Duże miasta mierzą się obecnie z różnymi, często sprzecznymi, wyzwaniami – z jednej strony brakuje miejsc parkingowych, a z drugiej: zieleni, przestrzeni i miejsc do uprawiania sportu. W wielu przypadkach nierównomiernie rozkłada się również zabudowa mieszkaniowa. Po części odpowiadają za to inwestorzy, a po części władze miast, które nie są w stanie zadbać o odpowiedni plan zagospodarowania przestrzennego.
Jak wynika z ubiegłorocznego raportu Najwyższej Izby Kontroli, tylko 31,7% kraju ma plany zagospodarowania. – Obowiązujące od 2003 r. przepisy nie zapewniają racjonalnego kształtowania ładu przestrzennego w gminach i ich zrównoważonego rozwoju, a także pozbawiają ten proces kontroli społecznej. W efekcie dochodzi do rozproszenia zabudowy, uszczuplenia terenów zielonych, a nawet do degradacji krajobrazu – wskazywał NIK w przytoczonym raporcie. W efekcie w wielu polskich miastach powstały osiedla, którym daleko do miana „przyjaznych do życia”. Na szczęście nie brakuje też pozytywnych przykładów.
MPZP to podstawa
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest niezwykle ważnym dokumentem, który stanowi o tym, jak wygląda teraz i jak będzie się kształtowało w kolejnych latach otoczenie, w którym mieszkamy. Plan warunkuje m.in. kwestie dostępności do usług publicznych czy terenów zielonych.
W 2022 roku prof. Paweł Swianiewicz i dr Julita Łukomska sporządzili ranking pokrycia gmin miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego dla portalu samorządowego „Wspólnota”. Wynikało z niego, że blisko 140 polskich gmin nie przyjęło do tamtego momentu ani jednego MPZP. Żadne z miast wojewódzkich nie posiadało planów miejscowych obejmujących 100 proc. ich powierzchni, natomiast pierwsze trzy miejsca w rankingu zajęły: Kraków (68,66 proc.), Gdańsk (65,8 proc.) i Wrocław (59,8 proc.).
Mimo to w Krakowie nie brakuje dziś osiedli oddawanych do użytku jeszcze w drugiej połowie poprzedniej dekady, które wśród mieszkańców okryły się „złą sławą” jako miejsca ciasno zabudowane, pozbawione zieleni, miejsc parkingowych i odpowiedniej infrastruktury. Takie osiedla budowano wtedy jeszcze na podstawie tzw. wuzetek (Warunki Zabudowy). Te, oprócz jednej zalety – czyli krótkiego czasu wydawania – miały też sporo wad, m.in. trudne do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich i niewystarczającą dostępność komunikacyjną.
Wzór dobrych praktyk
W tym samym czasie w Krakowie powstawało budownictwo wielorodzinne stojące w wyraźnej opozycji do wcześniej wspomnianych. Miejsca, w których aspekty takie jak ekologia, przestrzenie zielone i rekreacyjne od początku stanowiły fundament.
W 2015 roku w dzielnicy Podgórze powstało Osiedle FI, którego architektura została stworzona w większości w oparciu o naturalne materiały. Wykorzystano tu innowacyjne, energooszczędne i przyjazne środowisku naturalnemu technologie, takie jak instalacje solarne czy systemy użytkowania wody deszczowej. Na tym osiedlu przestrzeń rekreacyjną stanowią boiska, oświetlenie części wspólnych generowane jest przez energię słoneczną, a inwestycja otoczona jest terenami zielonymi. W roku, w którym powstało, Osiedle Fi otrzymało prestiżową nagrodę „Inwestycja Roku” przyznawaną przez portal Otodom.
Niewiele później, bo w 2018 roku, na północy Krakowa oddano do użytku pierwszy etap Osiedla OZON, dzięki któremu wizerunek tej części miasta zaczął się stopniowo odmieniać. Wszystkie elementy osiedla tworzą dziś wygodną i przemyślaną przestrzeń umożliwiającą mieszkańcom aktywne życie. Jego kolejne etapy nadal są tworzone, wszystkie w myśl tych samych wartości: z szacunkiem dla przestrzeni (wokół i w obrębie osiedla dominuje zieleń, są boiska i place zabaw) oraz ekologii. Nie brakuje miejsc do ładowania samochodów elektrycznych oraz pomieszczeń, gdzie mieszkańcy mogą pozostawiać rowery i hulajnogi. Osiedle Ozon zyskało uznanie jako przykład nowoczesnego i funkcjonalnego projektowania przestrzeni miejskiej. W 2022 roku zostało wyróżnione nagrodą „Złoty Sokół” w konkursie Krakowski Deweloper Roku, organizowanym przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. To prestiżowe wyróżnienie przyznano za różnorodną i przemyślaną infrastrukturę, która łączy wygodę mieszkańców z troską o jakość przestrzeni wspólnych
Inne warte wymienienia projekty, dobrze obrazujące, jak w ostatnich latach kształtowała się stopniowa zmiana podejścia do budownictwa wielorodzinnego, to Inwestycja Filtry i Link Bunscha. Zlokalizowane w różnych częściach miasta (pierwsza na krakowskich Bronowicach, druga w dzielnicy Dębniki, nieopodal kampusu UJ), łączą pewne cechy wspólne. To dwie inwestycje stworzone z poszanowaniem ekologii i zagospodarowania przestrzennego (w pierwszym przypadku wszystkie mieszkania posiadają okna z filtrami przeciwpyłowymi, a w drugim: zielone dachy).
Wspomniane inwestycje ograniczyły również ruch samochodów w obrębie przestrzeni wspólnych, co zapewniło bezpieczeństwo dla pieszych. To proste udogodnienie, a jednocześnie dające wiele komfortu w codziennym życiu mieszkańców. Wszystkie osiedla oferują mieszkańcom również przestronne podziemne parkingi.
Na długo przed Planem Ogólnym
Za wymienionymi wcześniej inwestycjami stoi firma Megapolis, ciesząca się dużym zaufaniem na rynku nieruchomości, będąca częścią grupy kapitałowej z ponad 35-letnim doświadczeniem. Wszystkie opisane projekty łączy to, że są zrównoważone i stworzone z poszanowaniem dla środowiska naturalnego. Te przestrzenie, w których od lat dobrze żyje się mieszkańcom, powstawały w Krakowie na długo, zanim pod koniec 2021 roku pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym po raz pierwszy pojawiło się określenie planu ogólnego gminy.
Plan ogólny jest nowym narzędziem planistycznym, które do końca 2025 roku ma zastąpić studium gminne. W tym roku zarówno mieszkańcy, jak i różnego rodzaju organizacje, mogły składać wnioski do planów właściwych dla nich gmin. Krakowski oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich jako ekspercka organizacja branżowa, również zgłosił swoje uwagi, postulując: elastyczny rozwój, więcej zieleni i wyższą zabudowę, dającą szansę zwiększania powierzchni terenów zielonych wokół.
Są to wartości, które Megapolis od lat wyznawało i realizowało w kolejnych swoich inwestycjach. – Zmiany do planu ogólnego dla Krakowa postulowane przez Związek podążają za przyświecającym nam od początku istnienia firmy podejściem do mieszkalnictwa, są więc dla nas swego rodzaju wyróżnieniem,które traktujemy na równi z przyznawanymi nam nagrodami w konkursach branżowych – deklaruje Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający w Grupie Deweloperskiej Megapolis. – Na etapie, w którym rozpoczynaliśmy inwestycję Osiedle OZON na północy Krakowa, tego typu podejście do mieszkalnictwa nie było jeszcze powszechne. Troska o to, jak mieszkańcom będzie się żyło w nowopowstających przestrzeniach, zawsze była dla nas czymś naturalnym i oczywistym. Dlatego cieszy nas, że wszystko wskazuje na to, że – przynajmniej w Krakowie – za kilka lat stanie się to standardem.
Osiedla realizowane przez Megapolis pokazują, jak zrównoważone budownictwo może wpływać na poprawę jakości życia mieszkańców oraz kształtowanie przestrzeni miejskiej. Dzięki takim inwestycjom w Krakowie można zauważyć tendencję do tworzenia przestrzeni bardziej przyjaznych środowisku i mieszkańcom. Jest to kierunek, który ma szansę przyczynić się do długofalowej poprawy komfortu życia w mieście.
Źródło: Spółka
