocentowanie

Bank Pekao

58 862 zł

1,90%

3,62%

mBank

59 061 zł

1,99%

3,72%

PKO Bank Polski

59 654 zł

2,00%

3,72%

Millennium

61 661 zł

2,01%

3,73%

Euro Bank

61 684 zł

2,30%

4,02%

Raiffeisen Polbank

63 154 zł

2,19%

3,91%

BZ WBK

67 597 zł

2,39%

4,11%

Credit Agricole

67 846 zł

2,67%

4,39%

Deutsche Bank

70 399 zł

2,30%

4,03%

Alior Bank

78 352 zł

3,30%

5,02%

Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, luty 2018r.
 
Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł


 
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, luty 2018r.
 
Ceny transakcyjne
 
Ceny transakcyjne używanych mieszkań nie miały dużego przełożenia na oferty na rynku wtórnym. Z reguły wahania odnotowywanych cen za zakup nie przekraczały 2 proc., a w kilku miastach były bardzo zbliżone do sytuacji sprzed miesiąca.
 
Styczeń upłynął głównie pod znakiem szybkiego wyczerpania się ostatniej puli dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Dla rynku wtórnego, który nie mógł liczyć na tak wysokie limity cen, jak rynek pierwotny, taki scenariusz jest bardzo korzystny. Jak wiadomo, głównym beneficjentem dotacji były właśnie inwestycje deweloperskie, które dzięki temu miały silną kartę przetargową w przypadku wątpliwości kupujących.

Perspektywa otrzymania dopłat przełamywała wszelkie rozterki dotyczące zakupu nowego mieszkania. Klienci kierowali się często nie faktycznymi przesłankami rynkowymi, tylko możliwością otrzymania dofinansowania do nabywanego lokalu. W ten sposób powstała dość ciekawa sytuacja, w której rynek pierwotny zyskiwał bezdyskusyjną przewagę i z góry stawał na wygranej pozycji przy ostatecznej decyzji o wyborze lokum. Co więc oznacza zakończenie MdM-u? Przede wszystkim równowagę rynkową.

Nabywcy, którzy do tej pory postrzegali nowe inwestycje tylko przez pryzmat dopłat, mogą otworzyć się bardziej na rzecz lokali z drugiej ręki, tym bardziej, że coraz częściej wspominanym atutem jest możliwość szybkiego zamieszkania w nieruchomości, zaraz po przeprowadzonej transakcji. O takie tempo na rynku pierwotnym nie jest łatwo. Wróciliśmy bowiem do nabywania mieszkań na etapie dziury w ziemi.
 
W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca najwyższe procentowe spadki dotyczą Poznania i Łodzi. 
 
W stolicy Wielkopolski za m kw. płaciliśmy 5143 zł. Z jednej strony w Poznaniu możemy kupić mieszkania, których cena nie przekracza 4000 zł za m kw., ale przedmiotem transakcji są również lokale o cenach za m kw. odpowiadającym realiom warszawskim.

Najczęściej jednak mamy do czynienia z zakupami w cenach od 4500 do 5500 zł za m kw. Natomiast w Łodzi obserwujemy stopniowy powrót do najczęściej obserwowanego tu poziomu cenowego ostatnich lat. Klienci kupujący mieszkania z drugiej ręki płacili za m kw. 3668 zł, czyli 1,6 proc. mniej niż przed miesiącem. Jednocześnie rynek w ostatnich tygodniach jest dość jednolity cenowo. Większość sprzedawanych lokali mieściła się w zakresie 3200 – 4000 zł za m kw.

W pozostałych trzech analizowanych miastach ceny nie uległy istotnym zmianom. W Gdańsku i Krakowie spadki wynoszą po 0,5 proc. Również metraż nabywanych mieszkań jest identyczny i wynosi 54 m kw. Jednak wyższe ceny m kw. 
w Krakowie sprawiają, że za podobne mieszkanie płacimy tam o prawie 30 tys. więcej niż na Pomorzu. 
 
W Warszawie ceny nie uległy praktycznie żadnym zmianom (spadek zaledwie o 10 zł za m kw.). Jak widać, po dość śmiałym marszu w górę i przebiciu poziomu 8000 zł, ceny powoli wracają do niższych wartości.
 
Jedyną lokalizacją, gdzie pojawiły się wzrosty w stosunku do zestawienia sprzed miesiąca jest Wrocław, gdzie za m kw. mieszkania płaciliśmy 5427 zł, czyli o 1,5 proc. więcej. Wprawdzie w stolicy Dolnego Śląska nadal odnotowujemy transakcje w kwotach poniżej 4000 zł za m kw., ale większość mieszkań jest niedostępna w tych zakresach cenowych. W nowym budownictwie, po 2010 r., niczym nadzwyczajnym nie są wyceny i transakcje w okolicach 6500 zł.
Tab. 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2018 r.

Miasto


Średnia cena transakcyjna z okresu XI 2017-I 2018

Zmiana proc.
w cenach trans. m/m



Zmiana proc.
w cenach trans. r/r

Średnia cena nabywanego mieszkania

Średni metraż nabywanego mieszkania

Wrocław

5427

1,5%

5,0%

296 500 zł

55

Kraków

6258

-0,5%

7,4%

329 000 zł

54

Warszawa

7801

-0,1%

3,8%

431 000 zł

56

Poznań

5143

-1,7%

4,3%

357 500 zł

72

Gdańsk

5762

-0,5%

0,3%

301 000 zł

54

Łódź

3668

-1,6%

4,7%

193 000 zł

52

Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, luty 2018r.
 
Wykres 3. Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2017 – I 2018


 
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, luty 2018r.

Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.

Marcin Jańczuk
Metrohouse Franchise S.A.


 

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie