Rynek mieszkań w najmie instytucjonalnym (PRS) w Polsce powiększył się o ok. 2 tys. jednostek w II połowie 2023 r., co było niemal dwukrotnie gorszym wynikiem niż w I połowie ub.r. Jednocześnie liczba lokali w budowie wzrosła o 1 000 jednostek, wynika z raportu PwC Polska „Najem instytucjonalny – przyszłość rynku w świetle nowych perspektyw. Przegląd rynku PRS w Polsce – podsumowanie H2 2023 roku”.
„W drugiej połowie roku na rynku pojawiło się ponad 2 000 nowych jednostek, co podniosło łączny stan zasobów w Polsce do blisko 16 800 sztuk. Niemniej jednak, dynamika wzrostu rynku nie utrzymała tempa z lat poprzednich, osiągając jedynie 12%, co w dużej mierze wynikało z trudnej sytuacji rynkowej, wysokich stóp procentowych w ostatnim roku” – czytamy w raporcie.
„Druga połowa 2023 roku, kontynuuje trend, który zaobserwowaliśmy w pierwszej połowie 2023 – bardzo małą liczbę transakcji nabycia nowych budynków. Nie oznacza to jednak, że inwestorzy 'spoczęli na laurach’. Negocjacje dotyczące zakupu nowych projektów trwają, natomiast proces nabycia jest wydłużony, a inwestorzy bardziej zachowawczy, jeśli chodzi o dzielenie się informacjami dotyczącymi prowadzonych rozmów. Optymizm widać w odpowiedziach na naszą ankietę, w której ponad 90% ankietowanych zapowiedziało zakup nowych projektów w 2024 roku” – dodano.
Po analizie wypowiedzi przedstawicieli rynku nieruchomości oraz obserwując zagadnienia prawne, z jakimi zmagają się inwestorzy, w ocenie ekspertów PwC należy rozważyć kilka kluczowych zmian legislacyjnych. Po pierwsze, biorąc pod uwagę istotność zmian wprowadzonych reformą planistyczną która weszła w życie w 2023 roku należy rozważyć, czy niektóre przepisy – w szczególności dotyczące „okresu przejściowego” – nie wymagają korekty. Po drugie, inwestowanie na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste wiąże się z pewnymi ograniczeniami oraz dodatkowymi obciążeniami. Dlatego rozszerzenie możliwości „przekształcenia” prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może pozytywnie wpłynąć na rozwój inwestycji PRS. Regulując kwestię „odpłatności” przekształcenia – należy zwrócić uwagę również na unijne przepisy dotyczące dozwolonej pomocy publicznej (de minimis). Po trzecie, stworzenie ram prawnych dla wehikułów inwestycyjnych w postaci REIT-ów (eng. Real Estate Investment Trusts) – umożliwiłoby polskim inwestorom indywidualnym udział w inwestycjach na rynku nieruchomościowym, w tym realizację inwestycji PRS, wymieniono w materiale.
„Do tej pory nie uchwalono przepisów 'dedykowanych’ dla inwestycji PRS. W II połowie ubiegłego roku wprowadzono jednak zmiany, które będą miały wpływ na ten segment rynku. Zmiany te dotyczą między innymi: sposobu uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, rodzajów aktów planowania przestrzennego i możliwości wydawania warunków zabudowy. Dodatkowo 1 kwietnia 2024 roku wejdzie w życie zmiana rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii ws. tzw. 'Warunków Technicznych’, której założeniem jest ograniczenie tzw. patodeweloperki” – dodała counsel i senior manager PwC Legal Polska, liderka Praktyki Prawa Nieruchomości Marta Hincz, cytowana w komunikacie.
W poszczególnych miastach rynek kształtował się następująco:
– Na koniec II półrocza 2023 Warszawa oferowała ok. 7,5 tys. lokali na wynajem, a kolejne 5,8 tys. było w budowie. W ciągu półrocza w stolicy liczba lokali wzrosła o blisko 1 000 jednostek. Największe zasoby mieszkań posiadają kolejno Resi4Rent (ponad 2,3 tys., natomiast wszystkie projekty, które w ubiegłym roku znajdowały się w budowie zostały oddane do użytku i aktualnie Resi4Rent nie posiada nowych projektów w budowie), Heimstaden Bostad (830 istniejących lokali oraz 811 w budowie), PFRN (blisko 600 istniejących lokali i 205 w budowie), LRC Group (543 istniejące lokale), NREP (500 lokali istniejących i 757 w budowie) . Właściciele portfeli PRS wybierają centralne lokalizacje w pobliżu centrów biurowych m.in. w Śródmieściu, Woli czy też Mokotowie.
– Na wrocławskim rynku w ciągu ostatniego półrocza nie nastąpiło wiele zmian. Stolica dolnego śląska pozostaje niezmiennie zdominowana przez dwa podmioty: Vantage Rent, który wciąż posiada 1 149 mieszkań oraz Resi4Rent z 962 lokalami (przyrost o 391 jednostek). Pozostała część rynku rozproszona jest między mniejszych graczy takich jak PFRN (245 lokali), LifeSpot (244 lokale) czy G City Europe (138 lokali). Projekty w budowie również skupione są na dwóch głównych graczach, Resi4Rent do początku 2025 roku wybuduje dodatkowo 960 lokali, Vantage Rent natomiast 415 jednostek na Starym Mieście.
– Na koniec II połowy 2023 roku w Krakowie było ponad 2,1 tys. lokali do wynajęcia, oraz 3 tys. w budowie. Zmiany w obu kategoriach względem I połowy roku dotyczyły przekazania 2 inwestycji na rynek przez AFI Europe, które wystartowało z najmem 219 lokali na ulicy Bunscha oraz Van der Vorm, który rozpoczął wynajem 50 lokali na ulicy Romanowicza. Rynek PRS w Krakowie tworzą Resi4Rent (536 lokali), Lew Invest (411 lokali), AFI Europe (374 lokali), PFRN (249 lokale), Van Der Vorm (240 lokali), Heimstaden (117 lokali), G City Europe (109 lokali) i Aurec Capital (78 lokali). Pomimo niewielkiego spadku liczby lokali w budowie, Kraków posiada drugą, po Warszawie największą ilość budowanych lokali, co świadczy o dużym zainteresowaniu inwestorów zwiększaniem portfolio w stolicy małopolski.
– W drugiej połowie 2023 roku w Trójmieście zanotowano wzrost liczby budowanych lokali o 821 jednostek, przy czym liczba jednostek gotowych nie uległa zmianie.
– Liczba dostępnych lokali w Łodzi wzrosła o 336 jednostek, co odzwierciedla oddanie dwóch inwestycji przez Vantage Rent oraz PFRN. Jednocześnie liczba lokali w fazie budowy została zmniejszona o tę samą liczbę. Łączne zasoby dostępne na koniec 2023 roku wyniosły 1 564 lokale. Nowe inwestycje w budowie powiększą istniejące zasoby o 287 jednostek.
– Katowice do początku 2025 roku powinny zwiększyć swoje zasoby PRS dwukrotnie.
– W pierwszej połowie 2023 rozpoczęto pierwszą inwestycję PRS w Lublinie. Projekt, którego właścicielem jest PFRN zakłada budowę 388 lokali mieszkalnych i 20 lokali usługowych, planowane oddanie powinno nastąpić pod koniec 2025 roku.
PwC zastrzegło, że w analizie nie uwzględnia lokali, które są subsydiowane (dopłaty do czynszu przez gminy) lub w których obowiązują kryteria selekcji najemców. Takich lokali, będących własnością PFRN, jest na polskim rynku ok. 2 900, a dodatkowy 1 000 jest w budowie.
Źródło: ISBnews
