Deweloperzy mieszkaniowi działający w Polsce mają kilka możliwości, by łatwiej znaleźć równowagę na zmniejszającym się pod względem liczby transakcji polskim rynku – m.in. wejście na rynek PRS (Private Rented Sector – rynek najmu instytucjonalnego), w nowe segmenty lub do mniejszych miast, ocenił CEO JLL w Polsce Mateusz Bonca w rozmowie z ISBnews. Według niego, deweloperzy nie będą rozpoczynać wojen cenowych – raczej będą starali się utrzymać poziom cen i bronić marż.
„Zeszły rok był bardzo dobry dla deweloperów ze względu na duży popyt i sukcesywnie malejącą podaż. Był czasem wysokich marż i wysokiej efektywności sprzedażowej, jeśli dany deweloper dobrze zarządzał zasobami. Natomiast nie poprawił dostępu do gruntów i doprowadził do wyczerpania oferty” – powiedział Bonca.
Według niego, w tym roku rynek pod względem liczby transakcji się skurczy.
„Widzimy, że rynek ma za sobą systematyczny, dziesięcioletni wzrost do roku 2019 roku. Rok 2021 ze względu na niepewność wywołaną pandemią w 2020 i ucieczkę pieniądza był rekordowy pod względem liczby transakcji. Dziś, nasze wewnętrzne analizy wskazują, że znowu jesteśmy na poziomie rynku z lat 2015-2016. Choć jest bardzo dużo czynników, które będą miały wpływ na ostateczny wynik 2022 ” – zastrzegł.
„Rynek zaczął już dyskontować ten kolejny rok i to dyskonto na wycenie deweloperów się pojawiło. Bo z jednej strony, fundamentalnie widać wzrost kosztów działania, fizycznych kosztów budowy, kosztów finansowania. Z drugiej strony, dostęp do działek nie poprawił się, decyzje administracyjne nie przyspieszyły, a jednocześnie po stronie popytowej wzrastają stopy procentowe. Choć wpływ tego ostatniego na sam rynek nie jest decydujący – bo jak spojrzymy historycznie, wartość akcji kredytowej w Polsce nie była wprost zależna od wartości stóp procentowych – ale na pewno ucieczka z oszczędnościami w kierunku nieruchomości mieszkaniowych może nie być już tak dynamiczna” – kontynuował prezes.
Według niego, będzie to oznaczało, że rynek będzie poszukiwał równowagi między podażą a popytem w nowym punkcie i będzie wracał w niższe zakresy liczby transakcji.
„To, co dla deweloperów powinno być coraz ważniejsze, to to, że rynek dojrzał i pojawiła się instytucjonalna 'noga’ biznesu, która może stabilizować ich działalność. Jest przestrzeń na przesunięcie w inny segment w przypadku 'przysiadania’ sprzedaży detalicznej. Tę rosnącą aktywność widzieliśmy już w ub.r. Na razie nie były to jeszcze takie wartości transakcji, które by polski rynek mieszkaniowy bardzo zmieniały, ale apetyt inwestorów jest duży” – ocenił.
Inne trendy, które wyraźnie zaznaczyły się w strategiach firm deweloperskich to m.in. przesunięcie się w kierunku inwestycji premium lub mniejszych miastach, a w kontekście trudności w budowaniu banku ziemi – większa skłonność do przejęć mniejszych podmiotów z własnymi projektami.
„Sytuacja każdego z deweloperów jest indywidualna i trudno jest wskazać jedną, standardową i optymalną strategię, ale na pewno, szczególnie na największych rynkach, minął czas łatwych inwestycji” – powiedział.
„Wszyscy deweloperzy aktywnie poszukują gruntów. Jeśli nie będą mogli w wystarczającym stopniu opierać się na banku ziemi zbudowanym wcześniej, może intensyfikować się trend integracyjny, z nabywaniem podmiotów dysponujących terenami inwestycyjnymi w pożądanych lokalizacjach. Tu warto zauważyć, że ciekawym zjawiskiem ostatnich lat jest wyraźny wzrost aktywności deweloperów – głównie lokalnych – w mniejszych miastach, poniżej 100 tys. mieszkańców. To tam powstaje już ponad 70% wszystkich mieszkań budowanych w Polsce” – kontynuował.
Przede wszystkim jednak w 2022 r. deweloperzy będą – przy dużej dozie ostrożności – pilnowali równowagi biznesu i utrzymania marż.
„Jeśli popatrzmy na siłę biznesu deweloperów, przy dobrze zarządzanym procesie wprowadzania nowych inwestycji, nie będą oni mieli apetytu, by rozpoczynać wojny cenowe. Można zakładać, że będą starali się utrzymać poziom cen i bronić marży przy rosnących kosztach ich działalności. Myślę, że rynek już zdyskontował te trendy. Jeszcze przed wybuchem pandemii sektor wchodził w fazę niższych obrotów, a teraz po sztucznie wywołanym przyspieszeniu, musi znaleźć nowy punkt równowagi ” – zakończył.
JLL to firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości, obsługująca klientów w ponad 80 krajach.
Źródło: ISBnews
