Skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji pozostaje na wysokim poziomie. W ciągu ostatnich 12 miesięcy firmy te zaczęły budowę ponad 151 tysięcy mieszkań. Jest to wysoki wynik. Wrzesień przyniósł jednak gorsze niż przed rokiem dane o liczbie rozpoczynanych inwestycji. Jest to w pełni uzasadnione, biorąc pod uwagę, że oferta w biurach sprzedaży jest spora.
We wrześniu deweloperzy zaczęli budować prawie 11,8 mieszkań – wynika z najnowszych danych GUS. Po raz pierwszy od ponad roku mamy do czynienia z wynikiem gorszym niż w analogicznym okresie przed rokiem. Regres w porównaniu do dokonań sprzed roku może i nie jest duży (niewiele ponad 3%), ale warto też dodać, że deweloperzy we wrześniu zaczęli budować o prawie 8% mniej niż przed miesiącem.
Nie są to ani dane sugerujące katastrofę, ani nawet poważny spadek, bo przecież wspomniane 11,8 tysięcy mieszkań, których budowę we wrześniu rozpoczęto, to całkiem przyzwoity wynik. Jest to nawet czwarty najlepszy wrześniowy odczyt w historii. Tragedii więc nie ma, choć można mówić o pojawieniu się rysy na pozytywnym obrazie sektora budownictwa mieszkaniowego.
Mamy sygnały, że oferta jest już wystarczająco duża
Dane GUS wpisują się w zmiany, które obserwujemy w ostatnich kwartałach. Nie jest przecież tajemnicą, że pod koniec 2023 roku oferta mieszkań na sprzedaż była dramatycznie wykupiona. Dłuższy czas trwała naprawa tej sytuacji. Dziś jednak w biurach sprzedaży deweloperów mieszkań do wyboru jest sporo. Szczególnie widać to w statystykach na temat Łodzi, Katowic czy Poznania. Gorzej jest w Warszawie czy Trójmieście, gdzie wciąż oferta jest skromna.
Poprawa względem końcówki 2023 roku jest jednak diametralna. Trudno się jednak temu dziwić. Przecież w ciągu ostatnich 12 miesięcy firmy budujące mieszkania zaczęły projekty opiewające na ponad 151 tysięcy mieszkań. Warto mieć świadomość, że większa skłonność do rozpoczynania nowych inwestycji była tylko w 2021 roku i siłą rozpędu przez część roku 2022.
Przy tym, co prawda sprzedaje się dziś więcej mieszkań niż w fatalnym pod tym względem 2022 roku, ale z drugiej strony nowych nabywców znajduje mniej lokali niż w roku 2023 czy w ostatnich normalnych latach (np. 2017-2019). Przy dużej skłonności do rozpoczynania nowych inwestycji i popycie mniejszym niż w normalnych czasach, rośnie oferta mieszkań dostępna w biurach sprzedaży deweloperów. Dziś na 7 największych rynkach firmy te mają do sprzedania ponad 52 tysiące mieszkań – wynika z wrześniowego podsumowania przygotowanego przez Otodom Analytics. Kupujący mają więc w czym wybierać i mają podstawy, aby negocjować. Oferta została odbudowana w takim stopniu, że z punktu widzenia przynajmniej części deweloperów racjonalne jest tonowanie wysokiej skłonności do rozpoczynania nowych projektów.
Ożywienie popytu może czaić się za rogiem
Sytuacja taka może jednak nie trwać długo. Jeśli sprawdzą się prognozy dotyczące dalszego szybkiego wzrostu wynagrodzeń i cięć stóp procentowych w 2025 roku, to popyt na mieszkania może wyraźnie wzrosnąć. Dostępne dziś dane dają podstawy do kalkulacji według których popyt ze strony osób posiłkujących się kredytami wzrosnąć może nawet o około 25-35%.
Z drugiej strony pewnie z coraz mniejszym zainteresowaniem Polacy spoglądają na przepychanki wokół tzw. „Kredytu 0%”. Decyzje na temat jego dalszych losów są regularnie przekładane, co powoduje, że topnieje grupa wierząca w realizację tej wyborczej obietnicy. W nowym rozwiązaniu zapowiedziano ponadto tak wiele limitów i ograniczeń, że ewentualny wpływ tego programu na rynek bardziej opierać się może na rozdmuchanych oczekiwaniach niż faktycznym wpływie na wielkość popytu. Z szacunków HREIT wynika bowiem, że biorąc pod uwagę dotychczas zapisane w programie limity, może on doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania o około 10-15%.
Więcej pozwoleń, a mniej oddanych
W kontekście najnowszych danych GUS warto zwrócić też uwagą na informacje o decyzjach administracyjnych, które wydawane były deweloperom. Chodzi tu o pozwolenia na budowę oraz decyzje o oddaniu budynków do użytkowania. W pierwszym przypadku – podobnie jak w danych o rozpoczętych inwestycjach – widzimy wysoki wynik, ale z niewielkim i pierwszym od dłuższego czasu spadkiem w ujęciu r/r. Decyzje, które były datowane na wrzesień 2024 roku, pozwalają deweloperom zacząć budowę trochę ponad 16 tysięcy nowych mieszkań (spadek o 1% w ujęciu r/r).
Zupełnie inaczej sprawa się ma z mieszkaniami oddawanymi do użytkowania. Tych było we wrześniu trochę ponad 11 tys., czyli o 4% więcej w ujęciu r/r. Wynik nie jest więc wysoki, ale z drobną poprawą względem odczytu sprzed roku. Na danych o mieszkaniach oddawanych do użytku przez deweloperów wciąż ciąży rok 2022, w którym deweloperzy zaczynali znacznie mniej nowych projektów.
Budownictwo indywidualne stawia drobne kroki
Jako ciekawostkę warto dodać też słów kilka o tym co dzieje się w sektorze budownictwa indywidualnego, czyli tego, w którym Polacy budują domy na własne potrzeby. Tutaj zgodnie z naszymi prognozami rewolucji wciąż nie ma. Chociaż warunki do rozpoczynania nowych budów wyraźnie się poprawiły – szczególnie w porównaniu do tych z 2022 roku, to osoby fizyczne podchodzą do takich inwestycji z dużą rezerwą. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Polacy zaczęli budować niewiele ponad 75 tysięcy nowych domów – wynika z danych GUS. To o trochę ponad 9% więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej.
Źródło: HREIT / Bartosz Turek
