Od miesięcy deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają do oferty. W ostatnim czasie dysproporcja ta wyraźnie się nasiliła. Topnieje więc oferta dostępna w biurach sprzedaży deweloperów. Podobny trend zaczyna pojawiać się też na rynku wtórnym.
W kwietniu 2023 roku deweloperzy na 7 największych rynkach sprzedali około 5 tys. mieszkań – wynika z najnowszych danych Otodom Analytics. To o połowę lepiej niż rok wcześniej i niewiele mniej niż deweloperzy zwykli sprzedawać w „dobrych czasach”.
Deweloperzy więcej sprzedają niż wprowadzają na rynek
Wyraźny wzrost liczby zawieranych transakcji powoduje, że oferta w biurach sprzedaży deweloperów topnieje. Powoli zaczęło się to dziać jeszcze w drugiej połowie ubiegłego roku, ale wtedy powody były inne. Po prostu deweloperzy chcąc uciec przed regulacjami nowelizowanej ustawy deweloperskiej masowo przyspieszali termin rozpoczęcia projektów. To rzutowało negatywnie na ich aktywność w kolejnych miesiącach. Od początku bieżącego roku ożywienie sprzedaży mieszkań przybrało na sile i to ono jest głównym powodem topnienia oferty.
Budowy nie da się zacząć z miejsca
Tradycyjnie spotkało się to ze ścianą. Deweloperzy nie są bowiem w stanie z dnia na dzień uruchamiać nowych inwestycji. Nawet posiadając działkę z projektem i pozwoleniem na budowę nie da się momentalnie uruchomić sprzedaży i budowy. Wprowadzenie inwestycji do sprzedaży wymaga co najmniej przygotowania dokumentów, materiałów marketingowych i biura sprzedaży. W dokumentach trzeba ponadto zadeklarować termin oddania mieszkań do użytkowania. Bez widoków na ekipę budowlaną i doprowadzenia mediów byłoby to ryzykowne.
W efekcie kwiecień był kolejnym z rzędu miesiącem, w którym deweloperzy na 7 największych rynkach sprzedali więcej mieszkań (5 tys.), niż wprowadzili do oferty (3 tys.) – wynika z danych Otodom Analytics. Ta stopniała do niemal 44 tys. lokali mieszkalnych. Przy obecnym poziomie sprzedaży to za mało.
Mieszkań z drugiej ręki także ubywa
Skutki ożywienia sprzedaży mieszkań widać też na rynku mieszkań używanych. Z danych Unirepo wynika, że w czwartym miesiącu bieżącego roku na sprzedaż oferowanych było w całej Polsce trochę ponad 143 tys. mieszkań z rynku wtórnego. To o 4% mniej niż miesiąc wcześniej. Jest to pierwszy od miesięcy tak poważny spadek oraz najsłabszy wynik od sierpnia 2022 roku. Co prawda w styczniu bieżącego roku liczba tych ogłoszeń była jeszcze mniejsza, ale pierwszy miesiąc roku zawsze przynosi we wspomnianych danych sezonową wyrwę. Dlatego też nie powinniśmy brać go pod uwagę analizując trendy.
Kluczowe jest jednak to, że liczba unikalnych ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego spadła. Jest to dopiero jaskółka sygnalizująca nowy trend. Niestety obiektywne okoliczności (ożywienie sprzedaży kredytów i rychły start rządowego programu tanich kredytów) sugerują, że nie mamy tu do czynienia z przypadkiem.
Kredyty bodźcem do ożywienia sprzedaży
Na obserwowany wzrost sprzedaży mieszkań miało wpływ kilka czynników. Przede wszystkim należy tu wspomnieć o sprzyjającym otoczeniu, które zniwelowało niepewność kupujących. Od października 2022 roku RPP utrzymuje stopy procentowe na niezmienionym poziomie. I choć oficjalnie cykl podwyżek nie został jeszcze zakończony, to rynek odczytuje te decyzje jako jego nieformalny koniec zacieśniania monetarnego i coraz śmielej odlicza czas do rozpoczęcia cyklu obniżek.
Szybka odbudowa zdolności kredytowej
Już samo zmniejszenie niepewności co do kosztu pieniądza w Polsce spowodowało, że raty kredytów nieco spadły. To dobra wiadomość zarówno dla osób mających złotowe kredyty mieszkaniowe jak i tych, którzy o kredyt się dopiero starają. Odbudowę rynku kredytowego wsparły też zalecenia KNF ułatwiające dostęp do hipotek. Jak dodamy do tego dobrą sytuację na rynku pracy – niskie bezrobocie i rosnące dalej wynagrodzenia, to otrzymamy całkiem udany przepis na odbudowę zdolności kredytowej. Efekt jest taki, że w kwietniu 2023 roku przykładowa trzyosobowa rodzina, która dysponuje dwiema średnimi krajowymi, mogła pożyczyć na zakup mieszkania ponad 600 tys. złotych. To już tylko o kilkanaście procent mniej niż przed serią podwyżek stóp procentowych.
Realizacja odroczonego popytu
Obserwowane dziś wzrosty sprzedaży mieszkań i popytu na kredyty są zasługą osób, które jeszcze do niedawna bały się lub nie miały możliwości podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Dziś coraz więcej Polaków odzyskuje zdolność kredytową i skwapliwie z niej korzystają. Ważnym bodźcem dla pobudzenia sprzedaży mieszkań jest także program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który ma wystartować od lipca. Widać to zarówno po stronie osób rezerwujących mieszkania jak i tych, którzy już teraz ruszyli na zakupy z obawy przed wykupieniem oferty. Tych pierwszych jest obecnie ponad dwa razy więcej niż w połowie 2022 roku – tak sugerują dane otodom Analytics. W kwietniu 2023 roku zarezerwowano bowiem ponad 2,9 tys. mieszkań.
Źródło: HREIT / Bartosz Turek, Oskar Sękowski
