W trakcie I kw. 2020 r. przed wybuchem pandemii utrzymywała się wzrostowa tendencja cen mieszkań i domów – roczna dynamika cen transakcyjnych w 7 największych aglomeracjach kształtowała się w tym czasie w granicach 7-16%. Jednak epidemia COVID-19 i regulacje administracyjne zapobiegające jej rozprzestrzenianiu zmieniły nastroje i sytuację w otoczeniu rynku mieszkaniowego, w szczególności sytuację na rynku pracy i kondycję finansową gospodarstw domowych. Dlatego w II poł. 2020 r. najprawdopodobniej nastąpi korekta cen na rynku mieszkaniowym w konsekwencji spadku popytu przy dużej produkcji mieszkań w toku na rynku deweloperskim, oceniają analitycy PKO Banku Polskiego.
Przy utrzymującej się w II poł. roku umiarkowanej recesji, w całym 2020 można oczekiwać spadku cen mieszkań o ok. 15% r/r. Trend spadkowy cen mieszkań nie powinien jednak trwać dłużej niż do połowy 2021 r.
„Epidemia COVID-19 i regulacje administracyjne zapobiegające jej rozprzestrzenianiu zmieniły perspektywy rynku mieszkaniowego na 1-2 lata. Wzrost bezrobocia, niepewność co do przyszłych dochodów oraz osłabienie popytu mieszkaniowego konsumpcyjnego, jak i inwestycyjnego zmieniają sytuację ekonomiczną konsumentów, producentów i inwestorów na rynku mieszkaniowym. Spadek popytu mieszkaniowego przy dużej produkcji mieszkań w toku na rynku deweloperskim (rekordowy portfel rozpoczętych projektów z dominacją mieszkań przewidywanych do przekazania do użytku w 2021-2022) zapowiada spadek cen mieszkań w krótszym okresie (problemy deweloperów z płynnością finansową ratujących się wyprzedażą), utrzymujący się dłużej z uwagi na dużą podaż na rynku” – czytamy w raporcie sektorowym „Nieruchomości Mieszkaniowe”.
Obserwowany wzrost cen mieszkań w I kw. jest według analityków efektem aktywności sprzed epidemii (rozpoczęte negocjacje; opóźnione domknięcia transakcji), jak również polityki deweloperów – ograniczania liczby mieszkań wprowadzanych na rynek i nowych projektów, co pozwala utrzymać wysoki poziom cen i zysków przy mniejszej produkcji.
„W kolejnych kwartałach najprawdopodobniej zacznie się jednak spadek cen (prawdopodobieństwo ok. 60%), a jego skala będzie zależała od głębokości recesji w gospodarce oraz rzeczywistej sytuacji firm deweloperskich, zwłaszcza pod względem płynności finansowej przy powszechnie stosowanym w Polsce finansowaniu budowy mieszkań deweloperskich poprzez kapitały własne i zobowiązania” – czytamy dalej.
Przesłanki spadku cen obserwowane od połowy marca są następujące: (a) spadek sprzedaży mieszkań szacowany na 50-60% oraz wycofywanie się ok. 20-30% klientów z umów rezerwacyjnych, sygnalizowane przez deweloperów; (b) spadek wniosków o kredyt mieszkaniowy o ok. 25% obserwowany przez Biuro informacji Kredytowe j ; (c) zaostrzenie polityki kredytowej przez banki (większy wymagany wkład własny, wzrost marży) i mniejsza dostępność kredytu; (d) zamrożenie rynku wynajmu krótkoterminowego, jak i schłodzenie rynku wynajmu długoterminowego (przy pogorszeniu sytuacji na rynku pracy) osłabia opłacalność wynajmu; (e) spowolnienie wzrostu kosztów budowy, spadek niektórych ich składowych, wymieniono w raporcie.
Czynniki oddziałujące w przeciwnym kierunku to: (a) niskie stopy procentowe, które zniechęcają do lokaty bankowej i zachęcają do poszukiwania innych aktywów (w tym nieruchomości), mogą być niewystarczającym atutem przy osłabieniu perspektyw rynku wynajmu krótko- i długoterminowego, wysokich kosztach stałych, niskiej płynności nieruchomości i konkurencji inwestycji w inne aktywa (metale szlachetne, dzieła sztuki itp.); (b) programy wsparcia tak dla deweloperów, jak też kupujących mieszkania; obecnie bardziej na etapie pomysłów czy postulatów zgłaszanych przez zainteresowanych niż przemyślanych rozwiązań systemowych. Można się jednak spodziewać ich aktywacji, o ile sytuacja branży zaczęłaby się silnie pogarszać, dodaje PKO BP.
„Przy utrzymującej się w II poł. 2020 r. recesji o umiarkowanej skali, tendencja spadkowa cen mieszkań wzmocni się – w całym 2020 można oczekiwać, jak pokazują doświadczenia poprzednich kryzysów, spadku cen mieszkań o ok. 15% r/r. Trend spadkowy cen mieszkań nie powinien trwać dłużej niż do połowy 2021. Przy założeniu wygaszenia epidemii wiosną 2021 i utrwalenia ożywienia gospodarki z poprawą sytuacji na rynku pracy, najdalej od połowy 2021 można oczekiwać powrotu wzrostowego trendu cen mieszkań” – podsumowują analitycy.
Źródło: ISBnews
