Na pierwszy rzut oka makroekonomia sprzyja nowej fali popytu na mieszkania. Dane BIG DATA RynekPierwotny pokazują jednak coś odwrotnego – sprzedaż pozostaje relatywnie słaba. Tym razem źródło tej rozbieżności niekoniecznie leży w gospodarce, lecz bardziej w środowisku rynku pracy.
Polska gospodarka rozwija się stabilnie, inflacja ustabilizowała się w pobliżu celu, a stopy procentowe spadły, poprawiając dostępność kredytów hipotecznych. Ceny mieszkań pozostają stabilne, a w części segmentów rynku wtórnego widoczne są korekty. W poprzednich cyklach koniunkturalnych taka konfiguracja niemal gwarantowała ożywienie popytu mieszkaniowego. Tymczasem w 2025 roku sprzedaż nadal nie rośnie w tempie, którego oczekiwano.
Jak wynika z najnowszego raportu BIG DATA RynekPierwotny, to koniunktura na rynku pracy – zarówno realna, jak i postrzegana przez pracowników – stała się dziś głównym czynnikiem hamującym decyzje zakupowe. Statystycznie bezrobocie pozostaje niskie, jednak ostatnio dała znać o sobie lekka tendencja wzrostowa rzędu 0,5 p.p. rok do roku, a wskaźniki nastrojów konsumenckich pokazują narastające obawy dotyczące stabilności zatrudnienia i przyszłych dochodów.
„Subiektywne obawy o sytuację zawodową często silniej wpływają na decyzje ekonomiczne niż twarde dane. To wystarczy, by odkładać zakup nieruchomości, zwłaszcza na kredyt” – podkreśla Jan Dziekoński, Head of Market Insights.
Przez 15 lat to działało jak w lustrze
Przez blisko półtorej dekady panowała zaskakująco stabilna, odwrotna korelacja między poziomem bezrobocia a cenami mieszkań. Gdy liczba osób pozostających bez pracy spadała, rosły poczucie bezpieczeństwa finansowego, zdolność kredytowa i skłonność do podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Efektem był wzrost popytu i cen. Kiedy natomiast bezrobocie rosło – rynek wyhamowywał, a ceny traciły impet.
Ten układ był na tyle przewidywalny, że można go było traktować jako „lustrzane odbicie”: zmiana w jedną stronę na rynku pracy z dużym prawdopodobieństwem przekładała się na ruch w przeciwnym kierunku na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy, inwestorzy i analitycy mogli w miarę trafnie prognozować kolejne fazy cyklu koniunkturalnego.
2020–2023: punkt, w którym stare zasady przestały działać
Pandemia była momentem przełomowym, który rozregulował dotychczasowe mechanizmy. Co ciekawe, nie z powodu samego lockdownu czy niepewności gospodarczej, lecz dlatego, że rynek pracy stracił swoją naturalną cykliczność.
Zamiast rosnącego bezrobocia, pojawił się niedobór pracowników. Rynek pracy funkcjonował w warunkach, w których brakowało rąk do pracy, a nie pracy dla ludzi. Zjawisko to było dodatkowo wzmacniane przez czynniki demograficzne oraz imigrację zarobkową. W efekcie wskaźniki bezrobocia przestały reagować na zmiany koniunktury gospodarczej, a więc utraciły rolę barometru dla rynku nieruchomości.
W tym czasie ceny mieszkań nadal rosły, mimo że logika „lustrzanego odbicia” powinna teoretycznie sygnalizować spowolnienie. To był pierwszy sygnał, że dotychczasowy model zależności przestał działać.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP, RynekPierwotny.pl (2025 stan na koniec września)
2024–2025: rynek pracy wraca, ale w nowej formie
Dopiero w ostatnich kilkunastu miesiącach pojawiło się zjawisko, które ponownie połączyło rynek pracy z rynkiem nieruchomości – ale nie za sprawą statystyk, lecz emocji. To nie poziom bezrobocia, lecz poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia stało się kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje zakupowe.
Z badań nastrojów konsumenckich wynika, że Polacy coraz ostrożniej patrzą w przyszłość, obawiając się pogorszenia swojej sytuacji zawodowej. Ta niepewność powoduje wstrzymywanie decyzji o zakupie mieszkania, zwłaszcza z wykorzystaniem finansowania kredytem hipotecznym. Nawet przy niższych stopach procentowych i bardziej dostępnych kredytach, brak przekonania o stabilności dochodu skutecznie hamuje popyt.
Rosnąca rola psychologii finansowej oznacza, że rynek mieszkaniowy reaguje dziś na emocje pracowników szybciej niż na twarde dane ekonomiczne.
Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego – nowy model zależności
Zmiana charakteru oddziaływania rynku pracy na mieszkaniówkę ma istotne konsekwencje dla sposobu analizowania i prognozowania koniunktury. Przed pandemią wystarczyło śledzić odczyty bezrobocia, aby z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć zmiany popytu i cen nieruchomości. Dziś to już nie wystarcza.
Obecnie o decyzjach zakupowych gospodarstw domowych w większym stopniu decyduje subiektywne poczucie stabilności zatrudnienia oraz wiara w utrzymanie dochodów. To oznacza, że klasyczne modele analityczne, oparte na twardych danych rynku pracy, powinny zostać uzupełnione o wskaźniki nastrojów konsumenckich oraz ekonomii behawioralnej.
W praktyce oznacza to, że nawet przy sprzyjającym otoczeniu makroekonomicznym, popyt może pozostawać słaby, jeśli konsumenci nie będą pewni swojej przyszłości zawodowej. Z drugiej strony poprawa nastrojów może stosunkowo szybko uwolnić obecny, „odłożony” popyt.
Perspektywa trzech głównych grup uczestników rynku
Dla kupujących
W warunkach niepewności zawodowej konsumenci są bardziej skłonni do wstrzymywania decyzji o zakupie mieszkania lub wybierają bardziej zachowawcze rozwiązania. Część popytu przesuwa się na rynek najmu albo koncentruje na tańszych, mniejszych lokalach. Równocześnie rośnie zainteresowanie mieszkaniami o wyższym standardzie energetycznym i eksploatacyjnym, ponieważ nabywcy coraz częściej myślą w kategoriach długoterminowych kosztów utrzymania.
Dla deweloperów
Firmy deweloperskie powinny uwzględniać większą ostrożność klientów i dopasowywać ofertę do zmieniających się preferencji. Kluczowe może być zapewnienie bardziej elastycznych warunków nabycia, a także zwiększenie udziału projektów o podwyższonym standardzie funkcjonalnym przy jednoczesnym utrzymaniu konkurencyjnych cen. Rosnące znaczenie może mieć również komunikowanie stabilności realizowanych inwestycji oraz transparentność procesu zakupowego.
Dla inwestorów
Wzrost znaczenia niepewności na rynku pracy może prowadzić do większego zainteresowania inwestycjami w najem, szczególnie w dużych miastach, gdzie mobilność zawodowa jest większa. Dla inwestorów długoterminowych istotne będzie analizowanie lokalnych uwarunkowań rynku pracy oraz potencjalnych zmian w strukturze zatrudnienia, które mogą wpływać na popyt najmu.
„Warto pamiętać, że bezrobocie rejestrowane w Polsce ma charakterystyczne „techniczne dno” w okolicach 5 proc. – poniżej tego poziomu nie spada nawet w warunkach bardzo dobrej koniunktury. Wynika to m.in. z obecności osób formalnie zarejestrowanych jako bezrobotne, lecz faktycznie nieposzukujących zatrudnienia, a także z naturalnej rotacji na rynku pracy.
Tym samym przestrzeń do dalszego spadku bezrobocia jest ograniczona, podczas gdy ceny nieruchomości nie mają analogicznego pułapu dla ich wzrostów. To sprawia, że klasyczne „lustrzane odbicie” między bezrobociem a cenami mieszkań z natury rzeczy traci swoją symetrię. Gdyby jednak bezrobocie wzrosło o kilka punktów procentowych, można byłoby oczekiwać przejściowego powrotu tej zależności. Jednak scenariusz wybicia w górę parametrów bezrobocia skutkujący głębszą korektą cen w mieszkaniówce, rzędu kilkunastu czy kilkudziesięciu procent, w obecnych realiach gospodarczych oraz w przewidywalnej perspektywie wydaje się bardzo mało prawdopodobny” – komentuje Jarosław Jędrzyński.
Podsumowanie – nowe „zwierciadło” dla rynku mieszkaniowego
Przez lata obserwowaliśmy klarowną odwrotną zależność między poziomem bezrobocia a cenami mieszkań. Spadek bezrobocia sprzyjał wzrostowi popytu i cen, podczas gdy jego wzrost działał odwrotnie. Po pandemii zależność ta uległa rozluźnieniu, a tradycyjne wskaźniki zatraciły swoją moc wyjaśniającą.
Dziś rynek mieszkaniowy reaguje przede wszystkim na poczucie stabilności zatrudnienia i nastroje pracowników. To nowa perspektywa, wymagająca od analityków, deweloperów i inwestorów bardziej zniuansowanego spojrzenia oraz monitorowania czynników psychologicznych i behawioralnych.
„Lustrzane odbicie” między rynkiem pracy a mieszkaniowym nie zniknęło. Po prostu odbija się dziś w innym zwierciadle – nie statystyk, lecz emocji – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
Źródło: RynekPierwotny
