Średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły o 4,6% w I kw. 2022 r., wobec wzrostu o 5,2% kwartał wcześniej. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 16,5% i było to najszybsze tempo wzrostu w trakcie obecnej fazy boomu na rynku mieszkaniowym, wynika z raportu Polityki Insight i Otodom pt. „Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w I kwartale 2022 r.”
„Oznacza to, że początek 2022 r. przyniósł dalsze silne wzrosty cen ofertowych i to we wszystkich segmentach rynku. Na wzrost cen złożyły się czynniki ekonomiczne, wyższe ceny materiałów budowlanych oraz ograniczenia podażowe związane z niedoborem pracowników w branży budowlanej. Dużą rolę wciąż odgrywały czynniki psychologiczne – część oferentów, zwłaszcza inwestorów spekulacyjnych, chciała sprzedać swoje mieszkania jak najdrożej przed prognozowanym spadkiem popytu. Zaobserwowane w I kw. 2022 r. zjawisko nagłego przyspieszenia wzrostu cen występuje często na koniec okresu boomu i zapowiada wyraźne spowolnienie podwyżek, a czasem nawet spadki cen” – czytamy w raporcie.
Jego autorzy zwracają uwagę, że deweloperzy ograniczają podaż i podnoszą ceny. Na początku roku mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o 5,6% kw/kw wobec 4,3% wzrostu odnotowanego na rynku wtórnym. To odwrócenie sytuacji z końca 2021 r., kiedy bardziej drożały te ostatnie.
„Podwyżki wprowadzone przez deweloperów wynikały przede wszystkim ze znacznego wzrostu kosztów budowy, a także stopniowego ograniczania podaży. Liczba ofert dostępnych na rynku pierwotnym spadła w skali całego kraju o 2% kw/kw. Towarzyszył temu wzrost podaży mieszkań z rynku wtórnego, które nie są starsze niż 5 lat – ich liczba wzrosła o ponad 15% kw/kw. To potwierdza wzrost podaży ze strony prywatnych inwestorów, którzy w obawie przed dalszymi podwyżkami stóp procentowych i prognozowanym spadkiem podaży chcieli z zyskiem wycofać się z podjętych w okresie boomu inwestycji” – wyjaśniono.
Z raportu wynika, że najbardziej drożeją kawalerki. Mimo znaczącego wzrostu podaży wśród najmniejszych mieszkań, ich ceny wciąż szły w górę w najszybszym tempie – lokale do 40 m2 były o 5,2% droższe niż w IV kwartale zeszłego roku. Przełożyło się to na rekordowy wzrost w ujęciu rocznym (20,7% r/r). Nieco wolniej drożały średnie mieszkania (40-90 m2), które podrożały o 4,7% kw/kw, natomiast tempo wzrostu cen największych lokali, o powierzchni pow. 90 m2, dalej hamowało i wyniosło 2,8% kw/kw. Ujemna zależność pomiędzy tempem wzrostu cen a powierzchnią lokalu była prawdopodobnie wynikiem spadającej zdolności kredytowej nabywców, czytamy dalej.
Od listopada 2021 r., wraz ze wzrostem stóp procentowych, zmniejszały się wartości dostępnych kredytów hipotecznych, a co za tym idzie – powierzchnia lokalu, na którą stać było kupujących. W rezultacie osoby, które chciały kupić mieszkanie z początkiem 2022 r. częściej decydowały się na mniejsze lokale. Wykorzystywali to sprzedający, którzy podnosili ceny właśnie w tym segmencie.
„Zwalnia wzrost cen w metropoliach. Z powodu spadającej zdolności kredytowej Polaków, szybsze wzrosty cen mieszkań odnotowano w miejscowościach, gdzie ceny były relatywnie niższe. We wszystkich miejscowościach do 500 tys. mieszkańców ceny rosły w tempie 5-6% kw/kw, podczas gdy w największych polskich miastach wzrost spowolnił do 3,9% kw/kw. Analogiczną strukturę podwyżek widać przy analizie, która uwzględnia wiek budynku. Najwolniejsze wzrosty miały miejsce w najdroższym segmencie, czyli w przypadku lokali wybudowanych w latach 1991-2015, które podrożały o 2,6% Najszybciej drożały mieszkania z rynku wtórnego wybudowane po 2015 r. – w ciągu kwartału podrożały o 5,3%, a cena w tym segmencie przekroczyła już średnio 10 tys. zł za m2” – czytamy także.
We wnioskach z „Kwartalnika” wskazano również, że maleje nierównowaga między popytem a podażą. Po raz pierwszy od ponad roku przestała spadać liczba aktywnych ofert sprzedaży mieszkań. To efekt sezonowych zmian podaży, gdyż początek roku zawsze przynosi wzrost liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż, ale również spowolnienia popytu – liczba zamkniętych w I kw. 2022 r. ofert była o 15% niższa w porównaniu ze szczytem sprzed roku. Ze względu na malejącą nierównowagę między popytem a podażą sprzedający muszą coraz dłużej czekać aż znajdą nabywcę na swoje mieszkanie. Porównując czasy publikacji ogłoszeń w każdym z segmentów rynku, widoczne były wyraźne wzrosty – na nabywcę kawalerki sprzedawca musiał czekać średnio o 6 dni dłużej (łącznie 59 dni), a typowa oferta mieszkań powyżej 90 m2 widniała w serwisie aż o 8 dni dłużej (łącznie 95 dni).
Wskaźniki cen w raporcie są opracowane na podstawie ogłoszeń ofertowych dostępnych w serwisie Otodom.
Źródło: ISBnews
