Tysiące mieszkań deweloperskich stoją puste i czekają na kupców. Jeśli myślisz o zakupie pierwszego lokum, zamianie na większe albo ulokowaniu oszczędności w nieruchomości – ten moment na rynku może mieć realne znaczenie dla twojego portfela. Ale czy na pewno warto się spieszyć?
Kupujesz to, co widzisz – nie to, co obiecuje wizualizacja
Na rynku pierwotnym zazwyczaj musisz podjąć decyzję na podstawie wizualizacji i rzutu mieszkania. Kupujesz „w ciemno”, jeszcze w trakcie budowy. Teraz jest inaczej.
Według danych pod koniec 2025 roku blisko 38,8 tys. mieszkań w ofercie deweloperów miało już pozwolenie na użytkowanie. Możesz więc wejść do środka, sprawdzić jakość wykończenia, akustykę ścian, widok z okna – i dopiero potem podpisać umowę.
Mieszkanie, które oglądasz fizycznie, łatwiej wycenić realnie. Łatwiej też ocenić, czy będzie atrakcyjne dla przyszłych najemców. Zmniejszasz w ten sposób ryzyko nietrafionej decyzji.
Dlaczego tych mieszkań jest tak dużo?
W drugiej połowie 2023 roku deweloperzy ruszyli z budowami na masową skalę. Wtedy działał jeszcze program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” (dofinansowanie kredytu hipotecznego z budżetu państwa), a popyt na mieszkania był bardzo wysoki. Program się skończył, kredyty podrożały, a mieszkania zbudowane w tamtym okresie właśnie teraz trafiają na rynek.
Skutek? Podaż rosła, a popyt nie nadążył. Stąd tysiące gotowych i niesprzedanych lokali oraz – co za tym idzie – okazji.
Gdzie szukać okazji?
Nie w każdym mieście sytuacja wygląda tak samo. Na jednym końcu skali są miasta Łódź i Poznań – tam gotowe lokale stanowią ok. 30 proc. całej oferty deweloperskiej. Na drugim – Katowice, gdzie ten wskaźnik wynosi zaledwie 14 proc. Im wyższy udział gotowych mieszkań na rynku, tym większa presja na dewelopera, by domknąć sprzedaż. A to przekłada się bezpośrednio na Twoją pozycję negocjacyjną.
– W końcówce ubiegłego roku dość gwałtownie wzrosła zarówno liczba, jak i odsetek gotowych mieszkań. Jednak czy to oznacza, że deweloperzy znaleźli się w dramatycznym położeniu? W Gdańsku czy Warszawie raczej nie. Natomiast w Łodzi i Poznaniu sytuacja może spędzać sen z powiek wielu z nich – stwierdził Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wniosek? Jeśli myślisz o zakupie mieszkania, przyjrzyj się miastom, w których deweloperzy mają duży zapas niesprzedanych lokali. W Łodzi i Poznaniu skala zjawiska jest bezprecedensowa – nigdy wcześniej nie było tam tylu gotowych mieszkań bez nabywcy. To ułatwi ci negocjacje.
Co mówią ceny?
Wbrew intuicji gotowe mieszkania wcale nie muszą być droższe. Weźmy pod lupę Poznań: średnia cena mkw. całej oferty deweloperskiej w grudniu wynosiła 13,9 tys. zł. Tymczasem mkw. gotowego lokalu kosztował tam ok. 12,7 tys. zł. Różnica – ponad tysiąc złotych na każdym metrze – robi wrażenie.
Jedyny wyjątek stanowi Warszawa. Tam średnia cena gotowych lokali (19,4 tys. zł za mkw.) przewyższa średnią całej oferty (18,4 tys. zł). Wynika to jednak ze specyfiki Śródmieścia, gdzie skupia się spora część gotowych mieszkań premium – ze średnią powyżej 58 tys. zł za mkw. Poza centrum stolicy realne ceny mogą wyglądać zupełnie inaczej.
Negocjuj – masz mocne argumenty
Każdy miesiąc, w którym gotowe mieszkanie stoi puste, to dla dewelopera koszt. Podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, zamrożony kapitał – to wszystko motywuje do zamknięcia transakcji. Nie musisz akceptować ceny z ogłoszenia.
– Nie warto z góry rezygnować z gotowego mieszkania tylko dlatego, że w ogłoszeniu widnieje wysoka cena. Deweloperom często zależy na domknięciu sprzedaży ostatnich lokali w zakończonych projektach, co otwiera pole do negocjacji. Rabaty potrafią być naprawdę znaczące – podsumował Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Pamiętaj jednak, że ta sytuacja nie będzie trwać wiecznie. Gospodarka rośnie, bezrobocie utrzymuje się na niskim poziomie, a dostępność kredytów hipotecznych powoli się poprawia. Gdy popyt wróci do normy, pole do negocjacji się zmniejszy. Dziś warunki sprzyjają kupującym – warto je wykorzystać.
Od czego zacząć?
Zanim podejmiesz decyzję, porównaj oferty w interesujących cię miastach i dzielnicach. Sprawdź, ile gotowych lokali jest dostępnych i w jakich cenach. Największą bazę nowych mieszkań i domów od deweloperów znajdziesz na portalu rynekpierwotny.pl. Możesz tam filtrować wyniki według statusu inwestycji i szukać wyłącznie lokali gotowych do odbioru. To dobry punkt wyjścia do własnej analizy – zarówno jeśli kupujesz na własne potrzeby, jak i z myślą o inwestycji pod wynajem.
Artykuł sponsorowany
