Całkowita wartość sfinalizowanych transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 4,3 mld euro (przy ponad 145 transakcjach) w 2025 r., co oznacza spadek o 12,9% r/r, jednak kluczowe sektory – biurowy i przemysłowy – powróciły na ścieżkę wzrostu, a kumulacja aktywności w ostatnim kwartale roku oraz poprawiające się warunki finansowania tworzą solidne podłoże pod spodziewane odbicie w 2026 roku, wynika z raportu Savills.
„Obraz rynku jest jednak bardziej zróżnicowany, niż wskazywałaby na to roczna dynamika. Aż 45% całego wolumenu wygenerowano w samym czwartym kwartale, co sygnalizuje wzrost płynności i determinację inwestorów do zamykania procesów przed końcem roku. Co istotne, spadek wolumenu nie wynikał z braku zainteresowania Polską, lecz z przesunięcia części dużych procesów transakcyjnych na początek 2026 roku. Na rynku było mniej pojedynczych, spektakularnych przejęć nieruchomości o dużej wartości niż w poprzednim roku, a dominowały mniejsze i średnie transakcje, szczególnie w sektorze nieruchomości przemysłowo-logistycznych oraz handlowych” – czytamy w komunikacie.
„Aktywność skoncentrowana w ostatnim kwartale pokazuje, że inwestorzy wracają na rynek, choć robią to ostrożnie i selektywnie. Kluczowe jest to, że sektory biurowy i przemysłowo-logistyczny odnotowały wzrost odpowiednio o 7,4% i 11,8%” – powiedział head of investment w Savills Polska Mark Richardson, cytowany w materiale.
W minionym roku odnotowano siedem transakcji o wartości przekraczającej 100 mln euro oraz kolejnych 18 transakcji w przedziale 50-100 mln euro. Jedną z największych było odkupienie przez CPI Property Group 49% udziałów w swoim polskim portfelu biurowo-handlowym od Sona Asset Management, które zostały sprzedane w 2024 r. i również odzwierciedlone w wolumenie z tamtego roku. Inne istotne przejęcia to m.in. dwa zakłady należące do Eko-Okna czy sprzedaż części portfela parków handlowych Vendo Park.
Struktura inwestycji według sektorów pokazuje wyraźne zmiany preferencji inwestorów w ostatnich latach. Sektor przemysłowo-logistyczny umocnił swoją pozycję, zwiększając udział z około 25% w latach 2016-2020 do 37% w latach 2021-2025. W tym samym czasie udział sektora biurowego spadł z niemal 40% do 32%, a handlowego z 30% do niespełna 23%, podkreślono.
W sektorze biurowym sfinalizowano ponad 50 transakcji o łącznej wartości blisko 1,8 mld euro, co oznacza wzrost o 8,5% pod względem liczby transakcji i 7,4% pod względem wartości r/r. Dwie transakcje dotyczyły portfeli nieruchomości, a wszystkie aktywa biurowe w obu portfelach zlokalizowane były wyłącznie w Warszawie. Spośród 49 zakupów pojedynczych budynków, 27 znajduje się w Warszawie, a w czołówce był też Kraków (6 nieruchomości) i Wrocław (5 biurowców).
W sektorze handlowym sfinalizowano ponad 50 transakcji o łącznej wartości 862 mln euro, co stanowi spadek r/r o prawie 48%. Należy jednak zauważyć, że w 2024 roku ponad 1 mld euro było skoncentrowane w zaledwie trzech transakcjach (Silesia City Center, Magnolia Park oraz portfel sześciu nieruchomości nabytych przez Star Capital Finance). Pomimo znacznego spadku wartości liczba transakcji pozostała na poziomie zbliżonym do 2024 roku (51 wobec 54). Rynek inwestycyjny w tym sektorze odzwierciedla trend widoczny od dłuższego czasu na rynku deweloperskim, gdzie dominują małe i średnie parki handlowe.
W sektorze przemysłowo-logistycznym sfinalizowano 34 transakcje, przekładające się na niespełna 1,5 mld euro zainwestowanego kapitału. To drugi sektor po biurach, który odnotował wzrost wartości inwestycji r/r o blisko 12%. Liczba transakcji wzrosła o cztery. Średnia wielkość transakcji wyniosła ponad 43 mln euro, choć wartości były bardzo zróżnicowane, wahając się od 2 mln euro do ponad 253 mln euro. 12 ze sfinalizowanych transakcji przekroczyło 50 mln euro, cztery aktywa zostały nabyte za kwotę do 10 mln euro, a kolejnych dziewięć transakcji mieściło się w przedziale 10-20 mln euro.
„Aktywność inwestycyjna w sektorze living w Polsce – obejmującym projekty PRS i PBSA – pozostaje ograniczona. Niewielki rozmiar istniejącego zasobu sprawia, że transakcje są realizowane głównie w formule forward, czyli zakupu lub finansowania projektów na etapie budowy. W 2025 roku całkowita wartość inwestycji przekroczyła 130 mln euro w ramach pięciu transakcji, obejmujących zarówno transakcje finansowane na etapie budowy, jak i przedsprzedaży. Dwie z nich dotyczyły istniejących aktywów nabytych przez belgijskiego inwestora Xior Student Housing w Warszawie i Wrocławiu” – czytamy dalej.
Inwestorzy z Czech ulokowali ponad jedną czwartą kapitału zainwestowanego w Polsce, głównie za sprawą odkupienia przez CPI Property Group 49% udziałów w swoim polskim portfelu biurowo-handlowym od Sona Asset Management. Kapitał czeski, zainwestowany w ramach 14 transakcji, przekroczył 1,1 mld euro w 2025 roku. Trzy z największych transakcji obejmowały kapitał amerykański, który łącznie uczestniczył w 16 przejęciach o łącznej wartości blisko 867 mln euro. Polscy inwestorzy również znaleźli się na podium, stanowiąc blisko 20% całkowitej wartości. Pod względem liczby transakcji inwestorzy z Polski – zarówno prywatni, jak i instytucjonalni, a także z sektora publicznego – byli zaangażowani w aż 35% wszystkich przejęć. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu wygenerowali kolejne 6,8%, następnie Wielka Brytania z udziałem na poziomie niewiele poniżej 5% i Niemcy z około 3,3%. Zaangażowanie inwestycyjne wszystkich pozostałych krajów pozostało ograniczone, nie przekraczając 3%, wskazano również.
„Po okresie na dostosowanie się rynku rok 2025 był rokiem stabilizacji i powrotu aktywności, podczas gdy 2026 rok ma przynieść ożywienie w aktywności transakcyjnej. Pierwsza połowa roku zapowiada się jako szczególnie aktywna, z szeregiem transakcji oczekujących na zamknięcie, które są już w fazie negocjacji lub zostały ogłoszone na etapie umowy przedwstępnej” – wskazał Mark Richardson.
W sektorze handlowym oczekuje się aktywności transakcyjnej nie tylko w formacie parków handlowych, ale także poprzez finalizację sprzedaży kilku dużych centrów handlowych. Biurowy rynek inwestycyjny również ma w 2026 roku odnotować powrót większych transakcji, w tym obejmujących najwyższej klasy nowe projekty.
Wśród najbardziej aktywnych grup inwestorów oczekuje się, że kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej i państw bałtyckich pozostanie bardzo aktywny. Jednocześnie przewiduje się stopniowy powrót kapitału zachodnioeuropejskiego na polski rynek w miarę poprawy płynności na rodzimych rynkach inwestorów, zakończono.
Źródło: ISBnews
