W jaki sposób banki liczą zdolność kredytową do kredytu hipotecznego?

Każdy, kto choć raz chciał pożyczyć pieniądze od instytucji finansowej, zetknął się z pojęciem zdolność kredytowa. Jest to jedna z najważniejszych kwestii przy staraniu się o kredyt bez względu na to, jaki jest jego cel. To nasze możliwości kredytowe decydują o tym, ile pieniędzy będzie nam w stanie pożyczyć instytucja finansowa. Co ważne mamy spory wpływ na ocenę, jaką bank wystawi nam jako kredytobiorcy. Prócz tego współcześnie możemy w prosty sposób samodzielnie oszacować naszą zdolność kredytową. Od czego zacząć?

Czym jest zdolność kredytowa?

Proces składania wniosku o kredyt hipoteczny w opinii wielu jest pracochłonny i zawiły. Procedury bankowe mają jednak sens i są skonstruowane tak, by chronić interesy nie tylko banków, ale i ich klientów. Jednym ze sposobów szacowania ryzyka związanego z długoterminowym zobowiązaniem jest obliczanie zdolności kredytowej potencjalnego klienta. To ona pomaga pracownikom banku ocenić, jak wysoki może być kredyt, by nie narażać pożyczkobiorcy na obciążenie zbyt wysoką ratą.

W przypadku kredytów hipotecznych kluczowe znaczenie dla zdolności kredytowej ma Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja została wprowadzona w celu zapewnienia stabilności sektorowi bankowemu na wypadek kryzysu finansowego czy nagłej podwyżki stóp procentowych (co okazało się słuszne, gdyż ostatnio stopy znacznie wzrosły). Według niej banki przy obliczaniu zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego muszą założyć możliwość podwyższenia stóp o co najmniej 2,5 punktów procentowych. Dla typowego kredytu hipotecznego w wysokości 500 000 zł taka podwyżka oznacza wzrost raty o ponad 500 zł.

Wyjaśnienie pojęcia zdolność kredytowa można znaleźć w Ustawie Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 roku. Zgodnie z treścią paragrafu „przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie”. Za pojęciem zdolności kredytowej kryje się więc maksymalna kwota pożyczki, jakiej bank jest w stanie nam udzielić na wybrany okres. Analizę zdolności dzieli się na ilościową – skupioną na sytuacji finansowej i jakościową, polegającą na zbieraniu dodatkowych informacji.

W praktyce oznacza to, że przy jakościowej ocenie zdolności sprawdzana jest na przykład historia kredytowa osoby wnioskującej o pożyczkę, ale też mniej oczywiste czynniki, takie jak wiek, zawód czy miejsce zamieszkania. Im mniejsze ryzyko braku spłaty kredytu oszacuje bank, tym niższe będzie oprocentowanie kredytu, a tym samym wyższa zdolność kredytowa.

Jak samodzielnie ocenić swoje możliwości kredytowe?

Choć każdy bank posiada własne zasady wyliczania zdolności kredytowej, istnieją ogólne reguły, które pozwalają oszacować ją samodzielnie. Aby poznać nasze dokładne możliwości, warto udać się do oddziału banku, którego oferta nas interesuje. Zdolność kredytowa wyliczona w różnych bankach może być oczywiście jednak odmienna. Jeśli chcemy dokonać wstępnej analizy, na przykład aby wiedzieć na jaką mniej więcej nieruchomość nas stać, albo od czego rozpocząć negocjacje z bankiem, w zupełności wystarczą nam do tego internetowe kalkulatory zdolności kredytowej.

Narzędzia tego typu mogą być mniej lub bardziej rozbudowane w zależności od kredytu, dla którego zdolność mają obliczać. Do najdokładniejszych i najbardziej intuicyjnych kalkulatorów zdolności do kredytu hipotecznego należy ten dostępny na portalu Nieruchomosci-online.pl.  Do kompleksowej oceny możliwości kredytowych wykorzystuje on takie informacje, jak między innymi dochód, miesięczne wydatki czy wartość nieruchomości, jaką chcemy kupić przy wsparciu pożyczki.

Jakościowa ocena zdolności pożyczkowej

Przy ocenie możliwości finansowych klienta branych jest pod uwagę wiele czynników. Od konkretnych procedur bankowych zależy, które z nich są decydujące. Podstawą dla banku jest zawsze stosunek naszych dochodów do stałych kosztów utrzymania i innych obciążeń, takich jak spłata aktywnych pożyczek czy kart kredytowych. Jednak nasza ocena to nie tylko liczby. Jak wspominaliśmy, jakościowe szacunki możliwości finansowych to ważna część całego procesu weryfikacji kredytobiorcy. Właśnie dlatego dla powodzenia całej procedury tak ważna jest nasza historia kredytowa. Pokazuje ona, jak w przeszłości radziliśmy sobie ze zobowiązaniami bankowymi. Jako solidni klienci mamy dużo większą szansę na otrzymanie kredytu na dobrych warunkach.

Banki i instytucje finansowe posiadają sprawny system wymiany informacji. Ich kluczowym elementem są bazy takie jak BIK, ZBP czy BIG. Dzięki aktualizacjom automatyczna ocena historii kredytowej może się odbyć w kilka minut i podnieść nasze noty w oczach banku lub je obniżyć. Co ważne przy niektórych rachunkach brak historii kredytowej jest traktowany jak zła przeszłość pożyczkowa. Dlaczego? Ponieważ brak danych, na podstawie których można ocenić, że klient jest rzetelny. Dlatego doradcy kredytowi często podpowiadają młodym osobom zainteresowanym hipoteką, by najpierw zbudowali sobie dobrą historię kredytową. Może być to zakup na raty, spłacona w terminie karta kredytowa czy niewielka pożyczka konsumencka.

Scoring kredytowy to kolejne ważne pojęcie, które pojawia się przy analizie zdolności. kredytowej. Jest to nic innego jak ocena wiarygodności klienta na podstawie jego wieku, wykształcenia, zawodu czy statusu mieszkaniowego. Jeśli scoring będzie niski, kwota proponowanego kredytu może zostać obniżona. I odwrotnie, dobra ocena wiarygodności potencjalnego klienta przekłada się na lepsze warunki pożyczkowe, a tym samym większą zdolność kredytową.

Sprawdź, na ile cię stać

Wygodne lokum dla dwuosobowej rodziny powinno mieć przynajmniej 35 metrów kwadratowych. Jeżeli przyjmiemy, że w Warszawie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 16 tysięcy złotych, potrzeba nam kredytu na około 560 tysięcy złotych. Tymczasem trzyosobowa rodzina z dzieckiem musi zarabiać minimum 4,5 tysiąca na każde z dorosłych, by otrzymać dziś kredyt w wysokości około 400 tysięcy. Utrzymanie dziecka jest tu czynnikiem obciążającym, choć oczywiście nie tylko on wpływa na zdolność kredytową na tym poziomie. Warto pamiętać, że wynik ten można poprawić, wybierając dłuższy okres kredytowania lub rodzaj rat, które dodadzą nam punktów w ocenie bankowej. Na zdolność kredytową duży wpływ ma też wysokość wkładu własnego, jaki jesteśmy w stanie wnieść w inwestycję. Wkład własny ma wpływ na tak zwany LTV, czyli Loan To Value. Jest to współczynnik określający wartość pożyczki w stosunku do jej zabezpieczenia. Naturalnie im niższy LTV, tym lepiej, bo w przypadku braku spłaty pożyczki bank będzie w stanie łatwiej pokryć straty z zabezpieczenia.

Artykuł sponsorowany