Najnowsze dane GUS pokazały zaskakująco wręcz dobre dane na temat aktywności deweloperów. W ciągu zaledwie miesiąca zaczęli oni budowę prawie 16 tysięcy nowych mieszkań. Tak dobrego wyniku w dziesiątym miesiącu roku nie zanotowaliśmy w całej historii polskiego rynku deweloperskiego. Może być to reakcja na ożywienie popytu, choć nie można wykluczyć też odreagowania po trochę słabszym wrześniu.
Twarde dane na temat aktywności deweloperów kontrastują z kasandrycznymi wizjami sugerującymi dekoniunkturę w sektorze mieszkaniowym. W październiku deweloperzy zaczęli bowiem budować ponad 15,9 tys. mieszkań – wynika z najnowszych danych GUS. Jest to wynik o niemal 30% lepszy niż w analogicznym okresie przed rokiem. Progres względem poprzedniego miesiąca (wrzesień 2024 roku) jest nie mniej imponujący, bo wyniósł prawie 35%. Gdyby tego było mało, to najnowszy odczyt zaprezentowany przez GUS jest też najlepszym październikowym wynikiem w historii.
Reakcja na ożywienie
Dane GUS są o tyle zaskakujące, że jeszcze miesiąc wcześniej GUS raportował o co prawda przyzwoitej, ale raczej dość ostrożnej aktywności deweloperskiej. Było to w pełni uzasadnione, bo przecież oferta mieszkań na sprzedaż została już w dużej mierze odbudowana po tym jak „Bezpieczny Kredyt 2%” doprowadził do dramatycznego wykupienia oferty mieszkań na sprzedaż. Nie można więc wykluczyć, że rekordowy październik to jedynie odreagowanie po słabszym wrześniu lub efekt dodatkowych dni roboczych (w październiku było ich 23, podczas gdy we wrześniu 21).
Z drugiej strony większa skłonność deweloperów do zaczynania nowych inwestycji może być odpowiedzią na większy popyt. Warto przypomnieć, że Otodom Analytics już od dwóch miesięcy wskazuje na wyraźne odbicie sprzedaży mieszkań na 7 największych rynkach. Już od kilku miesięcy o lepszych wynikach sprzedaży informował też portal Tabela Ofert. A gdyby tego było mało, to o powrocie do normalności świadczą też ostatnie dane BIK na temat skali popytu na kredyty mieszkaniowe. Poprawa po stronie popytu jest ewidentna, ale przecież nie jest aż tak gwałtowna, aby doprowadzić do rekordowej aktywności na niwie rozpoczynanych inwestycji.
… lub przygotowanie na przyszłość
Do większej aktywności deweloperów skłaniać mogą też optymistyczne prognozy. Przecież w listopadowej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków NBP wyczytać możemy, że pod koniec 2025 roku wynagrodzenia w Polsce mają być o 7,6% wyższe niż teraz. Jeśli ponadto wierzyć w przewidywania dotyczące cięć stóp procentowych, to w 2025 roku raty kredytów mogą spaść o kilka czy nawet kilkanaście procent. Oczywiście opieranie się na prognozach, a nie twardych danych o sprzedaży mieszkań, jest dla deweloperów ryzykowne, ale rysująca się dziś perspektywa na kolejne miesiące najpewniej nie pozostaje bez wpływu na podejmowane decyzje. Podobnie perspektywa ożywienia inwestycji publicznych może skłaniać do uruchomienia nowych inwestycji, póki jeszcze popyt na materiały i usługi budowlane jest niższy.
Pozwoleń nie przybywa
Nadmierny optymizm co do skali rozpoczynanych inwestycji w przyszłości studzić powinny jednak dane na temat wydanych deweloperom pozwoleń na budowę. Tych w październiku było niecałe 16,4 tys. To o 3,5% mniej niż przed rokiem i niewiele więcej niż faktycznie rozpoczętych w październiku budów.
Gorsze niż przed rokiem są ponadto statystyki na temat mieszkań oddawanych do użytkowania. Tych w październiku deweloperzy dostarczyli tylko trochę ponad 10,3 tys. To nie tylko o ponad 22% mniej niż przed rokiem, ale jest to też najgorszy październikowy wynik od 2016 roku. Musimy mieć jednak świadomość, że dane o mieszkaniach oddawanych do użytkowania są jedynie efektem decyzji podejmowanych w przeszłości. O tym czy dziś oddawane są klucze do mieszkań decyduje to czy dwa lata temu (średnio tyle trwa budowa bloku) deweloper wbił pierwszą łopatę. Na aktualnych danych o mieszkaniach oddawanych do użytku przez deweloperów ciąży więc rok 2022, w którym deweloperzy zaczynali znacznie mniej nowych projektów.
Budownictwo indywidualne stawia drobne kroki
Jako ciekawostkę warto dodać też słów kilka o tym co dzieje się w sektorze budownictwa indywidualnego, czyli tego, w którym Polacy budują domy na własne potrzeby. Tutaj zgodnie z prognozami HREIT rewolucji wciąż nie ma. Chociaż warunki do rozpoczynania nowych budów wyraźnie się poprawiły – szczególnie w porównaniu do tych z 2022 roku, to osoby fizyczne podchodzą do takich inwestycji z dużą rezerwą. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Polacy zaczęli budować mniej ni 76 tysięcy nowych domów – wynika z danych GUS. To niecałe 9% więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej.
Źródło: HREIT / Bartosz Turek
