Jesteś w: Strona główna » Inwestowanie » Nieruchomości » Raporty rynku nieruchomości


Raport Mieszkaniowy - Listopad 2017

14.11.2017 09:52  Raporty rynku nieruchomości
Raport Mieszkaniowy - Listopad 2017
KREDYTY HIPOTECZNE
 
W minionym miesiącu mBank obniżył swoje marże kredytowe dzięki czemu wskoczył na podium naszego zestawiania kredytów z najniższym wkładem własnym. Niestety jednocześnie podwyżkę dla kredytów z wysokim wkładem (powyżej 20%) wprowadził Bank Pekao. Zmiana jest co prawda niewielka (z 1,70% do 1,75%), ale  przekłada się na wzrost kosztu kredytu o ok. 2400 zł. Jest to jedna z lepszych ofert w tym segmencie rynku, więc to bardzo istotna modyfikacja. 
 
Podwyżka w Pekao na szczęście nie objęła kredytów udzielanych  w ramach programu Mieszkanie dla młodych. To bardzo istotne, gdyż wiele osób już przygotowuje się na styczniowe uruchomienie ostatniej puli dopłat. Marża dla kredytów z takim wsparciem wynosi nadal 1,95% niezależnie od wkładu własnego. Dla zwykłych kredytów jest to natomiast 1,75% (wkład własny wyższy niż 20%) lub 1,85% (wkład niższy niż 20%). Marża preferencyjnego kredytu jest więc wyższa, ale zwracamy uwagę, że jest to jednocześnie najniższy poziom w naszym zestawieniu kredytów  z dopłatą. 
 
Trzeba jednak dodać, że uzyskanie opisanego poziomu marż w Pekao wymaga zobowiązania się do korzystania z wielu dodatkowych produktów. Trzeba otworzyć konto z kartą i zapewnić na nim comiesięczne wpływy wynagrodzenia. Musimy też zawnioskować o kartę kredytową i ubezpieczenia mieszkania oferowane przez bank. Oczywiście, można również skorzystać z kredytu bez tych dodatków, ale wtedy marża będzie zdecydowanie wyższa. To jednak nic niezwykłego. W niektórych bankach, w przypadku skorzystania wyłącznie z kredytu (bez żadnych produktów dodatkowych) marża wynosi blisko 4%.   
 
Warto też dodać, że osoby, które obecnie wnioskują o kredyt hipoteczny powinny pamiętać, że rata podawana im w symulacji będzie prawdopodobnie obowiązywała krócej niż 12 miesięcy. Już w połowie przyszłego roku może bowiem zacząć rosnąć stawka WIBOR, od której zależy wysokość oprocentowania takich kredytów. WIBOR zwykle z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem zmienia się w kierunku przewidywanych zmian stóp procentowych NBP. Ekonomiści szacują, że te zostaną podniesione w drugiej połowie przyszłego roku. W krótkim okresie nie spowoduje to jednak istotnego zwrotu rat. Podwyżka o 0,25 pkt. proc. podniesie ratę o 42 zł (kredyt 300 000 zł na 25 lat).  Gdyby jednak kiedyś podstawowa stopa NBP wzrosła np. do 6%, to rata mogłaby wzrosnąć aż o 657 zł (do 2381 zł). Nie należy więc przesadzać z kwotą zadłużenia, gdyż w przyszłości może do sprowadzić na nas kłopoty.
 
 
 
Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł

 
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, listopad, 2017r.
 
Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł

 
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, listopad, 2017r.
 
CENY TRANSAKCYJNE
 
W naszym raporcie sprzed miesiąca opisywaliśmy zbliżanie się średniej ceny w transakcjach w Warszawie do 8000 zł za m kw. Obecnie możemy mówić już o przebiciu tej bariery. Taka sytuacja ma miejsce pierwszy raz od publikacji naszego raportu. Na podobnym poziomie, co przed miesiącem, kształtują się ceny w Łodzi, które są w dalszym ciągu bliskie poziomowi 4000 zł za m kw. Kolejny miesiąc niższe ceny obserwujemy natomiast w Krakowie, gdzie po dość długim trendzie wzrostowym, kwoty za nabywane mieszkania spadły.
 
Średnie ceny nabywanych mieszkań w Warszawie wynoszą już 8070 zł za m kw. Jest to o 2,7 proc. więcej niż przed miesiącem. Już nie tyko Śródmieście, Żoliborz, czy Mokotów mają monopol na najwyższą półkę cenową. Transakcje w cenach powyżej 10000 zł za m kw. odnajdujemy w ostatnim czasie także na Bielanach, Woli, a nawet Pradze Południe, która cieszy się wyjątkowym zainteresowaniem nabywców. Tak wysokie ceny mogą z jednej strony zaskakiwać, ale gdy jednak bliżej przyjrzymy się strukturze rynku, widzimy, że kwoty te osiągalne są w budynkach oddanych do użytku w ostatnich kilku latach, budowanych przez rozpoznawalne na rynku deweloperskim marki. Wspólnym mianownikiem mieszkań w takich cenach jest bliskość do Centrum, czy lokalizacja w pobliżu stacji metra.  
 
W Łodzi cały czas ceny utrzymują się blisko poziomu 4000 zł za m kw. Wprawdzie nadal możemy znaleźć oferty w cenach poniżej 3000 zł za m kw., ale w ostatnich miesiącach takie transakcje należą już do rzadkości. Klienci wybierają nieco droższe lokale, które pozwalają na wprowadzenie się bez większych nakładów remontowych. W Łodzi kupujemy też coraz większe mieszkania – ostatnia średnia to 57 m kw., czyli więcej niż w Poznaniu czy Krakowie.
 
Nieznaczne różnice w cenach pojawiały się we Wrocławiu. Klienci Metrohouse i Expandera płacili za m kw. mieszkania średnio 5552 zł, czyli o prawie 1 proc. mniej niż w przed miesiącem. W przypadku mieszkań w budynkach z wielkiej płyty oraz przy dużych lokalach w przedwojennych kamienicach możliwy jest zakup w cenach nawet poniżej 4000 zł za m kw. Jednak ostatnie transakcje pokazują, że klienci są w stanie płacić za m kw. „warszawskie ceny” czyli w granicach nawet 8-9 tys. zł. 
 
Wyższe niż przed miesiącem ceny w transakcjach miały miejsce w Poznaniu i Gdańsku. W stolicy Wielkopolski średnia wynosi 5458 zł za m kw. i jest wyższa o ponad 4 proc. od cen sprzed miesiąca. Natomiast w Gdańsku ceny wzrosły w tym samym okresie o 3,8 proc. i wynoszą 5847 zł. W Gdańsku najlepiej sprzedają się lokale dwupokojowe. Popularnymi dzielnicami są m.in. Jasień i Siedlce. 
 
W dwóch monitorowanych przez nas miastach ceny mieszkań zauważalnie spadły od czasu ostatniego opracowania. W Gdyni spadki wyniosły 4,4 proc. (5364 zł), a w Krakowie 2,6 proc. (6132 zł). Tym razem w Krakowie nie odnotowaliśmy spektakularnych transakcji w cenach przekraczających 10000 zł za m kw., większość mieściła się w widełkach 5000-7500 zł. 
 
Tab. 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań X 2017 r

 
Wykres 3. Średnie ceny trans akcyjne mieszkań X 2016 –X 2017
 



 
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, listopad, 2017r.
 
Marcin Jańczuk
Metrohouse Franchise S.A.

Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl nk.pl blip.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie