Całkowity popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce wyniósł w I kw. 2026 r. ok. 1,6 mln m2, wynika z danych JLL. Do użytkowania oddano w tym okresie ok. 650 tys. m2 nowej powierzchni, zaś deweloperzy uruchomili zaledwie 320 tys. m2 nowych inwestycji, co nakłada dodatkową presję na absorpcję istniejącej powierzchni niewynajętej. Na inwestycyjnym rynku magazynowym odnotowano wolumen transakcji wynoszący 450 mln euro w I kw. 2026 r., podano.
Nowe umowy i ekspansje odpowiadały za około 54%, wyprzedzając w tym kwartale odnowienia. Ponadto rynek dodatkowo napędzały kolejne transakcje typu sale & leaseback, podano.
„Polska umacnia swoją pozycję w Europie nie tylko wolumenem transakcji, ale przede wszystkim jakością podejmowanych decyzji. Widzimy, jak najemcy coraz częściej odchodzą od krótkoterminowej optymalizacji kosztów na rzecz budowania długofalowej stabilności działania. W ich strategiach kluczowe stają się już nie tylko czynsze, ale realna efektywność energetyczna, jakość środowiska pracy, jak również elastyczność i potencjał obiektu do adaptacji przyszłych technologii. Bezpieczeństwo operacyjne stało się cenniejsze niż najniższy czynsz” – powiedział Head of Industrial Agency w JLL Tomasz Mika, cytowany w komunikacie.
Wciąż ograniczona aktywność deweloperska przy jednocześnie stabilnym poziomie nowego popytu doprowadziła do dalszego spadku wskaźnika pustostanów. Na koniec marca 2026 r. wyniósł on ok. 7,1%, co oznacza kolejny kwartał stopniowej absorpcji dostępnej powierzchni.
W budowie pozostają głównie projekty zabezpieczone umowami pre-let (czyli umowami najmu podpisanymi jeszcze przed zakończeniem budowy obiektu), które stanowią ponad 60% z zaledwie 1,5 mln m2 całkowitego wolumenu w budowie. Deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych etapów inwestycji, koncentrując się przede wszystkim na komercjalizacji istniejących zasobów oraz projektach realizowanych w najlepszych lokalizacjach, wskazano.
„Choć rynek wciąż oferuje szereg możliwości ekspansji, to w kluczowych lokalizacjach coraz wyraźniej widoczny staje się ograniczony wybór dużych modułów dostępnych od zaraz. Dotyczy to zwłaszcza nowoczesnych parków, które spełniają wysokie standardy techniczne i ESG. Mimo że wskaźnik pustostanów na poziomie 7,1% przekłada się w skali Polski na około 2,7 mln m2, należy pamiętać, że w większości są to niewielkie, rozproszone moduły. Realnie, rozważając wynajem powierzchni powyżej 30 000 m2 od zaraz, najemca ma do wyboru zaledwie kilka opcji, a dłuższa lista otwiera się dopiero w perspektywie 9-12 miesięcy” – powiedział Director, Research w JLL Maciej Kotowski.
W I kw. 2026 r. czynsze bazowe pozostawały stabilne na większości głównych rynków magazynowych. Równocześnie utrzymująca się ograniczona aktywność deweloperska oraz malejąca dostępność najlepszych modułów zaczynają wzmacniać presję czynszową w wybranych lokalizacjach.
Eksperci JLL wskazują, że kolejne miesiące, wraz z poprawą nastrojów konsumenckich, mogą przynieść dalszy stopniowy wzrost aktywności najemców na rynku logistycznym, pod warunkiem względnej stabilności po stronie gospodarczej i geopolitycznej. Kolejnym motorem dla rynku będą rosnące w Europie azjatyckie platformy e-commerce oraz aktywność firm związana z procesami nearshoringu (czyli relokacją zakładów produkcyjnych do Europy).
Utrzymująca się ostrożność deweloperów może przy tym doprowadzić do wyraźniejszego ograniczenia dostępności nowoczesnej powierzchni magazynowej w wybranych regionach kraju. Szczególnie dotyczy to dużych modułów w najlepszych lokalizacjach logistycznych, które już dziś pozostają relatywnie trudno dostępne, zaznaczono.
„Wchodzimy w okres rynkowego paradoksu. Obserwujemy rosnący popyt i apetyt na rozwój ze strony najemców, który kontrastuje z dużą ostrożnością deweloperów w uruchamianiu nowych projektów. Ta narastająca nierównowaga, jeśli się utrzyma, wprost przełoży się na ograniczenie dostępności nowoczesnej powierzchni w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Na rynku skończył się komfort wyboru, a zaczął się wyścig z czasem” – przekazał Tomasz Mika.
Inwestycyjny rynek magazynowy w Polsce rozpoczął 2026 rok z dużym impetem, odnotowując 450 mln euro wolumenu transakcji w I kw. Był to najsilniejszy wynik pierwszego kwartału od sześciu lat i drugi najlepszy pierwszy kwartał w historii rynku. W ciągu kwartału sfinalizowano dziewięć transakcji, z czego trzy największe odpowiadały za 72% całkowitego wolumenu. Aktywa z długimi umowami najmu – w tym transakcje sale & leaseback – stanowiły około 85% zainwestowanego kapitału w pierwszym kwartale, podano także w materiale.
Rynek wyraźnie dzieli się na dwa segmenty. Aktywa z długimi umowami najmu, w tym transakcje sale & leaseback, które stanowią fundament rynku, doświadczają kompresji stóp zwrotu w wyniku silnego popytu inwestorów przy ograniczonej podaży. Z drugiej strony, nieruchomości multi-let pozostają pod presją cenową ze względu na nadpodaż oraz ograniczoną liczbę nabywców.
„W środowisku podwyższonej niepewności geopolitycznej Polska wyróżnia się solidnymi fundamentami makroekonomicznymi, co przyciąga uwagę międzynarodowych inwestorów. Silny start roku potwierdza rosnące zainteresowanie kapitału polskim rynkiem magazynowym. Zróżnicowana baza inwestorów, obejmująca kapitał ze Stanów Zjednoczonych, Francji oraz regionu CEE, oraz rosnąca liczba struktur transakcyjnych, w tym sale & leaseback, wskazują na dojrzałość i płynność rynku. Prognozowana poprawa na rynku najmu powinna zwiększyć atrakcyjność inwestycyjną projektów multi-let z krótszymi okresami najmu. Równolegle utrzymujące się silne zainteresowanie aktywami z długimi umowami, które pozostają fundamentem rynku, będzie nadal wspierać aktywność inwestorów. W efekcie przewidujemy, że całkowity wolumen inwestycji w sektorze magazynowym w 2026 roku może przekroczyć 2 mld euro” – skomentował Senior Director, Capital Markets w JLL Michał Mania.
Źródło: ISBnews
