Emmerson Evalaution nie przewiduje zauważalnych spadków cen mieszkań na rynku pierwotnym w najbliższych miesiącach, wynika z raportu „Evaluer Index 2022”. Prawdopodobne jest za to pojawienie się na przełomie roku okazji cenowych na rynku wtórnym.
„Spadek popytu wynikający z ograniczenia liczby klientów kredytowych będzie w dłuższej perspektywie rekompensowany przez […] fundusze oraz dostosowanie przez deweloperów podaży do skali popytu. Pomimo spadku popytu w perspektywie najbliższych miesięcy, eksperci Emmerson Evalaution nie przewidują zauważalnych spadków cen mieszkań na rynku pierwotnym, które skutecznie będą ograniczane przez rekordowo drogie koszty wytworzenia. Zaznaczają przy tym, że szansa na nieznaczną korektę będzie możliwa w przyszłym roku, w chwili, gdy deweloperzy będą chcieli wyprzedać ostatnie mieszkania z projektów rozpoczętych jeszcze w roku 2021 i zbilansować aktualną podaż do zmniejszonego popytu. Prawdopodobne jest pojawienie się na przełomie roku okazji cenowych na rynku wtórnym, gdyż część osób, która zaciągnęła kredyty hipoteczne przy wyjątkowo niskich stopach będzie chciała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi i zdecyduje się na sprzedaż kupionych wcześniej mieszkań” – czytamy w komunikacie poświęconym raportowi.
Jak wskazują autorzy raportu, aktualnie podaż nowych mieszkań jest całkiem spora, jednak w warunkach mniejszego niż dotychczas popytu należy brać pod uwagę zmniejszenie podaży po stronie deweloperów. W szczególności jeżeli weźmiemy pod uwagę narastające problemy z kosztami i dostępnością materiałów budowlanych oraz braki w obsadzie budów odpowiednią liczbą pracowników. Ten proces możemy obserwować już teraz, gdyż liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę oraz inwestycji wprowadzanych do sprzedaży jest wyraźnie mniejsza niż w roku ubiegłym.
„Przy obserwowanym wzroście kosztów kredytu należy liczyć się z tym, że z rynku może potencjalnie wyparować w porównaniu z rokiem ubiegłym ponad połowa, a nawet dwie trzecie zakupów wspieranych kredytem hipotecznym. Można powiedzieć, że o realnym popycie i kondycji rynku będą decydować nabywcy gotówkowi. Spodziewamy się, że w obecnej sytuacji dominować będą inwestorzy kupujący mieszkania z własnych środków, z przeznaczeniem na wynajem. Rosnąć będzie też rola funduszy PRS, które przy dobrej koniunkturze na rynku najmu będą zainteresowane zwiększeniem w nim swoich udziałów. Spodziewać się zatem należy kolejnych zakupów pakietowych dokonywanych przez te fundusze. W perspektywie najbliższych kilku lat przewidujemy więc zauważany wzrost udziału PRS w rynku mieszkaniowym” – skomentował prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak, cytowany w materiale.
Nie bez znaczenia dla rynku deweloperskiego będzie również wchodząca w życie od 1 lipca 2022 r. nowelizacja Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która wprowadza między innymi obowiązek utworzenia tzw. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zgromadzone od deweloperów na rachunku DFG fundusze zostaną przeznaczone na zwroty dla nabywców związane np. z odstąpieniem od umowy, ogłoszeniem upadłości przez dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy danej inwestycji. Jest to czynnik, który jeszcze dodatkowo podroży koszty po stronie dewelopera, czytamy dalej.
Firma przypomina, że w 2021 r. ceny mieszkań na największych rynkach rosły w dwucyfrowym tempie, bijąc wszelkie dotychczasowe rekordy.
Jak pokazuje opracowanie, największy skok cen z roku na rok zanotował Sopot, gdzie nowe mieszkania podrożały o 29%. Jest to specyficzny rynek, gdzie ograniczona przestrzeń i brak gruntów oraz prestiż lokalizacji powoduje, że powstają tu bardzo drogie inwestycje. Jednak Sopot nie był jedynym miastem, które zanotowało ponad 20-procentowe podwyżki na rynku pierwotnym. 23-proc. wzrost cen był widoczny w Gdyni, Katowicach, Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. W czołówce najszybciej drożejących miast znalazła się także Łódź z 19% skokiem stawek.
Najdroższy pozostał wspomniany już Sopot, z medianą cen m2 na poziomie 21,5 tys. zł. Drugie miejsce tradycyjnie piastuje Warszawa (12,3 tys. zł/m2), a na trzeciej pozycji Gdynia (11,8 tys. zł/m2) zastąpiła Kraków (11,3 tys. zł), który w 2021 r. był czwarty. Wśród 21 analizowanych rynków najtańsze lokale w ofercie deweloperów można było natomiast znaleźć w Gorzowie Wielkopolskim (5,8 tys. zł/m2).
Rekordowo wysokich wzrostów cen nie zabrakło też na rynku wtórnym. W żadnej z opisywanych w raporcie lokalizacji nie były one mniejsze niż 12%. Najwyższy ich skok znów widoczny był w Sopocie (26%). O ponad 1/5 wzrosły też stawki we Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi, bliskie przekroczenia tego progu były też Katowice i Kraków. Najwięcej za m2 kupujący płacili za sopockie mieszkania (mediana ceny niemal 13 tys. zł). Podobnie, jak na rynku pierwotnym druga była stolica (11,4 tys. zł m2). Po nich na zbliżonym poziomie ukształtowały się mediany cen m2 dla Gdańska i Krakowa (po niemal 9,6 tys. zł). Najtaniej wyceniali swoje dotychczasowe mieszkania sprzedający z miast w obrębie Aglomeracji Śląskiej oraz Gorzowa Wielkopolskiego (dla obu 4,5 tys. zł/m2).
Dla porównania w 2020 r. wzrosty cen sięgały głównie kilku procent, w maksymalnych porywach do 13% w przypadku rynku pierwotnego, nie przekraczając 10% dla używanych mieszkań.
Emmerson Evaluation świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Usługi kieruje przede wszystkim do banków, deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, funduszy inwestycyjnych oraz spółek giełdowych.
Evaluer jest spółką świadczącą usługi w zakresie udostępniania Bazy Danych Transakcyjnych EVALUER oraz raportów analitycznych dotyczących różnych segmentów rynku nieruchomości.
Źródło: ISBnews
