Jesteś w: Strona główna » Inwestowanie » Nieruchomości » Raporty rynku nieruchomości


Rynek biurowy 2018-2020. Co się zmieni i dlaczego

16.05.2018 09:54  Raporty rynku nieruchomości
Rynek biurowy 2018-2020. Co się zmieni i dlaczego
Jak z perspektywy najemców wygląda rynek nieruchomości biurowych w dużych miastach? Za oknem widzą boom inwestycyjny, praca na budowach trwa w najlepsze. Czy to oznacza, że firmy planujące w najbliższych latach relokację są w komfortowej sytuacji?

Niekoniecznie. Duże projekty, zwłaszcza w Warszawie, zostaną w większości oddane do użytku w 2020 r. Oznacza to, że przez najbliższe dwa lata rynek doświadczy luki podażowej. Poza tym nowe inwestycje są w dużej części już wynajęte. Obserwując niesłabnącą koniunkturę można z dużym prawdopodobieństwem prognozować, że w chwili oddania do użytkowania będą miały komplet najemców. Po trzecie – popyt wciąż rośnie. Dlaczego?
 
#1 Inwestycje zagraniczne. Negatywna tendencja z 2016 r. odwróciła się. W 2017 r. poziom inwestycji wzrósł o 5,4%. Atuty Polski są wciąż bardzo silne - relacja kosztów pracy do poziomu kwalifikacji pracowników sprawia, że jesteśmy znacznie bardziej konkurencyjni niż kraje Europy Zachodniej. Polska jest europejskim potentatem w sektorze BPO/SSC/IT/R&D. Działa w tym przypadku efekt kuli śniegowej – duża reprezentacja międzynarodowych centrów usług dla biznesu w naszym kraju przyciąga kolejne inwestycje. 
 
#2 Dynamiczny rozwój struktur międzynarodowych firm obecnych w Polsce. Globalne korporacje korzystają z koniunktury i intensywnie się rozbudowują. Potrzebują w związku z tym więcej przestrzeni. Szybkie tempo ekspansji widać po działaniach takich firm, jak AC Nielsen (pierwsze centrum operacyjne w Europie, zwiększenie zatrudnienia o 600 osób), Accenture (nowe Delivery Center w Katowicach, +500 osób), Citibank (nowa lokalizacja warszawskiego Citi Service Center w Generation Park) czy AstraZeneca (powiększenie warszawskiego biura o ponad 6 tys. m2).  
 
#3 Wyższy niż przewidywano wzrost gospodarczy. PKB w 2017 r. wyniosło 4,6%, To jeden z najlepszych wyników w Europie. Opiera się na zwiększonej konsumpcji, ale również na popycie zewnętrznym (wyraźnie wzrósł eksport – powyżej 560 mld zł w pierwszej połowie 2017 r.). Powodem optymistycznych nastrojów są również dobre  perspektywy makroekonomiczne dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Ze wzrostu korzystają wszyscy – duże, międzynarodowe firmy i lokalni gracze, którzy rosną i zwiększają zatrudnienie. Póki co nie widać oznak nadchodzącego kryzysu. 
 
#4 Rynek pracy. Bezrobocie osiągnęło wyjątkowo niską wartość (6,8% w lutym 2018 r.). Oznacza to dużą presję na wzrost wynagrodzeń, ale również zaostrzającą się walkę pracodawców o najlepszych kandydatów. Pracownicy chętniej wybierają tych, którzy oferują pracę w nowoczesnym, dobrze zlokalizowanym i skomunikowanym biurze. To kluczowy element budowania strategii employer brandingu. Stąd narastająca presja na firmy, której konsekwencją jest duże zainteresowanie nowymi, atrakcyjnymi lokalizacjami biurowymi. To niezbędne, by utrzymać konkurencyjność na rynku pracy. 
 
Właściciele budynków biurowych zacierają ręce. Od 2015 r. sukcesywnie zmniejszają się wskaźniki pustostanów. Duży popyt sprawia, że najemcy nie mają już tak uprzywilejowanej pozycji, jak do niedawna. Nie znaczy to jednak, że są w negocjacjach na straconej pozycji. Kluczowe jest odpowiednie zarządzanie procesem relokacji. – Samodzielne poszukiwanie nowego biura to strata czasu i pieniędzy. Rynek jest na bardzo skomplikowany, poznanie rządzących nim reguł zajmuje lata. Dlatego warto skorzystać z usług profesjonalnych doradców, którzy mają odpowiednią wiedzę oraz doświadczenie i wspierają klientów na każdym etapie relokacji – zapewnia Jacek Szczygielski, Property Broker w Nuvalu Polska, największej krajowej firmie doradzającej na rynku nieruchomości komercyjnych. 
 
Z jakimi korzyściami wiąże się taka współpraca? – Doradca zaczyna od gruntownej analizy potrzeb firmy. Obserwuje, w jakich warunkach funkcjonuje, jaka jest specyfika prowadzonej przez nią działalności. Na bazie tej wiedzy przygotowuje pakiet rozwiązań optymalizacyjnych, uwzględniających priorytety firmy i jej założenia finansowe. Dba o bezpieczeństwo procesu przygotowując kilka alternatywnych ofert. Prowadzi negocjacje z wybranymi właścicielami budynków w taki sposób, by wykorzystać do maksimum możliwości, jakie w danej chwili daje rynek. Po zamknięciu procesu utrzymuje stałą relację z klientem, na bieżąco monitorując zmiany jakie zachodzą w jego firmie. Jest zawsze do dyspozycji i służy fachowym, profesjonalnym doradztwem – dodaje Szczygielski. 
 
Najemcy planujący relokację powinni zwrócić uwagę na zmieniające się realia na rynku nieruchomości komercyjnych. Jakie trendy będą definiowały rynek w najbliższych miesiącach?
 
#1 Długoterminowe umowy 
 
Duży popyt sprawia, że właściciele budynków niechętnie patrzą na krótkoterminowe  umowy najmu. Rynkowe minimum to 5 lat. Gdy doradca wynegocjuje dla najemcy dofinansowanie do aranżacji, okres ten zazwyczaj rośnie do minimum 7 lat. Zasadą jest, że pierwsi najemcy w nowobudowanych inwestycjach mogą liczyć na najlepsze oferty, dlatego ważne jest utrzymanie odpowiedniej dynamiki procesu. – Stale kontrolujemy przebieg procesu w czasie i wiemy, kiedy powiedzieć klientowi: to najlepszy moment na podpisanie umowy.

Rynek jest dynamiczny, łatwo przegapić najlepsze oferty. Naszą rolą jest bieżący monitoring sytuacji rynkowej i wyczucie, w którym momencie trzeba proces sfinalizować – wyjaśnia Jacek Szczygielski. Długość umów najmu w Polsce i tak na tle krajów Europy Zachodniej jest niewielka – tam standardem są kontrakty na 10 czy nawet 15 lat. Poza tym, długoterminowa umowa ma swoje plusy. – Umowa podpisana na długi okres gwarantuje stałe ceny. To ułatwia zarządzanie firmą w dłuższej perspektywie i planowanie strategii, dodatkowo zabezpiecza najemcę przed podwyżkami wynikającymi z nowej sytuacji na rynku – wyjaśnia Szczygielski.

Oczywiście, jest również druga strona medalu. Długa umowa to długoterminowe zobowiązanie. Może się okazać, że za 2-3 lata firma nie będzie potrzebowała tak dużej przestrzeni. Co wtedy? - Przy tak dużym popycie raczej nie powinno być problemu z redukcją zajmowanej przestrzeni. Doradca będzie w stanie wesprzeć najemcę i pomóc mu znaleźć chętnego na zbędne metry kwadratowe – tłumaczy Jacek Szczygielski z Nuvalu. 
 
#2 Nowe życie dla starszych inwestycji
 
Rosnący popyt, który w najbliższych 2 latach nie będzie miał pełnego pokrycia w nowej podaży, jest szansą dla właścicieli starszych budynków. To dobry moment na modernizację, podwyższenie standardu budynku i przekonanie najemców do oferty. Inwestorzy często kupują obiekty wraz z najemcami i przebudowują je, aby stały się bardziej konkurencyjne. W takiej sytuacji głównym wyzwaniem jest takie przeprowadzenie procesu, który w jak najmniejszym stopniu zaburza funkcjonowanie najemców w budynku. 
 
#3 Planowanie relokacji z dużym wyprzedzeniem
 
Ograniczona nowa podaż na rynku biurowym oznacza, że proces relokacji należy zacząć z odpowiednią rezerwą czasu. Co to znaczy? Absolutne minimum to 12 miesięcy przed końcem aktualnej umowy najmu, jednak optymalny okres to 18, a nawet 24 miesiące. Dotyczy to zarówno dużych, jak i mniejszych firm. Klienci potrzebujący większej powierzchni, którzy nie zainicjują procesu z odpowiednim wyprzedzeniem, wobec braku dostępności nowych budynków mogą być zmuszeni do podzielenia przestrzeni i wynajęcia biur w kilku budynkach.

To duża komplikacja – utrudnia funkcjonowanie, zwiększa koszty, jest mniej komfortowa i efektywna. Ma to bezpośrednie przełożenie na konkurencyjność firmy na rynku. Z kolei mniejsze podmioty mogą doświadczyć trudności wynikających z preferowania przez właścicieli budynków dużych klientów, zainteresowanych większą powierzchnią. W obu przypadkach recepta jest ta sama – trzeba zacząć proces z dużym wyprzedzeniem. To konieczność i jednocześnie gwarancja, że proces relokacji będzie przeprowadzony przez doradcę w bezpieczny sposób, bez zbędnych utrudnień dla funkcjonowania biznesu najemcy. 
 
Nuvalu

  • RSS
Dodaj artykuł do: Facebook Wykop.pl twitter.com

Komentarze

  

Dodaj komentarz (10-500 znaków)

inwestowanie