Wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości najpierw spadnie o 50%, po czym nastąpi szybkie odbicie w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Tempo i skala spadku nie będą tak dotkliwe, jak w czasie globalnego kryzysu finansowego, gdy w latach 2007-2009 wolumeny transakcji na całym kontynencie zmniejszyły się aż o 72%, oceniają eksperci firmy doradczej Savills. Według nich, w Polsce będzie podobnie, z sektorem handlowym i hotelowym doświadczającymi największego spadku wolumenu obrotów.
„Spodziewamy się, że aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Polsce obniży się w stopniu podobnym do naszych prognoz europejskich, z sektorem handlowym i hotelowym doświadczającymi największego spadku wolumenu obrotów. Natomiast inwestycje w nieruchomości logistyczne, obecnie najbardziej poszukiwany sektor, powinny pozostać odporne na zawirowania rynkowe. Relatywnie wysoka zależność od kapitału zewnętrznego, który w pierwszych miesiącach po okresie izolacji, może się koncentrować na głównych rynkach zachodnioeuropejskich, może przynajmniej częściowo zostać zrównoważona wysokim popytem na nieruchomości w sektorze przemysłowym, z jego dynamicznie rosnącymi zasobami i udziałem w rynku, który w I kw. 2020 odpowiadał za wyjątkowo wysokie 58% wolumenu wobec 11% w Europie. Całkowity wolumen transakcji w sektorze biurowym będzie zależał od kilku dużych transakcji, pierwotnie planowanych w tym roku, których ewentualna finalizacja pokaże realny wpływ kryzysu wywołanego przez COVID-19 na płynność rynku” – powiedział dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Marek Paczuski, cytowany w komunikacie.
Savills prognozuje, że przejściowe trudności mogą wpływać negatywnie na strumienie transakcji w Europie na przestrzeni kolejnych 3 do 6 miesięcy. Jednak tym razem do szybszej poprawy nastrojów wśród inwestorów powinna przyczynić się wysoka płynność, niskie stopy procentowe, ograniczona liczba projektów deweloperskich oraz lepsze dokapitalizowanie sektora bankowego.
Z danych firmy wynika, że w I kwartale bieżącego roku wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości wyniosła ponad 70,6 mld euro i była o 25% wyższa od średniej pięcioletniej, przy czym kapitał zagraniczny odpowiadał za 61% aktywności inwestycyjnej. Pomimo rozprzestrzeniania się pandemii na całym kontynencie, z większości rynków w Europie napływają sygnały, że inwestorzy nadal działają aktywnie zwłaszcza w segmencie najbardziej atrakcyjnych nieruchomości, o czym świadczy kilka transakcji w przygotowaniu oraz minimalne obniżki cen, podano także.
„Przewidujemy, że ceny nieruchomości nieznacznie spadną, ponieważ stawki czynszowe i wartości kapitałowe są niższe niż przed wybuchem pandemii COVID-19. Niemniej jednak skala korekty stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów nie będzie tak duża, jak w okresie po globalnym kryzysie finansowym, gdyż oczekiwany zwrot z inwestycji powyżej stopy wolnej od ryzyka jest nadal zadowalający” – dodała dyrektor w dziale badań europejskich Eri Mitsostergiou.
Według Savills, zainteresowaniem inwestorów nadal będą cieszyły się rynki o dużej płynności, takie jak Londyn, Paryż, Berlin i inne największe miasta Niemiec, a także rynki, które mogą liczyć na wzrost stawek czynszowych w długiej perspektywie, między innymi Sztokholm, Amsterdam i Madryt. Jednak wolumeny transakcji inwestycyjnych będą ograniczone z powodu braku podaży najbardziej atrakcyjnych aktywów oraz niewielkiej liczby sprzedających.
Europejski sektor logistyczny jest do pewnego stopnia odporny na niektóre zawirowania na rynku, ponieważ wzrost obrotów w handlu internetowym wskutek izolacji zwiększa popyt na powierzchnię magazynową generowany przez sektor e-commerce. Zainteresowanie bezpiecznymi źródłami przychodów w długiej perspektywie wpływa także na poprawę nastrojów inwestorów, a znaczny wolumen wolnego kapitału może przyczynić się do wzrostu aktywności na rynku i stabilizacji cen nieruchomości.
Zdaniem Savills, nieruchomości wielorodzinne mogą wyjść z obecnego kryzysu jako jedna z silniejszych klas aktywów. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe, które zaliczane są do sektorów defensywnych, generują czynniki niecykliczne takie jak urbanizacja, malejąca wielkość gospodarstw domowych i rosnące ceny mieszkań. W kwietniu bieżącego roku aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości mieszkaniowych utrzymała się na stabilnym poziomie na ponad połowie europejskich rynków (57%).
Najbardziej atrakcyjne budynki biurowe również uważane są za dość odporne na kryzys, ale sukces eksperymentu z pracą z domu może w znacznym stopniu wpłynąć na przyszłe strategie firm dotyczące nieruchomości. Pełny wpływ spowolnienia gospodarczego na popyt ze strony najemców i stawki czynszowe poznamy jednak dopiero w drugim półroczu 2020 r. i w roku 2021, czytamy także.
Według Savills, należy spodziewać się większej ostrożności inwestorów w stosunku do sektorów handlowego i hotelowego, które najbardziej odczuły skutki izolacji, a także sektorów funkcjonujących w oparciu o najem krótkoterminowy lub elastyczny, na przykład elastyczne powierzchnie biurowe i akademiki. W najbliższych miesiącach bardzo prawdopodobny jest wzrost liczby zawieranych transakcji typu sale and leaseback, które mogą stanowić strategię obronną dla podmiotów znajdujących się w trudniej sytuacji i umożliwić im zwiększenie przepływów pieniężnych. Z tego względu można oczekiwać pojawienia się na rynku okazji inwestycyjnych w sektorze obiektów handlowych, hotelowych i innych nieruchomości operacyjnych. W krótkiej perspektywie do wzrostu strumieni transakcji przyczynią się także transakcje pozarynkowe i przedsięwzięcia typu joint venture mające na celu finansowanie inwestycji deweloperskich.
Savills prognozuje, że ożywienie aktywności transakcyjnej mogą zapoczątkować inwestorzy krajowi i fundusze międzynarodowe dysponujące rozbudowaną siecią biur w Europie. Z powodu obowiązujących restrykcji w podróżowaniu inwestorzy z Azji mogą być przez pewien czas nieobecni na rynku lub w miarę możliwości działać za pośrednictwem europejskich firm zarządzających funduszami. Natomiast ze względu na coraz większą ostrożność instytucji udzielających finansowania dłużnego przewagę konkurencyjną będą mieli inwestorzy prywatni i podmioty z rynku kapitałowego.
„Nieruchomości nadal uważane są za bezpieczną przystań w burzliwych czasach, a ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe inwestorzy będą w dalszym ciągu zainteresowani najbardziej atrakcyjnymi nieruchomościami wynajętymi wiarygodnym najemcom i generującymi stabilne przychody w długiej perspektywie. W najbliższych miesiącach większość inwestorów nadal będzie poszukiwać okazji inwestycyjnych, a wznowienie aktywności transakcyjnej może nastąpić wraz ze znoszeniem obostrzeń związanych z lockdownem, ożywieniem aktywności gospodarczej i przywracaniem połączeń lotniczych. Wiele transakcji zostało odłożonych w czasie i jesteśmy przekonani, że jesienią tego roku będziemy świadkami dynamicznego wzrostu aktywności transakcyjnej” – zakończył współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA Oli Fraser-Looen.
Źródło: ISBnews
