Firma Walter Herz odpowiadała za przygotowanie oraz przeprowadzenie na wyłączność procesu sprzedaży gruntu inwestycyjnego, zlokalizowanego w warszawskiej dzielnicy Wawer. Właścicielem nieruchomości był jeden z czołowych deweloperów, działających na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych.
Dzięki analizie możliwych kierunków zagospodarowania gruntu, zmianie funkcji i przygotowaniu pod projekt mieszkaniowy z możliwością realizacji w procedurze ZIP, doradcy Walter Herz zbudowali nową wartość działki.
Nieruchomość obejmuje teren o powierzchni około 4 ha. Zgodnie z projektem Planu Ogólnego dla Warszawy obszar ten może zostać przeznaczony pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową. Z kolei wykorzystanie procedury Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego stwarza możliwość realizacji miastotwórczego projektu mieszkaniowego o szacowanej powierzchni użytkowej około 34 tys. m² PUM.
Projekt Planu Ogólnego przewiduje dla tego obszaru strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową z maksymalną intensywnością na poziomie 1,5 oraz wysokością budynków do 15 metrów.
Silnym atutem nieruchomości jest także jej lokalizacja. Teren znajduje się około ośmiu minut pieszo od stacji kolejowej i bezpośrednio przy pętli autobusowej. W sąsiedztwie dostępna jest pełna infrastruktura miejska, obejmująca placówki edukacyjne, handel, usługi oraz tereny zielone, a dojazd samochodem do centrum Warszawy zajmuje około 25 minut.
Doradztwo, które buduje wartość
Zakres pracy Walter Herz wykraczał poza standardowy proces sprzedaży nieruchomości. Zespół przeprowadził wielowymiarową analizę potencjału gruntu, opracował optymalny scenariusz jego zagospodarowania oraz przygotował strategię komercjalizacji opartą na przyszłej wartości inwestycyjnej nieruchomości. Proces obejmował również analizę otoczenia konkurencyjnego i lokalnego rynku mieszkaniowego, przygotowanie materiałów inwestycyjnych, selekcję inwestorów oraz komunikację z potencjalnymi nabywcami.
Kluczowym elementem przy transakcji było przedstawienie możliwej ścieżki zmiany funkcji terenu oraz parametrów zabudowy, które mogą zostać osiągnięte w ramach przyszłej procedury planistycznej. Dzięki temu nieruchomość została zaprezentowana jako projekt deweloperski o określonym potencjale inwestycyjnym, a nie wyłącznie grunt o poprzednim sposobie użytkowania.
– W przypadku takich nieruchomości kluczowe jest spojrzenie poza ich aktualne przeznaczenie. Naszym zadaniem było zidentyfikowanie realnego potencjału terenu, przełożenie uwarunkowań planistycznych na czytelny produkt inwestycyjny oraz właściwe zakomunikowanie tej wartości potencjalnym nabywcom. Dzięki znajomości rynku, procedur planistycznych i oczekiwań deweloperów mieszkaniowych mogliśmy wydobyć z nieruchomości potencjał, który nie był widoczny przy analizie wyłącznie jej dotychczasowej funkcji – mówi Emil Domeracki, Partner i Członek Zarządu Walter Herz.
Jak podkreśla Emil Domeracki, znajomość sposobu, w jaki deweloperzy analizują grunty, wyceniają potencjalny PUM i oceniają ryzyka inwestycyjne, pozwala budować narrację skoncentrowaną na przyszłym produkcie deweloperskim, a nie wyłącznie na powierzchni działki. Takie podejście zwiększa zainteresowanie inwestorów i pozwala właścicielom maksymalizować wartość nieruchomości.
Zrealizowana transakcja potwierdza rosnące znaczenie doradztwa typu „highest and best use”, w którym wartość nieruchomości budowana jest poprzez analizę alternatywnych scenariuszy zagospodarowania, uwarunkowań planistycznych, lokalnego popytu oraz perspektyw rozwoju otoczenia. Często to właśnie potencjał przyszłego projektu, a nie obecna funkcja gruntu, decyduje o jego atrakcyjności inwestycyjnej i wycenie.
Walter Herz wspiera właścicieli nieruchomości oraz inwestorów w procesach sprzedaży gruntów, budynków i projektów deweloperskich. Zakres usług obejmuje audyt potencjału nieruchomości, opracowanie strategii wzrostu jej wartości, przygotowanie procesu sprzedaży, dotarcie do inwestorów oraz prowadzenie negocjacji transakcyjnych.
Źródło: Spółka
