Po dynamicznym początku roku II kwartał br. przyniósł wyhamowanie na polskim rynku mieszkaniowym. Deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali łącznie nieco ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza spadek o 8,4% kw/kw, wynika z danych JLL. Mimo to wynik ten jest o 12,7% lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Analitycy JLL podkreślają, że po okresie wzmożonego popytu rynek powraca do bardziej zrównoważonego poziomu sprzedaży. Główne przyczyny spowolnienia to efekt wysokiej bazy oraz większa ostrożność nabywców, a nie fundamentalne zmiany w otoczeniu ekonomicznym.
„Spadek sprzedaży w ujęciu kwartalnym był widoczny na większości analizowanych rynków. Najmocniej odczuły go Łódź, gdzie sprzedaż skurczyła się o 26,2%, oraz Warszawa, z wynikiem o 16,5% niższym niż w I kwartale. Słabsze wyniki odnotowano również we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, a w Trójmieście spadek był nieznaczny. Pozytywnym wyjątkiem na tej mapie okazał się Kraków, gdzie sprzedaż wzrosła o 13,6% kwartał do kwartału, pokazując siłę lokalnego popytu” – czytamy w komunikacie.
Eksperci JLL wskazują, że zaistniałej sytuacji nie można tłumaczyć nieznacznymi zmianami w oprocentowaniu kredytów hipotecznych czy cenami, które pozostały stabilne.
„Wydaje się, że wyjaśnieniem mogą być dwie główne przyczyny: efekt bazy, czyli bardzo dobre wyniki sprzedażowe w pierwszym kwartale, i nastroje nabywców, które pogorszyły się głównie z powodu wydarzeń geopolitycznych. Do czynników osłabiających optymizm kupujących raport zalicza również wolniejsze tempo wzrostu płac, które jest najniższe od pięciu lat, oraz pojawiającą się w niektórych branżach niepewność co do stabilności zatrudnienia” – powiedziała dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL Living Aleksandra Gawrońska, cytowana w materiale.
Dobre wyniki z początku roku zachęciły deweloperów do intensyfikacji działań. W II kw. na rynek wprowadzono łącznie ponad 13 tys. nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 26,7% w stosunku do poprzedniego kwartału. W efekcie liczba lokali pozostających w ofercie na koniec czerwca ponownie zbliżyła się do rekordowych poziomów, przekraczając 70 tys. (wliczając lokale zarezerwowane).
Zauważalnie, bo o 19,1%, wzrosła również liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań, która przekroczyła 16,6 tys. Największy skok w tym segmencie odnotowano w Poznaniu i Katowicach – prawie co trzecie mieszkanie w ofercie jest gotowe do odbioru. Z kolei w zakresie nowej podaży skrajnym przypadkiem były Katowice, gdzie wprowadzono jedynie kilkadziesiąt lokali, co w praktyce oznaczało zamrożenie nowej aktywności deweloperskiej w tym okresie, wskazano również.
Średnie ceny ofertowe w większości miast pozostały na niezmienionym poziomie. Warszawa utrzymała pozycję najdroższego rynku ze średnią ceną bliską 20 000 zł/m2, podczas gdy Łódź z ceną 11 300 zł/m2 pozostała najtańszą aglomeracją. W ujęciu rocznym wzrost cen ofertowych przewyższający inflację miał miejsce tylko w Warszawie (5,3%) i Poznaniu (6,2%).
Ciekawym zjawiskiem były duże wahania cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w minionym kwartale. We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła o 25,7% kw/kw z powodu wprowadzenia dużej, drogiej inwestycji w centrum. W Poznaniu natomiast nowe projekty były tańsze średnio o 12,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem, wskazało JLL.
Kluczową informacją dla kupujących jest jednak fakt, że wciąż mogą oni liczyć na znaczące upusty w porównaniu z wyjściowymi cenami ofertowymi. Analitycy JLL przewidują, że taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca 2026 roku.
„Relacja popytu do podaży pozostaje mocno zróżnicowana regionalnie. Warszawa i Trójmiasto notują niewielki niedobór oferty. Z kolei we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przewyższa bieżący popyt. Najtrudniejsza sytuacja panuje w Łodzi i Katowicach, gdzie teoretyczny czas potrzebny na wyprzedanie całej obecnej oferty – przy założeniu utrzymania obecnego tempa sprzedaży i zerowych nowych wprowadzeń – szacowany jest odpowiednio na 2,5 i 3 lata” – czytamy dalej.
Zdaniem ekspertów JLL, jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe, destabilizujące czynniki, kolejne kwartały powinny przynieść kontynuację obecnej sytuacji.
„Po drugim kwartale można stwierdzić, że nie ma podstaw, aby rynek istotnie zmienił się w dwóch kolejnych. Kluczowym zadaniem dla deweloperów będzie teraz cierpliwe dopasowywanie nowej podaży do popytu na poszczególnych rynkach, zmniejszając nawis oferty tam, gdzie jest ona wciąż za wysoka, i uzupełniając tam, gdzie widać niedobory” – podsumował Senior Strategy Advisor JLL Living Kazimierz Kirejczyk.
Źródło: ISBnews
