Roczna suma wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) powinna wynieść co najmniej 141,3 mln zł rocznie, co przy składkach na poziomie 1% od wpłat na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze (OMRP) oraz 0,1% od wpłat na zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze (ZMRP) pozwoli na pozyskanie rocznych składek w wysokości około 141,9 mln zł, wynika z oceny skutków regulacji (OSR) do projektu ustawy ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przyjęty przez Radę Ministrów projekt trafił właśnie do prac sejmowych.
Jak wskazuje projekt, rozporządzenie w sprawie wysokości składek na DFG wydawane będzie przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych oraz po zasięgnięciu opinii Ubezpieczniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG) i prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Podstawowym kosztem dla deweloperów w związku z utworzeniem DFG będzie konieczność opłacenia składek na ten fundusz.
„Pracując na bardziej prawdopodobnym, aczkolwiek i tak pesymistycznym, scenariuszu, na potrzeby niniejszej OSR przyjęto, że roczna suma wpłat na DFG powinna wynieść co najmniej 141,3 mln zł rocznie. Przy zastosowaniu wysokości składek 1% od wpłat na OMRP oraz 0,1% od wpłat na ZMRP pozyskane zostaną rocznie składki w wysokości około 141,9 mln. zł, czyli pokryte zostaną wskazane wyżej potrzeby, z zachowaniem marginesu bezpieczeństwa w wysokości około 0,6 mln zł” – czytamy w ocenie skutków regulacji.
Projekt nie zakłada obecnie ustanowienia limitu wpłat, powyżej którego nie byłyby pobierane dalsze składki.
W OSR wskazano, że jeśli po 5 latach do zakładanych upadłości nie dojdzie, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa i minister właściwy do spraw instytucji finansowych mogą stwierdzić, że DFG jest dostatecznie wypełniony i możliwe jest adekwatne obniżenie stawek, nawet do poziomu zbliżonego do 0.
„Zaletą proponowanego obecnie elastycznego systemu jest wbudowany w niego mechanizm samoregulujący. […] Nadmierne windowanie stawek powodować będzie pogarszanie się sytuacji deweloperów na rynku, a w rezultacie zwiększenie liczby wypłat z DFG. Stąd też trudno zakładać, że […] instytucje w sposób nieuzasadniony będą windować stawki albo też sztucznie eskalować zwiększanie się kapitałów zgromadzonych w DFG, uniemożliwiające zmniejszenie obciążeń deweloperów i ich szybszy rozwój” – czytamy także.
W przypadku przeniesienia tych kosztów w całości na konsumentów, koszt mieszkań oddawanych do użytku, finansowanych z wykorzystaniem OMRP wzrósłby o ok. 1%, a finansowanych z wykorzystaniem ZMRP o ok. 0,1%.
Biorąc pod uwagę szacunki dotyczące wartości całego polskiego rynku mieszkaniowego (ok. 45,5 mld zł w 2017 r.) można przyjąć, że w takiej sytuacji ewentualny wzrost cen mieszkań wynikający z utworzenia DFG, nie powinien przekroczyć 0,3%. Gdyby założyć nierealistyczny scenariusz, w którym stawki zostały ustalone na poziomie maksymalnym, a deweloperzy w całości przenieśliby koszt regulacji na nabywców, wzrost cen mieszkań wynikający z utworzenia DFG, nie powinien przekroczyć 0,6%, podano także.
Wpłaty na DFG przeznaczone będą na trzy główne rodzaje wydatków: na funkcjonowanie samego DFG, na wypłaty zawiązane z upadłościami deweloperów oraz na wypłaty związane z upadłościami banków. Zgodnie z szacunkami UFG, roczny koszt funkcjonowania DFG wynosił będzie 10,1 mln zł.
Dla oszacowania średniej rocznej kwoty wypłat związanych z upadłościami deweloperów założono, że suma wpłat powinna być w stanie pokryć skutki upadłości jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów raz na pięć lat. Przy tych założeniach średnia wypłat z DFG związana z upadłościami deweloperów dla jednego roku nie powinna wynieść więcej niż 130 mln zł, podano także.
Środki pozyskane na ten cel pochodzić powinny ze składek od wpłat na OMRP.
W 5-letnim okresie wysokość wypłat oszacowano na poziomie 650 mln zł. Ponadto przyjęto, że średnia wypłat z DFG związana z upadłością banku i koniecznością pokrycia różnicy między wartością środków zgromadzonych na ZMRP a kwotą gwarantowaną z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG) dla jednego roku powinna wynosić 1,2 mln zł, co w okresie 10-letnim wynosić będzie 12 mln zł. Łącznie zapełnienie funduszu będzie wymagało zgromadzenia 662 mln zł – czas zgromadzenia zgodnie z przyjętymi w OSR stawkami, w przypadku założeniu braku upadłości, wyniesie 5 lat i 1 miesiąc.
Alternatywne rozwiązanie zakłada rezygnację z możliwości finansowania inwestycji w formie OMRP bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. Zakłada się w nim, że deweloperzy, którzy obecnie korzystają z OMRP, zastąpią je ZMRP. W wariancie tym zakłada się także, że deweloperzy, przestając korzystać z OMRP, wypełnią powstałą lukę w finansowaniu za pomocą kredytów.
Oszacowano, że średnia roczna stopa oprocentowania kredytów w latach 2014-2017 kształtowała się na poziomie 3,87%. W związku z tym koszt dodatkowego kredytu będzie wynosił 570,9 mln zł rocznie. W przypadku przeniesienia tych kosztów w całości na konsumentów, koszt mieszkań oddawanych do użytku, finansowanych dotychczas z wykorzystaniem OMRP, wzrósłby o ok. 3,87%. Biorąc pod uwagę szacunki dotyczące wartości całego polskiego rynku mieszkaniowego, można przyjąć, że w takiej sytuacji ewentualny wzrost cen mieszkań wynikający z likwidacji OMRP, nie powinien przekroczyć 1,25%.
Jako wariant najbardziej prawdopodobny przyjęto jednak poniesienie tych kosztów bezpośrednio przez firmy deweloperskie, podano także.
Celem projektu jest zwiększenie skuteczności ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zapewnienie bezpieczeństwa obrotu prawnego. Weryfikacja realizacji zakładanych celów nastąpi przez badanie rynku przeprowadzone przez prezesa UOKiK ma – jak zakłada projekt – nastąpić 3 lat od wejścia zmian w życie.
Źródło: ISBnews
