Nawet o ponad 180% wzrosły w ciągu roku ceny nieruchomości w Stambule – sugeruje najnowszy raport firmy Knight Frank. Poza Turcją wzrosty cen były już mniej imponujące, ale i tak w większości lokalizacji ostatni rok przyniósł wzrost stawek za metr. Ceny rosną szczególnie szybko tam, gdzie mamy do czynienia z wysoką inflacją.
Najnowsze dane Knight Frank na temat dynamiki zmian cen mieszkań w 150 miastach na świecie sugerują, że w ciągu roku doszło do wzrostu stawek w aż 138 z nich. Co więcej, w aż 66 miastach roczna dynamika wzrostów cen przekroczyła 10%. Tylko w 12 miastach doszło do korekty wycen.
Turcja na czele wzrostów cen
Najmocniej ceny nieruchomości rosły w Turcji (Stambuł, Ankara, Izmir). Roczna dynamika jest tam szacowana na od 151% do 185%. Tylko na pierwszy rzut oka wynik taki może zaskakiwać. Głębsze zastanowienie daje bowiem całkiem sensowne uzasadnienie aż tak dynamicznych zmian. Po pierwsze należy przypomnieć, że bank centralny w Turcji stosuje delikatnie rzecz ujmując nieortodoksyjne podejście do polityki pieniężnej. Po prostu na rosnącą inflację odpowiada nie wzrostami stóp procentowych, ale wręcz przeciwnie – utrzymywaniem ich na nieadekwatnie niskim poziomie albo nawet obniżkami. Na przykład w sierpniu 2022 roku pomimo inflacji na poziomie około 80% w skali roku turecki bank centralny postanowił obniżyć stopę procentową z 14% do 13%.
Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego ważne jest też to, że gwałtownie rosnące koszty budowy nowych mieszkań ograniczają w Turcji aktywność deweloperów. Oferta jest więc skromna, a z drugiej strony chętnych do zakupu mieszkań nie brakuje. Popyt na mieszkania stymulują wcześniej wspomniane ekstremalnie ujemne realne stopy procentowe, czyli to, że zarówno do lokat, jak i kredytów banki naliczają odsetki bez porównania wolniej niż inflacja konsumuje siłę nabywczą pieniędzy. Do zakupu nieruchomości zachęcać może po prostu chęć uchronienia majątku przed inflacją.
W ostatnim roku rynek ten pozwolił nawet realnie zarobić. Jeśli bowiem w Stambule nieruchomości zdrożały w ciągu roku o prawie 185%, a inflacja faktycznie wyniosła według oficjalnych danych niemal 74% (dane za drugi kwartał), to realny zysk posiadacza mieszkania w Stambule wyniósł w ciągu roku przeciętnie prawie 64%. Gorzej jeśli prawdą są nieoficjalne dane na temat inflacji w Turcji. Te za drugi kwartał br. sugerują, że ceny dóbr i usług wzrosły w tym kraju przeciętnie o 164% – wynika z danych ENAGrup. Nawet jednak w tym przypadku posiadacz przeciętnej stambulskiej nieruchomości w badanym okresie zanotował realny zysk. Dla porządku trzeba dodać, że tureckie miary inflacji – zarówno te oficjalne, jak i nieoficjalne w trzecim kwartale br. jeszcze trochę wzrosły.
Wellington po szybkich wzrostach dotknęły przeceny
Na drugim biegunie zestawienia przygotowanego przez Knight Frank znajdziemy za to Wellington (Nowa Zelandia). Tam w ciągu roku ceny mieszkań spadły o 12,2%. To także nie jest przypadek. Po pierwsze bank centralny w Nowej Zelandii jest w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych (obecnie podstawowa stopa wynosi 3%, podczas gdy w sierpniu 2021 roku było to 0,25%). To jednak nie wszystko. Akurat w Wellington mieliśmy całkiem niedawno do czynienia z bardzo szybkimi wzrostami cen. Z danych zebranych przez Knight Frank jeszcze w trzecim kwartale 2021 roku wynikało bowiem, że nieruchomości w Wellington w ciągu roku zdrożały aż o 34%. Dziś mamy więc do czynienia też z odreagowaniem tych szaleńczych wzrostów.
| Roczne zmiany ceny nieruchomości na tle inflacji w poszczególnych miastach na świecie | |||||||
| Miasto, Państwo | Nominalny wzrost cen (r/r) | Inflacja (r/r) | Realna zmiana cen | Miasto, Państwo | Nominalny wzrost cen (r/r) | Inflacja (r/r) | Realna zmiana cen |
| Stambuł, Turcja | 185% | 74% | 64% | Edynburg, Wlk. Brytania | 9% | 9% | 0% |
| Ankara, Turcja | 165% | 74% | 53% | Bangalore, Indie | 9% | 7% | 1% |
| Izmir, Turcja | 151% | 74% | 44% | Birmingham, Wlk. Brytania | 9% | 9% | 0% |
| Miami, USA | 34% | 26% | 6% | Cardiff, Wlk. Brytania | 9% | 9% | -1% |
| Halifax, Wlk. Brytania | 31% | 9% | 20% | Walencja, Hiszpania* | 9% | 8% | 1% |
| Dallas, USA | 31% | 26% | 4% | Saloniki, Grecja* | 8% | 7% | 2% |
| Phoenix, USA | 30% | 26% | 3% | Genewa, Szwajcaria | 8% | 3% | 5% |
| Tallinn, Estonia | 30% | 20% | 8% | Kopenhaga, Dania* | 8% | 5% | 3% |
| Atlanta, USA | 26% | 26% | 0% | Sewilla, Hiszpania* | 8% | 8% | 0% |
| Adelaide, Australia | 26% | 6% | 18% | Seul, Korea Południowa | 8% | 5% | 2% |
| San Diego, USA | 26% | 26% | 0% | Calgary, Kanada | 8% | 8% | 0% |
| Hamilton, Kanada | 25% | 8% | 16% | Darwin, Australia | 7% | 6% | 1% |
| Seattle, USA | 23% | 26% | -2% | Lille, Francja* | 7% | 4% | 3% |
| Bratysława, Słowacja | 23% | 12% | 10% | Perth, Australia | 7% | 6% | 0% |
| Denver, USA | 22% | 26% | -3% | Delhi, Indie | 7% | 7% | -1% |
| Reykjavik, Islandia | 22% | 6% | 16% | Hangzhou, Chiny | 6% | 2% | 4% |
| Los Angeles, USA | 22% | 26% | -3% | Bruksela, Belgia* | 6% | 9% | -2% |
| Wilno, Litwa* | 21% | 14% | 6% | Londyn, Wlk. Brytania | 6% | 9% | -3% |
| San Francisco, USA | 21% | 26% | -4% | Barcelona, Hiszpania* | 6% | 8% | -2% |
| Brisbane, Australia | 20% | 6% | 13% | Bombaj, Indie | 6% | 7% | -1% |
| Hobart, Australia | 20% | 6% | 13% | Pune, Indie | 6% | 7% | -1% |
| Praga, Czechy | 20% | 15% | 4% | Bukareszt, Rumunia* | 6% | 8% | -2% |
| Toronto, Kanada | 20% | 8% | 11% | Pekin, Chiny | 6% | 2% | 3% |
| Rijad, Arabia Saudyjska* | 19% | 2% | 17% | Berno, Szwajcaria | 6% | 3% | 3% |
| Jerozolima, Izrael | 19% | 4% | 14% | Oslo, Norwegia | 6% | 6% | -1% |
| Tel Awiw, Izrael | 18% | 4% | 13% | Tajpej, Tajwan* | 6% | 3% | 3% |
| Hajfa, Izrael | 18% | 4% | 13% | Meksyk, Meksyk | 6% | 8% | -2% |
| Utrecht, Holandia | 18% | 10% | 7% | Mediolan, Włochy | 5% | 7% | -2% |
| Amsterdam, Holandia | 17% | 10% | 6% | Sydney, Australia | 5% | 6% | -1% |
| Montreal, Kanada | 17% | 8% | 9% | Oksford, Wlk. Brytania | 5% | 9% | -4% |
| Skopje, Macedonia* | 17% | 8% | 8% | Bangkok, Tajlandia | 5% | 6% | -2% |
| Rotterdam, Holandia | 16% | 10% | 5% | Chennai, Indie | 5% | 7% | -3% |
| Zagrzeb, Chorwacja* | 16% | 6% | 9% | Limassol, Cypr* | 5% | 6% | -1% |
| Boston, USA | 16% | 26% | -8% | Melbourne, Australia | 4% | 6% | -2% |
| Nagoja, Japonia | 16% | 2% | 13% | Sao Paulo, Brazylia | 4% | 12% | -7% |
| Ottawa, Kanada | 15% | 8% | 7% | Osaka, Japonia | 4% | 2% | 2% |
| Detroit, USA | 15% | 26% | -9% | Hajdarabad, Indie | 4% | 7% | -3% |
| Nowy Jork, USA | 15% | 26% | -9% | Xi’An, Chiny | 4% | 2% | 2% |
| Ryga, Łotwa | 15% | 16% | -2% | Kalkuta, Indie | 4% | 7% | -3% |
| Vancouver, Kanada | 14% | 8% | 6% | Changsha, Chiny | 4% | 2% | 2% |
| Goteborg, Szwecja* | 14% | 5% | 9% | Shenzhen, Chiny | 4% | 2% | 1% |
| Wiedeń, Austria | 13% | 8% | 5% | Turyn*, Włochy | 4% | 7% | -4% |
| Chicago, USA | 13% | 26% | -10% | Szanghaj, Chiny | 3% | 2% | 1% |
| Porto, Portugalia | 13% | 8% | 4% | Chongqing, Chiny | 3% | 2% | 1% |
| Sztokholm, Szwecja* | 13% | 5% | 8% | Paryż, Francja* | 3% | 4% | -1% |
| Glasgow, Wlk. Brytania | 13% | 9% | 3% | Ahmedabad, Indie | 3% | 7% | -4% |
| Exeter, Wlk. Brytania | 13% | 9% | 3% | Rio De Janeiro, Brazylia | 3% | 12% | -8% |
| Winnipeg, Kanada | 13% | 8% | 5% | Aberdeen, Wlk. Brytania | 2% | 9% | -6% |
| Malmo, Szwecja* | 12% | 5% | 7% | Qingdao, Chiny | 2% | 2% | 0% |
| Waszyngton, USA | 12% | 26% | -11% | Dżakarta, Indonezja | 2% | 4% | -2% |
| Tokio, Japonia | 12% | 2% | 9% | Rzym*, Włochy | 2% | 7% | -5% |
| Kijów, Ukraina | 12% | 19% | -6% | Wuxi, Chiny | 2% | 2% | -1% |
| Sofia, Bułgaria* | 12% | 9% | 3% | Lublana, Słowenia* | 2% | 6% | -5% |
| Dublin, Irlandia | 12% | 8% | 3% | Abu Zabi, ZEA* | 2% | 3% | -2% |
| Berlin, Niemcy | 12% | 8% | 3% | Palermo*, Włochy | 1% | 7% | -6% |
| Minneapolis, USA | 12% | 26% | -12% | Lyon, Francja* | 1% | 4% | -3% |
| Hamburg, Niemcy | 11% | 8% | 3% | Nikozja, Cypr* | 1% | 6% | -4% |
| Dubaj, ZEA* | 11% | 3% | 8% | Ningbo, Chiny | 1% | 2% | -1% |
| Manchester, Wlk. Brytania | 11% | 9% | 2% | Edmonton, Kanada | 1% | 8% | -6% |
| Lizbona, Portugalia | 11% | 8% | 2% | Nankin, Chiny | 1% | 2% | -2% |
| Monachium, Niemcy | 11% | 8% | 2% | Helsinki, Finlandia | 1% | 7% | -6% |
| Singapur, Singapur | 11% | 6% | 4% | Kanton, Chiny | 0% | 2% | -2% |
| Luksemburg, Luksemburg* | 11% | 7% | 3% | Florencja*, Włochy | 0% | 7% | -7% |
| Quebec, Kanada | 11% | 8% | 3% | Kuala Lumpur, Malezja* | -1% | 7% | -7% |
| Marsylia, Francja* | 10% | 4% | 6% | Wenecja*, Włochy | -2% | 7% | -9% |
| Canberra, Australia | 10% | 6% | 4% | Auckland, NZ | -2% | 7% | -9% |
| Ateny, Grecja* | 10% | 7% | 3% | Genua*, Włochy | -2% | 7% | -9% |
| Malaga, Hiszpania* | 10% | 8% | 2% | Lima, Peru* | -2% | 6% | -8% |
| Frankfurt, Niemcy | 10% | 8% | 1% | Hong Kong**, Chiny | -2% | 2% | -5% |
| Madryt, Hiszpania* | 10% | 8% | 1% | Tianjin, Chiny | -3% | 2% | -5% |
| Warszawa, Polska | 13% | 13% | 0% | Wuhan, Chiny | -3% | 2% | -5% |
| Zurych, Szwajcaria | 9% | 3% | 7% | Zhengzhou, Chiny | -4% | 2% | -6% |
| Bristol, Wlk. Brytania | 9% | 9% | 0% | Rabat, Maroko* | -4% | 4% | -8% |
| Bogota, Kolumbia* | 9% | 8% | 1% | Wellington, NZ | -12% | 7% | -18% |
| *Dane za 1 kw. 2022 | |||||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie Knight Frank, Eurostat, Trading Economics, urzędy statystyczne |
Autorzy raportu zwracają przy tym uwagę, że wzrosty poziomu stóp procentowych na świecie powinny doprowadzić do spadku obserwowanej dynamiki wzrostów cen nieruchomości w wielu spośród badanych miast. Analitycy Knight Frank zwracają uwagę na to, że tam gdzie dochodzi do gwałtownych wzrostów stóp procentowych, rynek mieszkaniowy może odpowiadać korektami (jak w Wellington), ale stopniowe podwyżki kosztu pieniądza raczej powinny doprowadzić do mniejszej dynamiki wzrostów cen niż do przecen.
Nieruchomości potrafią wygrać z inflacją
To jednak nie wszystko. Zebrane przez HRE Investments dane sugerują, że ceny mieszkań w badanym okresie rosły wyraźnie szybciej w tych lokalizacjach, w których mieliśmy do czynienia z wyższą inflacją. Korelacja pomiędzy inflacją i dynamiką zmian cen nieruchomości jest wysoka (0,87). Jest to w pełni uzasadnione, bo przecież wyższa inflacja oznacza utratę siły nabywczej przez pieniądze, podczas gdy w tym samym czasie mieszkania nie tracą przecież swojej użyteczności. Do tego przy wyższej inflacji zazwyczaj rosnąć powinny też (przynajmniej nominalne) wynagrodzenia, a koszty budowy powinny iść w górę. To znaczy, że budowa nowego lokum staje się coraz droższa, a więc w górę powinna co do zasady iść też jego cena.
Nie jest więc przypadkiem, że historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał. Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. Pokazują one bardzo wyraźną korelację pomiędzy zmianami cen nieruchomości i inflacją. Nawet więcej – długoletnie badania przeprowadzone na rynkach rozwiniętych sugerują, że w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja).
Źródło: HRE Investments / Bartosz Turek, Oskar Sękowski
