Mieszkania używane drożały w ostatnich latach bardziej niż nowe

15.10.2018 14:28  Raporty rynku nieruchomości
Mieszkania używane drożały w ostatnich latach bardziej niż nowe
Utarło się mówić, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi stawkami w ostatnich latach zmalała, to używane lokale drożały bardziej niż nowe – tak wynika z analizy danych NBP przeprowadzonej przez Home Brokera.

O około 12 proc. droższe są w tym roku w Gdyni mieszkania nowe od używanych. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze rok temu było to ok. 20 proc., a na przełomie 2015  i 2016 r. różnica ta przekraczała 30 proc. Od początku 2014 r. średnia cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki w Gdyni wzrosła o 32,9 proc., a lokalu od dewelopera – o 16,3 proc. 
Uśredniając zmiany cen dla 17 największych rynków monitorowanych przez Narodowy Bank Polski i biorąc w tej średniej pod uwagę wielkość miasta (mierzoną liczbą mieszkańców) wygląda na to, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r.
 
Maleje różnica w cenach
 
Potwierdzają to dane dla poszczególnych miast. We wspomnianej Gdyni przewaga cen mieszkań od deweloperów nad tymi z drugiej ręki zmniejszyła się przez ostatnich osiem kwartałów z 24 do niespełna 11 proc., a w Krakowie i Lublinie z ponad 10, do odpowiednio 5 i 3 proc. Ceny znacząco zbliżyły się do siebie także we Wrocławiu (z 20 do 9 proc.) i Zielonej Górze (różnica spadła z 24 do 10 proc.). W zestawieniu są jednak i miasta, w których w ostatnich dwóch latach różnica cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego nie zmieniła się. Tak było w Bydgoszczy, Opolu i Warszawie.
 
Według danych NBP średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy jest na rynku pierwotnym o ok. 3 proc. wyższa od tej na rynku wtórnym. Przez ostatnie lata wahała się ona od 2,5 proc. „na korzyść” lokali z drugiej ręki do 5,3 proc. na rzecz mieszkań nowych. Takie wahania można potraktować jako stabilizację. Według ostatnich danych przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania od warszawskiego dewelopera to 8186 zł, a dla mieszkań z drugiej ręki 7973 zł.
 
Z czego wynika tak mała różnica w średnich stawkach dla rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie? Warto się przyjrzeć temu, jakie mieszkania sprzedaje się na rynku pierwotnym i wtórnym. Większość inwestycji deweloperskich powstaje poza centrum miasta, gdyż najwięcej dostępnych działek położonych jest w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Gdyby porównać stawki za mkw. w poszczególnych dzielnicach, to np. na Bielanach średnia stawka za używane mieszkanie wynosi 7438 zł, a za nowe o 18 proc. więcej – 8761 zł za mkw. Owszem, nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach są bardzo drogie, ale w statystycznym zbiorze transakcji jest ich niewiele. Większość to mieszkania z segmentu popularnego w nienajlepszej lokalizacji, stąd i relatywnie niewielka różnica w średniej stawce dla całego miasta.
 
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto

Średnia cena mkw. z rynku pierwotnego

Zmiana w ostatnich
2 latach

Średnia cena mkw. z rynku wtórnego

Zmiana w ostatnich
2 latach

O ile rynek pierwotny jest droższy od wtórnego (proc.)

Białystok

5 052 zł

9,5%

4 495 zł

12,4%

12,4%

Bydgoszcz

5 403 zł

11,8%

4 181 zł

12,5%

29,2%

Gdańsk

7 543 zł

22,0%

6 563 zł

18,9%

14,9%

Gdynia

7 080 zł

10,8%

6 402 zł

24,2%

10,6%

Katowice

5 464 zł

12,2%

4 018 zł

14,8%

36,0%

Kielce

4 798 zł

2,4%

3 854 zł

8,3%

24,5%

Kraków

6 744 zł

6,3%

6 400 zł

11,5%

5,4%

Lublin

5 081 zł

0,9%

4 939 zł

8,1%

2,9%

Łódź

5 206 zł

12,1%

3 959 zł

18,3%

31,5%

Olsztyn

5 248 zł

11,0%

4 477 zł

8,6%

17,2%

Opole

5 037 zł

15,8%

4 577 zł

16,8%

10,0%

Poznań

6 687 zł

6,2%

5 633 zł

8,8%

18,7%

Rzeszów

5 170 zł

6,6%

4 989 zł

8,7%

3,6%

Szczecin

5 476 zł

9,2%

4 663 zł

16,5%

17,4%

Warszawa

8 186 zł

8,0%

7 973 zł

8,4%

2,7%

Wrocław

6 651 zł

7,0%

6 077 zł

16,8%

9,4%

Zielona Góra

3 899 zł

3,1%

3 554 zł

16,1%

9,7%

Źródło: Home Broker na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2018 r.
 
Każde miasto to inny rynek

Oprócz Warszawy, najmniejszą (bo wynoszącą kilka procent) różnicę pomiędzy średnią stawką na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwowaliśmy w Lublinie (2,9 proc.), Rzeszowie (3,6 proc.) i Krakowie (5,4 proc.). 10-15 proc. wynosi ona w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze, a w Kielcach, Olsztynie, Poznaniu i Szczecinie mieści się w przedziale 15-25 proc.
 
Aktualnie największa różnica w cenie mieszkań nowych i używanych występuje w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy gdzie wynosi odpowiednio 36, 31,5 i 29,2 procent. Taki stan rzeczy bierze się z jednej strony z malejącej liczby ludności tych miast (przez ostatnich 20 lat Katowice i Łódź straciły po ok. 20 proc. mieszkańców podczas gdy Warszawa zyskała 8, a Rzeszów 18 proc.), a z drugiej z niskiej jakości mieszkań z rynku wtórnego – wiele z nich położonych jest w zaniedbanych budynkach, nieciekawej okolicy i nadaje się do remontu. Katowicka różnica wynosząca 36 proc. to i tak dużo mniej niż kilkanaście lat temu. Np. w drugiej połowie 2006 r. nowe mieszkania w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc. 
 
Nie tylko cena zakupu

Rozważając zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, należy przeanalizować wszystkie plusy i minusy obu rozwiązań. Po stronie kosztów nowego mieszkania trzeba dodać urządzenie go, ale lokal z drugiej ręki będzie prawdopodobnie droższy w utrzymaniu (szczególnie jeśli znajduje się w starszym budownictwie). Za mieszkaniem z rynku wtórnego przemawia dostępność (można kupić takie, w którym da się od razu zamieszkać), a za tym z pierwotnego – gwarancja i „efekt nowości”. 
 
Marcin Krasoń, Home Broker

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

   → Zobacz wszystkie

Najnowsze

  • ja wciaz kalkuluje czy kupic nowke czy uzywke. z jednej strony coraz mniejsza roznica i znajomi wlasnie kupili miesznaie nod robyga w wawie. z drugiej strony jednak taniej jest i w to miejsce tej tej roznicy moglbym kupic synowi jakies male autko...

    ~marko   (16 października o 09:36)   Zgłoś spam
    Oceń komentarz:
    50%

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie