Deweloperski luksus coraz bardziej popularny

09.05.2019 11:38  Raporty rynku nieruchomości
Deweloperski luksus coraz bardziej popularny
Kwartalne analizy portalu RynekPierwotny.pl dotyczące sytuacji na największych rynkach deweloperskich już od dłuższego czasu informowały o wzroście znaczenia droższych mieszkań. Rozbudowa oferty bardziej ekskluzywnych „M”, przyspieszała wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. między innymi na terenie Warszawy oraz Gdańska. Zwiększanie się rynkowego udziału luksusowych lokali to z pewnością bardzo ciekawe zjawisko. Właśnie dlatego eksperci RynekPierwotny.pl postanowili bliżej mu się przyjrzeć. 
 
Definicja drogiego mieszkania będzie zmieniać się razem z cenami
 
Przed analizą rynku ekskluzywnych mieszkań, najpierw trzeba dobrze zdefiniować takie lokale. Zastosowanie sztywnego progu cenowego dla wszystkich badanych rynków wydaje się niezbyt dobrym rozwiązaniem. W tym kontekście, duże znaczenie mają dwie kwestie. Po pierwsze, krajowe metropolie cechują się sporym zróżnicowaniem cenowym. Dlatego nowe mieszkania o cenie 8500 zł/mkw. w Łodzi mogą uchodzić za oferty „premium”. Lokale kosztujące tyle samo, na warszawskim rynku będą wciąż mieścić się w tzw. segmencie popularnym. Wynika to z faktu, że przeciętna ofertowa cena 1 mkw. nowego lokalu z Warszawy znacząco przekroczyła już 9000 zł/mkw. (według danych RynekPierwotny.pl). Szybkie wzrosty cen nowych mieszkań z największych rynków sprawiają, że swoista granica lokalowego luksusu przesuwa się w górę. To kolejny powód sugerujący, że lepiej nie klasyfikować bardziej ekskluzywnych „M” na podstawie jednego i stałego limitu cenowego. 
 
W ramach swojej najnowszej analizy, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zakwalifikować mieszkania z segmentu „premium” do dwóch grup. Pierwsza kategoria skupia lokale o ofertowej cenie za 1 mkw. wynoszącej 150% - 200% średniej rynkowej stawki z danego kwartału. W drugiej kategorii znalazły się nowe „M”, które są co najmniej dwa razy droższe od średniej. Takie rozwiązanie sprawia, że progi kwalifikujące mieszkania do grupy „premium” zmieniają się wraz z cenami na rynku.  

Nie we wszystkich metropoliach droższe lokale nabierają znaczenia 
 
W pierwszej kolejności warto sprawdzić, jak przez ostatnie kwartały zmieniał się rynkowy udział wszystkich nowych mieszkań z ofertową ceną 1 mkw. wynoszącą ponad 150% lokalnej średniej. Poniższy wykres prezentuje dane na ten temat, które dotyczą sześciu krajowych metropolii i okresu pomiędzy II kw. 2016 r. oraz I kw. 2019 r. Informacje prezentowane na wykresie wskazują, że nie we wszystkich metropoliach był widoczny wzrost rynkowego udziału „drogich” ofert. Szybko wzrosła natomiast średnia wartość dla sześciu analizowanych miast. W II kw. 2016 r. mieszkania przynajmniej o 50% droższe od rynkowej średniej stanowiły 1,5% oferty deweloperów z sześciu metropolii. Analogiczny wynik obliczony dla I kw. 2019 r. to 3,4%. 

 
Gdańscy deweloperzy liczą na zainteresowanie zamożnych klientów  
 
Poniższa tabela prezentuje natomiast zmiany udziału nowych lokali należących do dwóch wcześniej wyodrębnionych grup (tzn. mieszkań z ofertową ceną 1 mkw. na poziomie 150% - 200% średniej oraz min. 200% rynkowej średniej). Informacje z tego zestawienia wskazują, że przez trzy lata średni odsetek mieszkań z obydwu analizowanych kategorii wzrósł około dwukrotnie. Najbardziej widoczne zmiany miały miejsce na terenie Warszawy i Gdańska. Z wyraźnym spadkiem znaczenia bardziej ekskluzywnych mieszkań (cena: 150% - 200% średniej), mieliśmy natomiast do czynienia w Poznaniu. Tamtejsi deweloperzy mają trudne zadanie w kontekście sprzedaży drogich lokali, ponieważ wielu zamożnych klientów woli się przeprowadzić do powiatu poznańskiego. 

Zobacz także: Wysokie ceny studzą zapał do inwestowania w mieszkania na wynajem
Szczególnie ciekawa wydaje się też sytuacja Gdańska, czyli tego miasta, które pod względem udziału mieszkań kosztujących 150% - 200% średniej niedawno wyprzedziło Warszawę. Wszystko wskazuje, że deweloperzy działający na terenie Gdańska chcą pozyskać bardziej zamożnych klientów (w tym również inwestorów). Prawdopodobnie wynika to z faktu, że sopocki rynek mieszkań stał się zbyt mały w stosunku do potrzeb nabywców. 

 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
 
Obejrzyj koniecznie materiały wideo od inwestorzy.tv:
 
Subiektywny Przegląd Giełdowy Sobiesława Kozłowskiego #42   Branża windykacyjna Okiem ANALITYKA #41, Wojciech Bartosik
 

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

   → Zobacz wszystkie

Najnowsze

  • Kupiiliśmy z mężem fajne mieszkanie od Robyga w Wawie, na razie pod wynajem, a potem dla naszego syna. Fajne jest to, że teraz jest naprawdę duży wybór na rynku i nie bylo łatwo się zdecydować ale stanęło na Forum Wola z uwagi na lokalizację przede wszystkim.

    ~Dorota   (20 maja o 10:29)   Zgłoś spam
    Oceń komentarz:
    50%

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie