Skąd biorą się takie przekonania? Jak naprawdę wygląda sytuacja w przypadku dużych firm deweloperskich? Mówi o tym Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający Megapolis, jednego z największych krakowskich przedsiębiorstw zajmujących się sprzedażą nieruchomości.
Brak planów miejscowych
Istnieje kilka czynników wpływających negatywnie na odbiór branży. Choć część z nich tkwi po stronie samych firm, są też powody, których należy szukać gdzie indziej. Pierwszego z nich można upatrywać w niedostatecznej liczbie obowiązujących w poszczególnych miastach planów miejscowych.
W związku z tym wiele inwestycji powstaje bez nich, wyłącznie na podstawie wydawanych w tym celu warunków zabudowy. Tymczasem pokrycie przemyślanymi i aktualizowanymi co pewien czas planami miejscowymi jest kluczem do możliwie jak najbardziej ustrukturyzowanej zabudowy deweloperskiej w dużych miastach. – Niestety, nawet w Krakowie część tych dokumentów pochodzi sprzed kilkunastu lat. Niekoniecznie odpowiadają więc dzisiejszym potrzebom mieszkańców – mówi Jakub Sobczyński.
Samorządy, choć kompetentne, nie są w stanie w krótkim czasie uchwalać wszystkich potrzebnych planów, a następnie na bieżąco zmieniać i aktualizować je do zmieniających się warunków makroekonomicznych czy sytuacji, takich jak pandemia. – Patrząc przez ten pryzmat, bardzo duża część terenów przeznaczonych w planach miejscowych dużych miast pod usługi, jest dziś praktycznie nieużywanych. W ostatnich latach handel przeniósł się do małych centrów i dyskontów, a praca biurowa w dużej mierze realizowana jest zdalnie. Miasta jako struktury zbiurokratyzowane, nie są w stanie na bieżąco dostosowywać się do trendów życia ludzi. Chaotyczna zabudowa wielu osiedli, będąca często efektem braku planów miejscowych na tych terenach, jest jednym z głównych czynników wpływających na negatywną opinię społeczeństwa o firmach deweloperskich – komentuje Jakub Sobczyński.
Ceny mieszkań
Ceny mieszkań wynikają wprost z uwarunkowań rynkowych, a na sprzedanym mieszkaniu dużo większą marżę od samych deweloperów mają banki. – Kupując mieszkanie i płacąc przykładowo 15 tys. zł za metr kwadratowy, oprócz tego, że klient oddaje w swoim kredycie pieniądze bankowi, płaci również za to, że bank przyznał wcześniej kredyt na zakup gruntu i na wybudowanie inwestycji. Wykonawca odpowiedzialny za realizację inwestycji również musi się sfinansować w banku: na zakup materiałów, sprzętów czy wynagrodzeń, w związku z czym – na każdym etapie – również dolicza to do swojej marży – tłumaczy Jakub Sobczyński.
W ujęciu długoterminowym ceny mieszkań są wprost skorelowane ze średnią zarobków w Polsce. Na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat ceny mieszkań i przeciętnych wynagrodzeń rosły niemal równolegle. Budowa mieszkania jest efektem ciężkiej pracy, za którą płaci się obecnie coraz więcej.
W koszt każdego osiedla wchodzi kilkadziesiąt procent pracy ludzkiej, na każdym etapie jego tworzenia, a także produkcji materiałów potrzebnych do jego wybudowania. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, rosną więc również ceny mieszkań.
Brak osobistych doświadczeń i mniejsze firmy
Warto pamiętać, że ogromna część osób po prostu nigdy nie miała kontaktu z deweloperami, w związku z czym swoje opinie kształtuje głównie na podstawie wyobrażeń i wiadomości znalezionych w Internecie. Ponadto nadal jeszcze są na rynku wyjątki – zwłaszcza w postaci mniejszych firm – które realizują jedną lub dwie inwestycje w przeciągu kilku lat, po czym kończą swoją działalność. Nie muszą więc przesadnie dbać o swój wizerunek ani standardy, gdyż nie wiążą z tą działalnością długofalowych planów. – Jednocześnie w miejscach, gdzie inwestycje są realizowane przez poważnych deweloperów – ze swoimi procedurami, standardami i wytycznymi projektowymi, tego typu problemy praktycznie nie występują – konkluduje dyrektor Megapolis.
Choć w ostatnich latach branża zdecydowanie sprofesjonalizowała się na wzór firm zachodnich, w świadomości społecznej nadal pokutuje obraz ukształtowany w latach 90. i wczesnych 00., kiedy deweloperzy byli jeszcze bardzo rozdrobnieni, a większe firmy dopiero zaczynały się tworzyć. Patrząc na rynek statystycznie, udział największych firm wynosi w największych polskich miastach do 7%. Pozostałe, nieco mniejsze, choć nadal duże, zajmują ok. 3-4% rynku, natomiast cała reszta – to przedsiębiorstwa drobne. Tymczasem przykładowo w Belgii funkcjonuje zaledwie kilka firm deweloperskich realizujących inwestycje niemal w całym kraju, a mniejsze praktycznie nie istnieją. Choć w Polsce rynek jest już pełen profesjonalnych firm, to nadal dużo jest podmiotów mniejszych, które konkurują z większymi, ale które na różnych płaszczyznach również stosują nie zawsze profesjonalne praktyki. Pokutuje więc obraz firm deweloperskich z czasów, w których branża dopiero się rozwijała.
Zły wizerunek branży przez lata był też kształtowany przez firmy, które sprzedawały przysłowiową „dziurę w ziemi”, po czym znikały z rynku. – Trzeba mieć na uwadze, że każdy upadek firmy deweloperskiej jest zawsze sprawą niezwykle głośną – mówi Jakub Sobczyński. – W tego typu sytuacjach z reguły wiele osób traci bardzo dużo. Dlatego też warto decydować się na inwestycje firm, które na rynku funkcjonują od dawna i mają na koncie dużo zrealizowanych projektów oraz posiadają bezpieczne fundamenty i sytuację finansową, dzięki czemu są w stanie dostarczać klientowi bardzo dobry produkt bez ryzyka – przekonuje.
Pozytywny wizerunek branży deweloperskiej
Odpowiedzialność za kształtowanie pożądanego wizerunku branży spoczywa po stronie poważnych, dużych firm. Dobrym przykładem może być krakowskie Megapolis, które od 2017 roku wieloetapowo realizuje jedną z największych inwestycji na północy Krakowa, Osiedle OZON. – Jesteśmy członkiem największej organizacji branżowej, w postaci Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który przez lata współtworzył Kodeks Dobrych Praktyk, będący odpowiedzią na wyzwania stawiane przed branżą. Kodeks piętnował m.in. działania firm negatywnie wpływających na wizerunek branży – mówi Jakub Sobczyński.
Megapolis przykłada bardzo dużą wagę do klienta, który jest zawsze stawiany na pierwszym miejscu. – Budujemy „jak dla siebie” – zapewnia dyrektor firmy. – Inwestycje, które tworzymy, kreujemy z myślą, że sami chcielibyśmy w nich mieszkać. Kierujemy się funkcjonalnością i dbałością o detal. Często i chętnie wprowadzamy innowacje, jednak tylko wtedy, kiedy są one uzasadnione ekonomicznie z perspektywy klienta.
Jeśli jakaś innowacja mogłaby poprawić wizerunek firmy, jednak w następstwie odbiłaby się negatywnie na portfelu klienta podczas eksploatacji mieszkania, wówczas nie jest wprowadzana. – Nigdy nie stawiamy na rozwiązania, które być może firmie pomogłyby zarobić więcej, ale z pewnych względów byłyby dla klientów dodatkowym obciążeniem – zapewnia Sobczyński.
Ważne jest również nieustanne dostosowywanie się do zmieniającej się sytuacji zewnętrznej. – Podczas pandemii, kiedy ludzie zaczęli wykonywać swoją pracę przede wszystkim zdalnie, w swoich inwestycjach zaczęliśmy tworzyć strefy coworkingowe, dzięki którym mieszkańcy nie musieli już aranżować miejsca do pracy we własnych mieszkaniach – mogli odtąd korzystać z dostosowanych w tym celu przestrzeni wspólnych. Po to, aby przestrzeń domowa mogła być wykorzystywana już tylko w celach prywatnych – nie zawodowych – podsumowuje dyrektor Megapolis.
Aby nie oddawać kontroli nad jakością zewnętrznym wykonawcom, w ramach własnych struktur Megapolis utworzyło również jednostkę wewnętrznego generalnego wykonawcy, odpowiadającego za całościową realizację każdej inwestycji. – W ten sposób uzyskaliśmy pełną kontrolę nad tym, jak wykonywana jest każda inwestycja, w przeciwieństwie do wielu innych dużych firm, które niekoniecznie stosują tego typu rozwiązania. Jako deweloper mamy też dzięki temu możliwość utrzymywania własnego, wysokiego standardu, a klient zawsze może być pewien, że kolejne inwestycje będą na tym samym wysokim poziomie – mówi dyrektor zarządzający firmy. Jednocześnie wskazuje, że wartą wymienienia inicjatywą jest również wewnętrzny dział opieki posprzedażnej, w skład, którego wchodzą specjaliści – inżynierowie, sprawujący kompleksową opiekę posprzedażową w poszczególnych oddawanych do użytku inwestycjach.
Wszędzie tam, gdzie możliwe jest oddanie inicjatywy mieszkańcom w dotyczących ich sprawach, Megapolis wychodzi im naprzeciw, np. poprzez przeprowadzanie konkursów na niepowiązanych z firmą zarządców, których wybierać mogą sami mieszkańcy czy dawanie wyboru, jeśli chodzi o podejmowanie decyzji w sprawie charakteru części wspólnych osiedli. – Aktywizujemy ludzi, aby sami mogli decydować o przestrzeniach, w których żyją. Uważamy, że nie powinny to być inicjatywy czy decyzje podejmowane bez udziału najbardziej nimi zainteresowanych, a więc samych mieszkańców – konkluduje Jakub Sobczyński.
Dbanie o jakość usług i zadowolenie klienta, przy zachowaniu pełnej transparentności. Właśnie tak Megapolis stara się odmieniać wizerunek branży, który przez lata był sukcesywnie deprecjonowany przez działalność prowizorycznych przedsiębiorstw. Na pełne efekty trzeba jeszcze poczekać, jednak przeprowadzane badania pokazują, że sytuacja zmierza w dobrym kierunku.
Źródło: Megapolis
