Jesteś w: Strona główna » Inwestowanie » Nieruchomości » Raporty rynku nieruchomości


Eksperci PFRN o 2016 roku: Lepiej już było

28.01.2016 11:41  Raporty rynku nieruchomości
Eksperci PFRN o 2016 roku: Lepiej już było Tylko co siódmy pośrednik uważa, że w 2016 roku rynek nieruchomości wtórnych odnotuje wzrost. Główne hamulce to: podatek bankowy, zwiększenie wkładu własnego przy kredytach hipotecznych i ustawa o obrocie ziemią. Tak wynika z najnowszego badania PFRN „Puls Rynku”.

- Miniony rok w historii polskiego rynku nieruchomości zapisze się dość pozytywnie. Ceny pozostały stabilne, deweloperzy odnotowali rekordową sprzedaż, a nowelizacja MdM doprowadziła do znacznego wzrostu jego popularności i ożywienia na rynku nieruchomości wtórnych. To, jaki będzie 2016 rok będzie zależało od sytuacji politycznej i gospodarczej w kraju. A jak pokazuje dotychczasowa praktyka, im mniejsza ingerencja rządzących w rynek, tym lepiej dla jego rozwoju – mówi Leszek A. Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Podatkiem w klienta

W najnowszym badaniu „Puls Rynku” PFRN zwróciła się do pośredników o prognozy dla rynku nieruchomości na 2016 rok. Eksperci przeanalizowali potencjalny wpływ takich czynników jak: podatek bankowy, 15-procentowy wkład własny, dalsze funkcjonowanie programu Mieszkanie dla Młodych oraz zapowiedź budowy tanich mieszkań na wynajem.





61 proc. badanych przez PFRN pośredników w obrocie nieruchomościami jest przekonanych, że wprowadzenie przez rząd podatku bankowego doprowadzi do wzrostu marż kredytu hipotecznego oraz opłat za usługi bankowe, a to z kolei odbije się na popycie na kredyty i – co za tym idzie – mieszkania. Połowa ankietowanych jest bardziej optymistyczna, wierząc, że nowe obciążenie nie wpłynie na rynek lub wpłynie w niewielkim tylko stopniu. Jedynie co dziesiąty wierzy, że nowy podatek zotanie zbilansowany przez zapowiadaną obniżkę stóp procentowych.

Sytuacji nie poprawia także fakt podniesienia od tego roku wymaganego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych do 15 proc. Zdecydowana większość pośredników (60 proc.) ostrzega, że podwyżka ta ograniczy dostęp do finansowania przede wszystkim osobom młodym i zmniejszy liczbę transakcji kupna-sprzedaży. Co czwarty liczy na większe zainteresowanie wynajmem, a co siódmy ma nadzeję, że banki poradzą sobie z tym problemem w inny sposób np. wprowadzając dodatkowe ubezpieczenie wkładu własnego i cała operacja nie odbije się na liczbie transakcji kupna-sprzedaży.

- Podatek bankowy to jeden z ważniejszych tematów w 2016 roku. Dodatkowe koszty na pewno zostaną przerzucone na klientów, co doprowadzi do obniżenia zdolności kredytowej i spadku liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Podobnie rzecz się ma ze zwiększeniem minimalnej wysokości wkładu własnego do 15 proc., co może, szczególnie na początku roku, przełożyć się na większą ostrożność banków przy udzialaniu kredytów i ogranicznyć liczbę transakcji na rynku nieruchomośći – mówi Leszek A. Hardek.


Zagadka MdM

Zwiększenie kosztów kredytu i ograniczenie w dostępie do bankowych pożyczek może także wpłynąć na wzrost zainteresowania rynkiem najmu. A tu sporo może namieszać rządowy pomysł budowy tanich mieszkań na wynajem. Zdaniem 42 proc. pośredników wiele osób byłaby skłonna zrezygnować z zakupu mieszkań i zdecydować się na wynajem. Perspektywa jest bardziej kusząca, że – według zapowiedzi – mieszkania te będzie można kupić na preferencyjnych warunkach. Co trzeci pytany jest też przekonany, że mieszkania na wynajem staną się atrakcyjną alternatywą i wpłyną na zmniejszenie liczby transakcji kupna-sprzedaży. Drugie tyle  uważa, że zachwieją równowagę na rynku najmu.





Zagadką jest wpływ MdM na sytuację na rynku nieruchomości. W zależności od regionu i dostępności mieszkań spełniających warunki programu oczekiwania pośredników, co do roli jaką ten odegra są różne. 37 proc. wierzy, że będziemy obserwować  dalszy wzrost zainteresowania programem, co przełoży się na wzrost transakcji kupna-sprzedaży. 35 proc. obawia się, że prognozowany brak pieniędzy na dopłaty w 2016 roku spowodowany ogromnym wzrostem zainteresowania MdM wyhamuje dotychczasowe ożywienie na rynku. Kolejne 28 proc. jest zdania, że program będzie miał minimalny lub nie będzie miał żadnego wpływu na rynek ze względu na zbyt małą liczbę dostępnych mieszkań.

Bez nadmiernego optymizmu

Rządowe plany i zmieniające się warunki gry na rynku nieruchomości nie pozostaną bez wpływu na dalszy jego rozwój. 45 proc. pytanych przez PFRN pośredników obawia się, że 2016 rok będzie czasem spowolnienia, a głównymi „sprawcami” tego stanu rzeczy będą: zwiększenie wkładu własnego, podatek bankowy oraz zmniejszenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Niemal drugie tyl, bo 41 proc. wierzy, że sytuacja na rynku pozostanie bez zmian. Tylko co siódmy ma nadzieję na dalszy wzrost stymulowany przez MdM, niskie oprocentowanie kredytów i niskie oprocentowanie lokat.






ZDANIEM POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI:


Wpływ podatku bankowego na rynek nieruchomości:

  • Podatek bankowy obniży zdolność kredytową potencjalnych klientów i - co za tym idzie - zmniejszy liczbę udzielanych kredytów hipotecznych.
  • Zbyt duża konkurencja w sektorze bankowym ograniczy znaczne zwiększenie marż.
  • Podatek bankowy sprawi, że kredyty hipoteczne staną się dla banków nieopłacalne. Banki będą zmuszone podzielić się kosztami z klientami.

Wkład własny przy kredytach hipotecznych na poziomie 15 proc.:

  • Brak możliwości zakupu nieruchomości, głównie przez młodych i osoby znajdujące się na skraju zdolności kredytowej, przełoży się na zwiększenie liczby transakcji najmu. Już w tej chwili zaczynamy obserwować duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami na wynajem.
  • Osoby korzystające z MdM nadal będą mogły wykorzystywać program jako wkład własny.
  • Kolejne 5 proc. – przynajmniej na razie - będzie kredytowane przez banki, oczywiście przy większej marży. Dopiero kolejne podniesienie progu wkładu własnego zdecydowanie wpłynie na obrót. Wówczas należy się liczyć z lawinowym wzrostem popytu na najem.
  • Zwiększenie poziomu wkładu własnego, to większa presja na utrzymanie niskich cen lokali przeznaczonych do sprzedaży na rynku wtórnym.

Dalsze funkcjonowanie MdM:

  • Podniesienie wkładu własnego przy kredytach hipotecznych przełoży się na jeszcze większe zainteresowanie MdM.
  • Będziemy obserwować dalszy wzrost zainteresowania programem aż do wyczerpania środków na 2016 rok.

Budowa tanich mieszkań na wynajem:

Rządowy program nie będzie realnie oddziaływał na transakcje na rynku nieruchomości wtórnych. Nic nie wskazuje na to, aby był realizowany już w 2016 roku. Dokładne efekty będziemy mogli zmierzyć, gdy tanie mieszkania na wynajem zaczną być budowane.

Nie sądzę, aby ten projekt zmienił cokolwiek na rynku. Chyba, że dojedzie do zmiany priorytetów dzisiejszych klientów, czyli traktowania mieszkania jako czegoś, co czasowo zaspokaja potrzeby, a nie wiąże na całe życie. Polacy wciąż wolą kupować niż wynajmować mieszkalnia, jeśli tylko ich na to stać.

Pomysł ten pozwoli na rozwój rynku najmu oraz może doprowadzić do spadku czynszów. Tanie mieszkania na wynajem będą szczególnie atrakcyjne w Warszawie. Wyraźne różnice zaobserwujemy także w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Takie mieszkania mogą stać się atrakcyjną alternatywą. Jednak procedura pozyskania odpowiednich nieruchomości, przetargi na budowę i sam proces budowy muszą zostać oparte na jasnych zasadach. A na to wszystko potrzebny jest czas i dogłębna analiza.


2016 rok na rynku nieruchomości wtórnych:


  • Nie zakładam wzrostu liczby transakcji kupna-sprzedaży, wręcz przeciwnie. Utrudnienia w zakupie ziemi, wzrost wkładu własnego przy kredytach hipotecznych, trudności
  • z uzyskaniem kredytu przez klientów zarabiających w obcej walucie - to wszystko przełoży się na spowolnienie rynku.
  • Głównymi stymulatorami ożywienia na rynku będą: program MdM i stabilizacja cen nieruchomości.
  • Podwyższenie wkładu własnego i wyższe marże kredytów z pewnością nie wpłyną korzystnie na rynek wtórny. W pierwszym kwartale roku może to skutkować zastojem
  • w obrocie tego typu nieruchomościami.
  • Wzrost wkładu własnego, bezrobocie, dalsza przewaga umów śmieciowych, niż demograficzny i emigracja młodych ludzi za granicę nie wróżą dobrze rynkowi.
  • Inne czynniki mające wpływ na funkcjonowanie rynku w 2016 roku:
  • Sytuacja polityczna w kraju. Atmosfera niepewności i braku stabilizacji może spowodować spadek zainteresowania inwestowaniem w mieszkania.
  • Zmiany związane z ustawą o rewitalizacji i rozstrzygnięcie spraw związanych ze sprzedażą ziemi rolnej, czyli nowe przepisy obowiązujące od maja. Jeśli ustawa zablokuje obrót i podział ziemi rolnej na działki z warunkami zabudowy, to może wzrosnąć popyt na rynek wtórny. Nawet areały powyżej hektara w centrach miast, gdzie nie ma planu zagospodarowania będą traktowane jak rola. A to może znacznie utrudnić funkcjonowanie deweloperom.
  • Brak młodych ludzi na rynku nieruchomości. Ogromna ich liczba wyjeżdża do pracy za granicę, a z tych, którzy zostali tylko nieliczni mają zdolność kredytową. Dodatkowo osoby zarabiające w obcej walucie mają utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych.
  • Zapowiedź wprowadzenia podatku katastralnego.
  • Rządowa pomoc osobom, które zaciągnęły kredyty we frankach. Na rynku mogą pojawić się pieniądze, które konsumenci będą chcieli zainwestować w kupno nieruchomości.
  • Dalsze ogromne zainteresowanie rynkiem pierwotnym i dalszy ciąg rekordów sprzedaży mieszkań nowych wpłynie na obniżenie popytu na mieszkania z rynku wtórnego.
  • Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego obniży liczbę zawieranych transakcji.
  • Zapowiadane zmiany w prawie pracy. Zatrudnienie na umowy na czas nieokreślony może zwiększyć liczbę klientów poszukujących mieszkań.


Polska Federacja Rynku Nieruchomości

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl nk.pl blip.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz

inwestowanie